本報記者 黃永旭 童海華 西安報導
「沒有西安戶口沒關係,只要你看好了房子,限購的問題可以解決,就是額外花點錢而已,辦法總比困難多。」西安某房產中介稱。
時值「西安6·20最嚴限購令」推出一周年之際,《中國經營報》記者實地走訪了解到,西安各大售樓部加大推廣力度,銷售火爆,甚至出現17人搶1套房的情況。
與此同時,西安公示最新房價突破3萬元大關,其中未央金茂府項目備案最高價格為34387元/平方米。
不過,市場火爆的背後,也隱藏著諸多不和諧,業主維權、代辦資質等問題也依然顯現。
市場熱度逐漸恢復
受益於政策趨勢利好和市場信心的恢復,房企拿地熱情也逐步恢復。
西安土地招拍掛數據顯示,5月份,整個西安成交土地10宗,成交面積27.46萬平方米,環比下降90.31%,規劃建面95.43萬平方米,實際成交價55.97億元,樓面價5874元/平方米,環比上漲115.56%。土地供應方面逐漸放量,共供應19宗經營性用地,環比上漲80%。
此外,商品房市場供應也呈現出上升態勢。
統計數據顯示,5月份,西安市場新增供應量157.64萬平方米,19749套,環比上升7.55%,與去年同期相比上升34.89%;成交面積106.95萬平方米,環比上升4.12%;商品房成交均價13616元/平方米,環比上漲6.8%。
近期,西安市發改委公示了2020年第8批(總第113批)商品房備案價。公示總計21個樓盤,其中精裝項目12個,5865套房源,毛坯項目10個,2782套房源,總計8647套房源。
本次公示的項目產品類型有高層、小高以及洋房,總體以剛需房源為主,最低價9248元/平方米。但改善項目也顯著增多,純洋房社區不斷入市。
另外,公示項目中不乏大型品牌房企,其中碧桂園、萬科、天地源、龍湖、金地等房企都紛紛推出新產品,例如碧桂園雲頂、萬科·雁鳴湖、天地源·萬熙天地等。
記者在龍湖·紫宸項目走訪時,置業顧問表示,該項目於6月初加推2#樓,總計22套房源,意向登記申請數(含撤銷)有226組,6月12日搖號當天住宅即售罄,現在只剩少數商鋪在售。
而瑞和·大唐府邸項目置業顧問表示,該項目最近加推中層創下17人搶1套房的紀錄。
據介紹,瑞和·大唐府邸項目總佔地約51333平方米,建築面積為19.53萬平方米,容積率2.95,共規劃10棟住宅,總戶數1338戶。此次加推2#、8#、10#樓和9#樓部分房源,總計236套,截至登記結束,商品房意向登記平臺申請數為6068組,而售樓現場核驗家庭4211個,創下紀錄。
天地源·萬熙天地是雁塔區北沈家橋村城中村改造項目,佔地面積為43996平方米,建築面積211604平方米,容積率3.66,綠化率30%,共規劃建設10棟住宅,共計1079戶。近日,該項目1#、6#樓已開啟網絡登記,全部可售房源共383套,截至目前申請總數已達到1453組。
業內人士分析稱,隨著疫情影響的逐步減小和眾多房源的入市,市場熱度的恢復是理所當然的。而且,西安是人口淨流入城市,不斷湧入的新增人口也成為推動購房熱情上升的一大因素。
銷售人員稱有辦法突破限購
2017年西安連續推出「落戶新政」和「人才新政」,率先在全國打響「搶人大戰」。2018年,西安市常住人口達到1000.37萬人,成功晉級千萬常住人口城市。
西安的人口流入推升了房地產市場熱度,也促使住建部門不斷升級調控政策。2018年,搖號政策成為西安房地產銷售常態,而2019年6月20日西安市住房保障和房屋管理局發布的《關於進一步加強住房市場調控管理的通知》則被稱為「6·20新政」。
「6·20新政」主要從三個方面升級調控,加大限購力度。一是要求遷入戶籍人員需落戶滿1年,且需連續繳納12個月社保(或個稅);二是非本市戶籍的購房者需提交長達5年以上(含5年)的社保(或個稅)證明;三是將臨潼區納入住房限購範圍。
但是,記者走訪了解到,限購在當地多位從業人員口中是「有辦法突破」的。
招商臻觀府置業顧問表示,如果不具備購房資質,那依據限購政策,在西安限購區域內無法購房,「不過,我有朋友可以幫忙做資質,只需要額外出點錢就行」。
隨後,記者聯繫到一名代辦人員,據其介紹,「突破」限購的方式有兩種。「一種是落戶,辦理周期比較短,大概一周就能辦好。另一種是人才資質證明,辦理周期稍長點,大概得一個月。」
該代辦人員解釋稱,外地戶口可以通過將戶口遷入西安,並補繳一年社保的方式,獲得購房資質,總共花費約12000元。
2017年西安市發布的《西安市深化人才發展體制機制改革打造「一路一帶」人才高地若干政策措施》,旨在引進人才,服務「三區雙創」,其中指出,經有關部門批准引進的各類人才購房時,不需提供個稅或社保證明。只要引進人才單位出具證明,就可辦理購房手續。
然而,這一政策在代辦人員手中,卻成為許多不滿足限購要求的外來購房者「鑽空子」的機會。
代辦人員介紹,人才引進證明周期相對較長,每月初會公示一批,因此周期大致為一個月,「學歷是本科,而且有學位證的話,就比較好辦,而且價格也便宜,總共6000元就能做好」。
根據代辦人員提供的圖片資料,可以看出補繳社保和人才證明都有相應的補繳公司和證明公司,「我們專門有公司可以給你補繳社保,開人才證明」。
那麼代辦是否可靠?
該代辦人員稱,「一點問題都沒有,我們每天都在做,而且社保補繳的和正常繳的,最後開的社保證明都一樣,沒區別。做好了之後,你只要拿著證明去登記就行,沒人查的。」
實際上,多家樓盤置業顧問都表示,此類代辦服務比較常見,並且推薦了相關代辦人員。經過聯繫確認,大部分代辦操作基本相同,只是價格方面稍有差異。
西安市住房和城鄉建設局相關工作人員受訪時稱,購房資質審核過程中,會對補繳社保、虛假證明等情況做出嚴肅處理。「我們審核過程中,一切都按正常程序走,社保補繳、漏繳都不行。而人才證明審核中,我們要和人社部門對接,只要人社部門出具正規的人才認定書,我們這邊就沒問題。如果審核中查出虛假材料、虛假證明,那麼購房將會被拉入黑名單,在西安五年內不得購房。」
招商臻觀府項目方面表示會幫忙轉達相關負責人,並記下了記者聯繫方式,但截至發稿尚未收到回復。
項目維權仍頻繁
時值年中,不少樓盤到了交付期,而維權事件也集中出現。
王先生來到西安已近3年間,初入西安便趕上「搶人大戰」,彼時限購未行,便於2018年初買入陽光城·麗茲Plus項目一套三居室,購房合同約定2019年12月31日交房。
然而,開發商並未能如期交房,再加上一場突如其來的新冠肺炎疫情,致使業主集體維權拖到了今年4月30日。
經過4月30日維權,業主代表與開發商達成共識。「開發商承諾項目於2020年6月30日達到完工狀態,驗收手續於2020年8月30日辦結並公示。若開發商2020年8月30日未能交付,業主可自行選擇申請退房,或結合自身情況向人民法院起訴。」業主稱。並且,開發商承諾承擔延期賠付。
王先生表示,維權結束後,參與談判的業主可以於每周五與住建局領導在開發商的陪同下,隨機抽查各樓段施工情況,「只要房子沒到手,總不能踏實,希望不要再延期了,外面租房一月還得小3000元。」
5月19日,當地另一項目也遭到業主集體維權。
據業主張先生回憶,維權起因是該項目存在質量問題。有業主反映,剛交付的地下車庫就出現大面積的裂縫、起渣;合同中規定是金剛砂耐磨地坪,實際是普通水泥地面;項目宣傳的學校和商業並沒有落實,虛假宣傳欺騙業主。
據當地媒體先前報導,該項目千人登記,成為2020年第一個千人搖樓盤。
彼時,項目推出2棟樓,145套房源,面積區間97~163平方米,均價分別為13260元/平方米、11464元/平方米。商品房登記人數遠超房源總量,1026組家庭進行登記,中籤率為13.65%,平均7人搶一房。
張先生說,「南郊尤其是長安,在售房源很少,當時看中這個項目最大優勢就是價格便宜,現在明白不能一味追求低價,項目品質也很重要的。」
西安市住房和城鄉建設局方面建議購房者,買房時要判斷開發商資質,選擇合適的樓盤,而且要檢查項目是否五證齊全,儘量通過正規渠道購房,以免後期遇到逾期,甚至是爛尾情況。
記者向上述幾個項目開發企業採訪,未獲回復。