年底海教園最後的進擊!學校穩了、地鐵快了,首付40萬起就搞定

11月27日晚，海教園的四季春曉項目正式開盤。這也是海教園本年度最後一個入市的純新盤。

2011年至今，板塊內已經聚集了融創、仁恆、魯能、龍湖、旭輝、景瑞、雅居樂、路勁、中海、陽光城、華宇、金科12大品牌開發商。

已入住項目9個，在建、在售項目9個。累計住宅總開發量，已經超過300萬㎡。

品牌聚集度、整體供應量，都能排在天津前幾位。熱度一直很高，競爭也異常慘烈。

本次四季春曉首開，推出16、21、22、23號樓，2棟9層到頂、1棟7層到頂、1棟6層到頂洋房，總計222套房源。

其中，建築面積約78㎡的兩室90套，建築面積約88㎡的三室132套，均價1.8萬元/㎡。

27日當晚，便有110組客戶到場，籤約70多套，金額總計1.1億元。

接下來3天，又相繼籤約40餘套，合計金額已經過1.6億元。

在整體疲弱的大市中，還有疫情阻擋了一部分外地客戶到場，3天能取得這樣的成績，已經相當難得了。

尤其是今年，針對海教園的各種傳言、猜測、質疑特別多，有關行政區劃、教育、戶籍歸屬……

種種傳言，足以讓所有海教園業主跟意向客戶心慌慌了。

好在隨著時間的推進，形勢逐漸明朗，市場信心逐漸平穩，四季春曉也才有可能在臨近年底時首開迎來開門紅。

優質的教育資源、便利的交通條件、合適的性價比，是這些客戶仍然堅持選擇海教園的主要原因。

今年海教園最大的關鍵詞，姜Sir傾向用「確定性」來形容。

之前社會各界對海教園的很多猜測、質疑，官方已經通過相關渠道進行了解答。

首先，就是有關行政區劃到底歸屬哪裡的問題。

津南信訪辦回覆：海教園是功能區，行政區劃始終在津南，學籍未歸津南。▼

緊接著在9月底，海教園管委會發布公告，自10月1日起，原由海教園管委會負責的行政許可工作轉由津南。

這其實算一個利好，關係理順，行政管理、城市管理的效率會更高。▼

緊接著，就是人們最關心的海教園教育政策會不會改變的問題。

在北方網《政民零距離》欄目中，管委會就海教園生源中考的問題，9月初給出明確答覆：

園區高中建成前，海教園戶籍學生可報考市內六區高中；園區高中建成後，可報考市內六區或園區高中。▼

就海教園學校整體規劃的問題，管委會9月24日在北方網《政民零距離》欄目中同樣給出明確回應：

園區總體規劃建設12所幼兒園、1所小學、4所九年一貫制學校和2所高中。

已在昭慧路教育用地建成一所九年一貫制學校（南開中學），未來將在此地籌建高中。

已在智文路教育用地建設小學（承擔南開學校1-3年級教學），今年秋季開學已投入使用。

未來將在雅潤路教育用地分別建設高中及九年一貫制學校；在和慧南路、敬慧路教育用地分別建設九年一貫制學校。▼

緊接著，11月20日，天津市規劃局網站就發布了海河教育園區南開學校雅潤路校區的規劃。

這是海教園的第二所南開學校，北至瑞明道、南至同聲道、西至雅馨路、東至雅潤路，分南、北兩區。

其中，北校區將建設24班學校，南校區將建設54班學校。

按上一條海教園管委會回復，一所規劃高中也會在這個地塊中。▼

基本上，有了上述官方回復，可以讓那些主要看重海教園學校的客戶，把心放肚子裡了。

另外就是有關地鐵6號線施工進度的問題。

據天津軌道交通官微報導，11月份地鐵6號線二期工程已正式進入鋪軌階段。▼

▲@天津軌道交通

到今年底，工程土方開挖將全部完成，主體結構完成90%，區間盾構完成65%，10個單線隧道將實現貫通。

按照官方回復，到2022年底，地鐵6號線將完成工程施工任務。▼

當然，現在的海教園樓市新盤雲集，競爭壓力相當大。要想在眾多對手裡脫穎而出，必須得有點拿人的東西。

整體看，在海教園目前在售的一眾項目裡，四季春曉主要勝在「均好性」上。

首先，從位置上看，項目北至嘉明路、南至吉明路、東至雅馨路。

北面的同硯路上，地鐵6號線二期和慧南路站正在緊張施工中。百度地圖顯示，從項目規劃的人行出入口步行到車站，大概是五六百米。

而從規劃的東出口出來，開車前往東面的津南吾悅廣場，大概是2公裡的距離。

項目西側，緊鄰著規劃的九年一貫制學校，將來步行就能送孩子去上學，基本實現目送式教育。▼

之前姜Sir也寫過，海教園在規劃上有一個問題，就是臨街商業少且分散，難以形成適合人步行的街區。

而在四季春曉，基本不會存在這個問題。

總建築面積近2.5萬㎡的商業，被布置在社區的南、北、東側臨街，是目前海教園裡規模最大的項目自帶社區商業。

北側是兩棟5層建築，1層純商業、2-5層目前規劃為待售公寓，主要服務於園區內創業大學生的居住需求。

東側主要為兩層商鋪，未來會打造成以輕餐飲、便民類生活服務為主的社區商業。南側住宅1層也會沿街配置一部分商業。

舒適的尺度、合理的流線引導，打造一條沉浸式商街，讓四季春曉的業主下樓就能滿足各種生活消費需求。

而且，學校、公寓、住宅、商業等多種功能組合，讓不同的人群在不同時段都可以聚集於此，讓街道更熱鬧、城市更有活力。▼

▲社區商業配建效果圖

項目的4個出入口設計，也是結合著商業動線設計，儘量將社區人流最大限度導向商街。

其中，主出入口只供人行，位於東側商業配建之間；北側設有人行次出入口。二者均方便業主前往商街消費以及步行去地鐵站。

車行出入口設在北、東、南，其中北側為純車行，東、南為人車混行，通過崗亭居中來實現人車分流的功能。▼

▲社區動線規劃平面圖

而且，四季春曉採取全地庫開挖，目前海教園只有仁恆等少數幾個項目能做到。

這樣最大的好處，就是全部樓棟都直通地庫，客戶在地下停好車，乘電梯直接上樓入戶。1251個車位，配比約1：1.2，對於一個小戶型為主的盤已經不低。

四季春曉項目總佔地面積約9.5萬㎡，地上總建築面積約13.3萬㎡，容積率為1.4，總計1104戶。

24棟6、7、9層洋房以此排布開，樓間距約35米，保證了每戶都能享受到良好的採光，並給景觀預留了空間。

整個社區打造了一環、一軸、九大組團，五大景觀亮點。▼

▲社區景觀規劃平面圖

根據場地特點和建築布局，社區景觀著重規劃了6個功能性空間板塊：

會所交流空間——在園區北地塊人行主出入口設置輕氧會客吧，南地塊中央花園設置多功能會客廳

輕氧運動空間——圍繞著林蔭下的約850米健康悅跑道設計4個青年活動區

商業活動空間——在園區外的東南北側打造景觀帶

院落體驗空間——在宅間空間設有4個鄰裡會客廳和1個林下書吧空間

綠林休息空間——在相對安靜的空間設有3個林下休憩空間

林蔭活動空間——在北地塊設有森林主題兒童樂園，南地塊設有彩虹主題兒童樂園▼

▲社區景觀規劃平面圖

社區主出入口與東側商街融為一體，不對稱式造型，從眾多樓盤的「網紅臉」大門中跳脫出來，給人留下深刻印象。

形象大門+入口大堂的組合，高低錯落。楔形造型的房簷，建築主體運用米黃色陶瓷薄板、銀白色穿孔鋁板、透明玻璃等材料，現代感極強。▼

▲社區主出入口意向效果圖

24棟洋房排列分隔出7個宅間空地，打造成7個主題的景觀軸。

穿過主入口步行進小區，迎面是一處模擬自然水滴漣漪的互動水景。鏡面不鏽鋼材質增加「泉」的質感，自然石塊營造漂浮感，以小見大模擬自然。

規整的白蠟作為背景，使得入口空間更純淨、有詩意，與周圍混為一體。▼

▲入口景觀軸意向效果圖

穿過一片陽光草坪，中央有一處整合了廊架、水景、景牆的室外活動空間。水池環繞，大樹環抱，吧檯置於水邊。

在這裡，可以體驗室外會客、全家享樂、休憩、影院等等體驗。▼

▲室外會客廳意向效果圖

兒童活動區分成兩部分，一處以森林主題，位於北側第三個宅間；一處以彩虹為主題，位於南側第二個宅間。

森林主題樂園佔地約430㎡，分為啟蒙樂園（0-3歲）、學齡樂園（4-6歲）、探險樂園（7-12歲），針對不同年齡段兒童進行設計。

彩虹主題樂園佔地約565㎡，主要針對3-12歲孩子設計，區域內設置有大人看護區、跳跳樂、搖搖馬、攀爬架以及主題滑梯。▼

▲森林主題樂園意向效果圖

▲彩虹主題樂園意向效果圖

在社區西南側，有另一個多功能會客廳。

設計立體多功能會客廊架和陽光草坪，預留後期舉辦各種活動的空間，充分激活社區活力。

在這裡，可以體驗室外劇院、節日集市、親子遊戲、全家享樂、草坪影院等。乾淨簡潔的大草坪，帶給人們開敞明快的視覺感受。▼

▲多功能會客廳意向效果圖

四季春曉的住宅，採取偏現代的新中式建築風格。

基調以米棕色為主，配以深色金屬處理邊界。幾何線條結構，結合深褐色質感塗料、米色真石漆。幾何形態，中層退讓式層簷，大氣超脫。▼

▲建築外立面示意效果圖

主推戶型為建築面積約78㎡的兩居，建築面積約88㎡、100㎡、115㎡、130㎡的三居。

其中，建築面積約78㎡的兩居為標準的H戶型，一梯兩戶。

而建築面積約88㎡的小三居更是難得，做到了三開間朝南的傳統H戶型。

要知道，目前海教園板塊裡，面積在90㎡上下的洋房戶型，大多數都會採取下面這種布局：兩開間朝南，兩臥室朝北，衛生間、廚房居中。▼

▲海教園多數90㎡三居布局

而四季春曉這款88㎡的小三居，開間約9.7米，進深只有約8.6米-9.58米。開間大於進深，擁有更好的採光通風。▼

▲建築面積約88㎡戶型

在設計上，本戶型並沒有一寸面積浪費。

所有的門都開向餐廳，餐廳和客廳同寬，都是約3.6米。圍繞餐桌構成洄遊交通動線，消滅了不必要的走道。

衛生間臨近門口，尤其適合如今疫情下人們進屋先洗手的習慣。▼

▲建築面積約88㎡戶型

而且，它的主臥開間約3.3米，進深約3.8米（含牆）。

通常情況下，主臥進深如果只有約3.5米的牆軸線進深，基本上擺下大衣櫃後就只能放1.5米雙人床了。

這個主臥，尺寸足可以放下60公分深的衣櫃、含床頭1.95米寬的大雙人床，床兩側還能各留下55公分寬過道。

而且，南飄窗還能在視覺上進一步擴大空間感。▼

▲建築面積約88㎡戶型

當然，姜Sir更傾向於像樣板間展示的一樣，把南向次臥和玄關之間的牆體打掉，減少一部分南次臥過道的面積。

這樣，可以讓整個餐廳顯得更加寬敞，動線也更流暢，還能在側牆增加一處全屋收納空間。▼

▲建築面積約88㎡戶型改造

同時，廚房打開做開放式，外側做島臺，餐桌靠島臺擺放，這樣的餐廚關係更加緊密。

做飯時，可以和餐桌旁的家人很順暢的交流。U型臺面增加了操作空間，而且臨近餐桌還能利用桌面空間進行備餐等工作。▼

▲建築面積約88㎡戶型改造

衛生間的改造也很精巧。

原來的馬桶、淋浴、洗面臺三件套只能說夠用，卻無法進一步提升居住品質。

而設計師更改了衛生間門口位置，從靠邊開門改為靠中間開門。這樣，側面留出牆垛可以增加一倍長度的洗面臺。

衛生間就好像畫了一個「田」字隔，分成淋浴區、馬桶區、洗漱區、化妝區。

臺面足夠長，早晨男女主人可以同時刷牙、化妝，互不耽誤，大大提高了使用效率。▼

▲建築面積約88㎡戶型改造

像這樣一款洋房小三居，總價只要158萬上下，首付三成就是47萬。

如果是建築面積約78㎡的小兩居，總價則只要140萬上下，首付三成就是42萬。

這樣一個總價段，能解決孩子今後的上學問題，距離地鐵站也在可步行範圍內，日常生活配套樓下商街就能解決，2公裡還有個大MALL……

不得不說，現在的天津樓市對於剛需客群簡直太友好了。

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2020·12·2

溫馨提示

本文對項目所描述的內容，均基於開發商提供的圖紙、設計、規劃以及其在其他城市做過的項目情況。我們力求保持真實客觀，但畢竟無法涵蓋所有信息，且無法對未來實際交付情況負責。

本文所採用圖片，部分為網絡摘取，如有侵權立即刪除；部分為開發商提供的效果圖，僅為意向，不代表任何承諾，後期仍有根據規劃需要進行調整的可能。

請讀者務必謹慎判斷開發商推廣宣傳的真實性，包括項目周邊可能存在的不利因素、具體交付標準、相關審批文件等等，並在籤署法律文件前，仔細閱讀各項條款，慎重繳納定金。