新天津人!你需要這份暗含「內幕」的買房指北!

「我是一個新天津人，我想在天津買套房！」恭喜你，這裡是你正確的打開方式。

在365置業交流群中，有很多新天津人把小編給問懵圈了，比如說路勁雋瀾灣和世茂璀璨公園選那個好？

這種一南一北怎麼選的問題有很多，可見新天津人對天津的區域真心是不了解，難怪他們看房前都先去買一份紙質地圖。

天津是一個地理、人情都非常複雜的地方，所有的房價背後都暗含著「歷史原因」，並不是外環內的都貴，也不是外環外的都便宜。

如果你是新天津人，那大抵是不會明白為什麼南外環比北中環還要貴。

買房最容易陷在一個小區域裡，掙扎、糾結、焦慮，最大的原因也許只是你知道的還不夠多。在一猛子扎進售樓處之前，你很有必要了解一下天津真實的房價格局。

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一張地圖告訴我們的現實

天津的「環」不多，就三個，內環、中環、外環。

但是內環我們很少這麼叫，因為內環的面積不大，而且與中環也並沒有拉開太大的距離，所以更多的稱之為市中心。

過去我們買房子不想離開中環這個圈，但現在能不出外環就不錯了，抱著「休想騙我出外環」的想法的老天津人，仍然在市內六區佔據著中堅力量。

但並不是外環內都是市內六區，有的區已經「吃進去了」。

北外環內已有一部分是北辰區，比如鐵東北路板塊、劉園板塊，將來外環線補圓之後，小澱板塊也屬於外環以內；東外環內有一部分是東麗區，比如成林道板塊、津濱大道板塊。

所以，這個概念不要混淆，市內六區一定在外環內，但外環內並一定都是市內六區。在這個基礎上，再去選房子。

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市內六區暗含「玄機」

第一梯隊自然是天津市內六區：和平區、河西區、南開區、河北區、河東區、紅橋區。

在這六個區中又分為上三區（和平、河西、南開）和下三區（河北、河東、紅橋），但上三區才算得上是天津最核心的位置。

雖然這裡並不一定是天津的發祥地，但主流的觀念會覺得進入上三區更有「格調」一些，自然，這裡也是天津房價最貴的地方。

A、市內六區不一樣的發展方向

關於市內六區，有一句話叫做「南比北好，西比東強」。

市內六區內貫穿著一條海河，雖然是稀缺資源，但那股壕勁兒只在河下遊，也就是中部和東南部才體現出來，比如仁恆海河廣場、海河金茂府、恆大帝景等。

北部由於城市界面差一些，這股豪氣還沒有烘託出來。

南邊環境好（河西、部分南開），多權貴居住。東邊、北邊平民百姓居多。

當然，現在城市大拆大建，都有不同程度的提升，也不妨礙居住，但是始終有這麼一層底蘊在裡面。

B、學區房多是老房子的天下

和平、河西的教育強，南開也不錯，從小學、初中到高中上三區佔了天津大部分的頂尖教育資源，實驗、一中、耀華、南開等頂級學校都在這。

如果你看中教育，那麼還是首選上三區，但是可選的新房非常少，目前只有和平翰林公館、閱和平以及新八大裡一片大概率會是重點學校。

此外就只能選擇二手房了，那你就不能太在意房子的環境、樓齡和戶型，因為九成九的房子你都不會滿意的。

尤其是和平區，九十年代的房子都能稱之為「新房」，五六十年代的房子都還有在掛牌交易，這些老古董一樣的房子可想而知它們的戶型、小區設計有多落後於時代。

但為了教育，你就不能太糾結這些。

老社區環境差亂，房子破舊，住的很多都是有錢的窮人，空守著幾百萬的房子，卻享受著八九十年代的生活品質。雖說出門方便，但居住舒適度很低，房價卻很高。

環外一棟棟商場、醫院、學校拔地而起，地鐵延伸而至，和老城區的配套、交通差距越來越小，居住環境更舒適，似乎環外的新房會比市區的老房子更好。

但這話不能說絕對了，環外還有很多土地可以開發，而老城區地就那麼多，能蓋的都已經蓋完，房子再老那也是核心地段的絕版資源。

老城區的配套可以改善，但環外跟天津市中心的距離卻永遠不可能拉近。

C、中心地段不一定就更難買

越靠近市中心、房價越貴，購房門檻越高。這似乎成了我們默認的規則，但這放在天津只對了一半。

市中心的閱和平放風價5萬5，雅頌居5萬3，海河金茂府4萬8，大都會的大戶型次新房3萬7……非市中心呢，崇德園5萬5、新八大裡也都在4萬5左右……

從某個層面來說，市中心的購房門檻反而比中環線的低。

河北區是個價格窪地，注意，是價格窪地，而不是價值窪地。

天津的北邊由於教育、產業、醫療等資源劣勢，和傳統地域觀念影響，同一環線均價比南向最多便宜一萬多。

比如南外環附近的仁恆公園世紀均價39500元/平米，北中環的天房北寧公元均價29300元/平米。

南邊已經出現開車買菜的豪兒主兒了，但北邊雖然貫穿3條地鐵，可似乎還是沒嘛存在感。

但講真，河西外環附近當前價格已經超過了區域的當前價值，更多的是在提前透支未來的預期。

但畢竟基礎決定發展，如果你覺得價格低今後就能漲的多，那就真的掉進迷魂陣了，因為升值潛力的大小完全決定於區域城市界面，這對於市內來說基本已成定局。

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環城四區更要看房價背後的支撐

目前天津市內六區的新地基本靠拆，土地供應稀缺，新房不多，落後的城市規劃並不能承載人口快速增長帶來的壓力。

於是，環城四區就成了主要的外溢承接地。整個天津城市的拓展和建設，已經徹底進入到了環城時代！

環城四區包括西青區、津南區、北辰區、東麗區。

環城的發展深深受到市區的輻射，遵循同樣的規律，西部優於東部。

前幾年南部優於北部，但北辰如今的發展勢頭也很猛，尤其是地鐵5號線的修建以及永旺的即將落地，帶動了鐵東北路板塊的發展。

如果按照區域平均房價來說，大致的排序是這樣的：西青>北辰>東麗>津南。

不管怎麼說，如今的選房主力仍在環城四區，雖然說房子也是「一分錢一分貨」，但是對於新天津人來說，同樣價位的，究竟選哪就是個問題了。

比如說鹹水沽和華明鎮，價格差不多，買哪個好？

如果對於天津人來說，這個問題根本就不存在，因為本地人置業一定會遵循著地緣性，不可能住河東區跑到津南區買房。

也就是說，對於天津人來說，地理跨度較大的樓盤根本就沒有可比性。

但新天津人就不同了，他們在天津沒有「根」，買哪裡都算是天津。

對比1：華明鎮VS鹹水沽

選鹹水沽。理由簡單粗暴，就憑鹹水沽有兩條地鐵：1號線東延和8號線。

在環城的板塊中，能有兩條地鐵線，而且一條已經建成，另一條也在建的，在天津環外區域，也只有這個板塊能有這「實力」。而且鹹水沽緊鄰海教園，自身新房項目也不少，未來可以成氣候。

津南區的雙港、辛莊是距離外環線最近的板塊，但無房可售了，現在最近的就剩下海教園和鹹水沽了，而鹹水沽的價格有優勢。

對比2：鐵東北路VS精武鎮

選精武鎮。記住一句話，天津的發展向西南，雖然鐵東北路有地鐵5號線，但畢竟挨著的是河北區，而精武鎮挨著的是南開區，距離很近。

雖然5號線沒通車，但鐵東北路板塊現在的價格已經把通車的預期疊加進來了，即使以後通車了，價格也不會漲。

精武鎮有地鐵3號線，而且城市界面和整體居住舒適度要比鐵東北路好一些。

對比3：中北鎮VS津濱大道

沒得選，打平，因為各自的長處都很明顯，選哪個要看自己的需求，這個價位就不是剛需盤了，必定主打改善，哪個更適合生活，哪個就勝出。

如果對地鐵特別依賴，那要選津濱大道，有2、4、9、10號線，尤其是4和10號線，是貫穿板塊的，未來出行很方便，現在有房在售的只有融創城和融創融園。

但是天津人對津濱大道是有點牴觸情緒的，就是因為有第二殯儀館，當然現在要搬遷了，但天津人還是有歷史包袱的，可新天津人對此基本無感。

如果更注重城市界面和居住體驗感，要選中北鎮，有華僑城萬科翡翠嘉和即將開盤的萬科西華府，這兩個項目是精裝，從這一層面來說，更具性價比。

對比4：小街VS東麗湖

選小街。小街目前就一個項目，融創東岸名郡，可是賣的出奇的好，近期開盤的一波洋房全部售罄了。

一方面小街是地鐵4號線的終點站，雖然天津地鐵慢的一臉懵，但至少已經有確定的規劃了，總比東麗湖永遠都是「上報給領導」強吧。

另一方面，小街是「兩頭靠」，往北有來自武清、北京的購房群體，往南還有市區的外溢。

但東麗湖「只有一頭」，除了東部城區的外溢，再往東走就是塘沽了，沒有購房支撐。

對比5：東麗湖VS天嘉湖VS團泊湖

東麗湖、天嘉湖、團泊湖這三大湖算得上是天津24K純剛需的板塊，均價都在萬元左右，這也是很多新天津人糾結的選擇。

三大湖最大的優勢是環境好。但劣勢也不少，但作為剛需的選擇，需要考慮的就一個問題：能不能生活。

團泊東主打別墅區，密度比較低，但人氣相對也差，生活氛圍不是很理想，也因為別墅區較多，整體的「調性」高一些。

天嘉湖因為之前星耀五洲「斷檔」一段時間，整體發展很緩慢，生活配套很成問題。

東麗湖算是老牌板塊了，發展的最早，相對來說生活氛圍好一些，至少還有地鐵的遠期規劃。

這三大湖如果要選擇，可以選擇東麗湖，更適合剛需生活。

另外，天嘉湖旁邊還有北閘口和小站板塊，價格也不算高，但對於新天津人來說，可以不考慮了。

北閘口完全是靠鹹水沽的外溢，鹹水沽吃肉，它就只能喝湯；小站跟它們不是一個門派，自己玩自己的，完全靠小鎮內的購房支撐，自力更生。

對比6：海教園VS李七莊

這對組合也沒得選。李七莊的萬科、金地兩盤也是小高層、洋房，預計均價和海教園差不多。

海教園的「王炸」就是學校，整體規劃很低密，人文氛圍好。地理位置相對李七莊更遠一些。如果你是個「孟母」，可以果斷選擇海教園別猶豫，因為李七莊是不會有靠譜的學校的；

但如果你不考慮學區，就可以大膽選擇李七莊，距離外環線近，生活很方便。這兩個板塊都有三價聯控地，價格合適、性價比高。

對比7：大張莊VS團泊西

這一局秒殺，選團泊西。大張莊有3個項目，北辰新天地盛景灣，這是一個賣了多年的老盤了，今年又出來「湊熱鬧」；

還有2個新盤：陽光城翡麗公園、綠地新裡棲湖公館，產品確實不錯，比團泊西的洋房便宜了一些，但可惜生錯了地方。

板塊不怕偏遠，最關鍵的是需要「眾人拾柴火焰高」，兩、三個項目想撐起一個板塊不是幾年就能搞定的。

團泊西的規劃很厲害，大公建不少（醫院、學校、體育場、地鐵規劃……），屬於一張藍圖幹到底、按照城市規劃建設的板塊，城市界面好。

而且新房扎堆，是天津西南板塊剛需外溢的「接盤俠」，可以成氣候，雖然現在還是荒涼，但這種新興板塊「賭」的就是未來。

但要注意，精武鎮就是團泊西的天花板，有這個三價聯控重鎮的半路截胡，團泊西的洋房最受重創，可算不上是價值窪地了。

有團泊西不選團泊東，一則團泊東距離市區更遠，二則主打生態旅遊，更適合第二居，剛需在裡面會感覺很彆扭，產品多少也會有些錯配。

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看懂天津，明白自己

為什麼很多老天津人不願意去環城買房？

除了他們的地域歧視以外，還有一層原因，是由於他們對外環以外世界的未知，對於未知世界風險的恐懼，牽絆了買房的腳步。

在新興板塊成功買房，最大的門檻不是資金、不是技術，而是對於這種未知世界恐懼的克服，對於未知風險的把控。

但是新天津人有一個優勢，他們對於全天津都是未知的，所以也就不存在對於恐懼的克服，所以只剩下一方面，就是對於風險的把控。

新區的整個成熟，實際上就是一個以小博大的過程，不過你要算算，你的錢能不能撐住月供，撐到5年或者10之後，撐到新區成熟、撐到下一輪的風起。

新區規劃的再美麗，永遠是有鬼城風險，首套住房未來三年翻幾倍對於剛需的你來說不重要，重要是你不要成為鬼城炮灰。

所以，地鐵、大規劃、土著、距離市區近，這四方面至少要佔一樣，才能把風險控制到最低。

買房之前，看懂天津，明白自己。