我很喜歡海教園，也曾在兩年前分享《海河教育園，未完待續……》。現在，續集來了，遺憾的是，市場是不斷變化的，一個政策導向的板塊尤其是。
如果只為自住，海教園仍是不錯的選擇。但是，如果你和我一樣，有明確的學區需求，那麼，海教園學區政策未來的不確定性，就是最大癥結。
壹 |貼身肉搏 旁觀海教園眾生相
近期，後臺讀者留言，海教園被頻頻提及。能不能買？如何選擇合適的樓盤？我索性花了一整天的時間來摸底。
與其他板塊的項目分散布局不同，海教園板塊內的樓盤非常扎堆，從一個售樓處出來，走不了幾步，就可以看下一個。因此，布局海教園的房企之間的競爭也異常慘烈。
整個海教園轉下來，你會發現，因為樓盤周邊的不利因素過於顯著，龍湖天璞被周邊競品項目diss的最狠。
這些不同項目的置業顧問都像統一培訓過一樣，口徑出奇得一致，齊刷刷地告訴我們：「龍湖是整個海教園最便宜的，因為旁邊就是怡靜園（公墓）。」
可是，事實卻並非如此。我查詢了海教園所有項目今年9月的成交數據，單價最低的並不是龍湖天璞，而是雅居樂御賓府雅玥，成交均價僅16973元/平米。陽光城未來悅的單價也比龍湖天璞要低。
因此，很多時候我們不能偏聽偏信。
海教園探盤的第一站，我選擇了陽光城文瀾府。在沒有任何解釋說明的情況下，接待我們的置業顧問中途離開兩次，後又換了其他置業顧問繼續接待，整體案場體驗不是太好。
不過，陽光城文瀾府的地理位置還是非常可圈可點的，就在南開大學津南校區東門正對面，距離天津地鐵6號線和慧南路站（在建中）約900米。
不遠處，魯能泰山7號已交付。其實，任何銷售承諾都不如親眼所見。因此，我們走進魯能泰山7號一探究竟。你會發現，整個小區的園林綠化還是不錯的。
很多業主正在裝修，因此園區還是會有一些沒來得及清理的雜物。如果保潔工作能跟上的話，應該會加分不少。
與板塊內一水的純洋房社區不同，中海錦城的產品結構倒是別具一格，為洋房和疊拼業態。而洋房只有小戶型在售，這樣的產品結構恐怕會屏蔽不少客戶。
整個海教園，仁恆海和院的案場體驗是給我感受最好的，負責接待的置業顧問非常專業。
目前，南苑和北苑洋房產品在售，北苑現房，南苑期房。不過，仁恆海和院定位改善，全部都是大戶型，置業門檻也較高。
仁恆物業的口碑不錯，物業費也不便宜。2020年-2025年：3.8元/㎡•月；2026年後：4.36元/㎡•月。
當然，值得一提的是，作為離地鐵站最近的樓盤，仁恆海和院稱得上是地鐵上蓋項目，小區門口就是和慧南路地鐵站。如果預算充足，仁恆海和院應該是置業海教園的首選。
最有歸家儀式感的，當屬龍湖天璞。接待我們的置業顧問也非常敞亮，項目旁邊就是怡靜園（公墓）的不利因素主動相告。這樣的開誠布公，反而讓我平添了幾分好感。
而龍湖的園林的確有著南方女子的婉約旖旎，距離天津地鐵6號線和慧南路站（在建中）約680米。如果不是特別介意風水，龍湖天璞的綜合質素的確還是不錯的。
陽光城未來悅應該是海教園板塊案場熱度最高的，到訪量相當可觀。沒有大戶型，如果是自然到訪，還能比跟中介來多優惠一個點。
這個項目的價格對剛需來說也非常友好，距離天津地鐵6號線和慧南路站（在建中）約620米。
而陽光城未來悅售樓處不遠處，便是陽光城、金科聯合操盤的全新盤圍擋，案名即將發布。
因為時間有限，在華宇、雅居樂聯合打造的錦繡大家，我們沒有多做停留。
可惜，匆匆趕往路勁贊成，卻沒有得到很好的接待。前臺告訴我們，銷售都在接客戶，還得等等。然而，放眼望去，現場並沒有多少客戶。想必，是銷售太少的緣故吧。
在路勁贊成售樓處，我們停留了2分鐘左右，甚至連杯水都沒喝到。在無銷售可接待新訪客戶的情況下，如何留客，恐怕是路勁營銷和物業團隊應該思考的問題。
最後，我們走訪了兩個老項目——雅居樂御賓府和景瑞翰鄰。
其中，雅居樂御賓府是雅居樂布局天津的首個項目，目前已基本售罄，僅餘一樓大戶型在售。
當我們提出想買標準層時，接待我們的置業顧問一臉傲嬌地表示：「普通訪客不可能買到標準層，除非從員工手上買。」她告訴我們，開發商可以配合更名，走的仍然是一手房的手續。
而本著開源節流的原則，雅居樂御賓府雅玥和雅居樂御賓府共用一個售樓處。
相較於雅居樂御賓府的純洋房規制，雅居樂御賓府雅玥位於海教園南部片區，因為不限高，產品業態並不純粹，涵蓋洋房、小高層和高層。因此，拉低了整體項目的成交均價。
至於景瑞翰鄰，現階段現房在售，頂底層特惠，大寬廳和接待我們的置業顧問都給我留下了深刻的印象。專業是第一位的，當然，顏值也很高。
貳 |三年之後 霧裡看花水中望月
雖然缺乏大型商業配套，但是海教園良好的城市界面、濃厚的人文氣息，都是天津少有的。再加上學區的附加值，一經推出，就受到了廣泛關注，至今熱度不減。
而海教園的非議，源於前段時間鬧得沸沸揚揚的「海教園即將劃入津南」的傳聞。
受影響最大的應該是剛剛過去的9月份，聽說，因為擔心劃入津南，不少海教園的業主開始出售手中的二手房，試圖及時止損。
後來，相關部門的「闢謠」安撫了他們焦慮的情緒，海教園二手房市場才趨於穩定。
我查詢了貝殼二手房，海河教育園區9月成交均價17341元/平米。而臨近的鹹水沽板塊，成交均價為14150元/平米。想來，如果一旦失去學區附加值，海教園和鹹水沽之間的板塊價差恐怕會越來越小。
面對海教園業主的疑慮，相關部門是這樣回復的：
1）海河教育園區是我市一個功能區，海河教育園區區域的行政區劃始終都在津南區的行政區劃內。海河教育園區學籍未歸津南區管理。
2）入學政策可參照當年園區南開學校的招生簡章。根據關於海河教育園區管理體制改革的文件精神，海河教育園區應屆初中畢業生升學政策不變，具有園區戶籍和學籍的應屆初中畢業生，在園區高中建成之前，可以報考面向市內六區招生的普通高中；
在園區高中建成之後，既可以報考面向市內六區招生的普通高中，也可以報考園區高中。
園區將加快建設高中，高中建成後，同市內六區高中作為一個整體，既可招收園區學生也可招收市內六區學生。
3）按照當前規劃，園區未來將在雅潤路教育用地分別建設高中及九年一貫制學校；在和慧南路、敬慧路教育用地分別建設九年一貫制學校。
未來將隨著園區建設開發進展和居民入住實際，確定學校建設開辦節奏，分步實施。
後期園區將本著「辦好每一所學校，教好每一個學生」的理念，繼續引進優質資源，加大投入力度，積極對接相關單位協調教師教研等事項。
4）目前，津南區與海河教育園區行政職能正在對接中。
但是，一個很重要的信號不應該被忽略。那就是，前不久，天津海河教育園區管理委員會網站發布《關於海河教育園區管委會行政許可職能調整的公告》、《關於海河教育園區信訪受理單位調整》的兩項公告。
自2020年10月1日起，原由海河教育園區管委會負責的行政許可工作由津南區政務服務辦公室負責，自此海河教育園區管委會不再履行行政許可職能；
原由海河教育園區管委會負責的海河教育園區信訪受理工作由津南區信訪辦負責。
雖然，現階段來講，海教園的學區附加值，仍然被保護。可是，三年後呢，誰也不敢說一定還能維持現狀。
換句話說，天生麗質的海教園最大的不確定性，就是學區政策未來的不確定性。如果現在還因為學區附加值置業海教園，你賭的，就是不變。
可是，你不會不知道，世界上唯一不變的是變化本身。所以，如果你是為了學區賭上全部身家，我勸你還是老老實實買市區二手學區房。
因為，我們不得不在這個充滿變數的世界裡，儘可能尋找確定性。
因為，在下一代的教育這件事情上，我們不敢賭，更輸不起。
叄 |拋開學區 讓海教園回歸真實
時至今日，海教園仍是我鍾愛的板塊之一。只不過，因為學區政策未來的不確定性，我最終放棄它。
如果對你來說，學區只是錦上添花，即使失去學區優勢，也不影響你的選擇。那麼，不妨拋開學區，讓海教園回歸真實。
畢竟，海河教育園區位於天津市中心城區與濱海新區之間、海河中遊南岸，定位為國家職業教育改革創新示範區、天津市高端科技研發創新示範區、海河南岸生態宜居示範社區。
規劃佔地24平方公裡，基本形成「一廊兩翼」規劃布局，「一廊」是指貫穿南北的中央生態綠廊，「兩翼」是指兩側擺放學校、社區及其他配套設施。截至目前，建成各類單體建築300棟，建築總面積298萬平方米；入住院校13所，在校學生13萬。
也就是說，除去不確定的學區資源，海教園還有兩張王牌：
一是生態優勢得天獨厚。
大力踐行綠色發展理念，建成公共綠化和河道、水系、溼地1500餘萬平方米，現狀總體綠化率超過50%，「藍綠」空間佔比超過60%，已被劃定為天津市永久性保護生態區域、天津市古海岸與溼地國家自然保護區、「雙城」中間地帶規劃管控重點區域。
二是智力資源豐富密集。
堅持集中規模辦學，充分發揮聚集效應，入駐包括天津大學、南開大學兩所部屬重點高校、中德應用技術大學、天津開放大學在內的13所院校，聚集了兩院院士30餘名。
為了更好的梳理其樓市現狀，我還查詢了海河教育園的年度/月度量價走勢。
我們先來看看海教園2016-2020年1-9月量價走勢。
2016年，是海教園發展的起點。這一年的3月，海教園集中出讓6宗地，一時間，熱度空前。這一年，成交均價16553元/平米。
2017年，海教園成交均價邁入2萬+價格平臺。這一年，成交均價20690元/平米。
2018-2019年，海教園價格企穩，成交均價分別為20378元/平米、21074元/平米。
進入2020年，截至目前，2020年1-9月成交均價為20148元/平米，為2017年以來的最低值。
但是，從價格走勢，我們可以判斷，海教園房價相對穩定，受市場影響較小。
我們再來看看海教園2020年1-9月量價走勢。
回顧2020年以來的逐月數據，你會發現，海教園成交均價始終在2萬/平米左右徘徊。雖未高於2.1萬/平米，也不曾低於1.9萬/平米。在持續動蕩的市場，這樣的答卷算得上成績穩定。
不過，仔細分析數據，還是可以看到細微的變化。
2020年前9月，只有3個月的成交均價是低於2萬/平米的，分別是3月、8月和9月。3月的以價換量，大抵是疫情復甦期的定價策略，而8-9月就是實實在在的政策風波影響了。
如果面對學區政策未來的不確定性，你可以做到心境平和。不可否認，海教園仍是優質板塊之一。至於價格，再等等，或許會有驚喜。