轉眼間，已經進入了2021年。在2020年年底，據21世紀經濟報導，清華大學第40屆「中國與世界經濟論壇」上，中國社科院財經院綜合經濟研究部副主任、清華大學ACCEPT研究院研究員馮煦明指出，中國存在著「人口世代斷崖」的問題。
數據顯示，在各個人口世代中，「60後」出生人口最多，總數達到2.45億人；其次是「80後」，總數為2.22億人。而「90後」人口總數相比「80後」減少了1172萬人，「00後」人口總數相比「90後」又減少了4736萬人。
如果以20年劃分人口世代，「00-10後世代」總人口相比「80-90後世代」減少了1.1億人。也就是說，未來十到二十年，中國世代人口落差超過1億人，這並不是一個小數字，已經遠超過了德國、英國、法國等國家總人口，人口數量的劇烈變動將帶來廣泛的影響。
關於人口的問題，在2020年的下半年一直被提起，人口經濟學家梁建章、恆大研究院首席經濟學家任澤平、獨立經濟學家馬光遠等眾多專家均撰寫過文章，無一例外對當前形勢作出了判斷，並且呼籲在十四五期間放開生育。
其後，也有權威部門的表態，在十四五規劃輔導讀本中，民政部部長李紀恆撰寫了《實施積極應對人口老齡化國家戰略》一文，明確指出我國適齡人口生育意願偏低，總和生育率已跌破警戒線，人口發展進入關鍵轉折期。不得不說，人口形勢越來越嚴峻了，樓市自然不可避免面臨「人口斷崖」的問題。
其實，歷史上樓市的「人口斷崖」有例可尋。當然，這個案例發生在上世紀90年代的日本。1985年，日本、美國等5個國家籤訂了「廣場協議」，逼迫日元大幅升值，自此日本工業失去了價格優勢，外貿受阻，實體經濟也遭受重創。另一方面，貨幣升值意味著購買力增強，相比較於投資實體行業，股市和樓市成為了穩賺不賠的買賣，這也導致了大量的資本、資金在樓市集聚，推動房價過度上漲。在1986年-1991年間，日本住宅用地價格上漲73%，六大主要城市上漲169%。據說在巔峰之時，賣掉一個東京的房產可以買下整個美國。
然而，在1971年時，日本65歲及以上人口佔比達到7.05%，正式進入老齡化社會，總和出生率為2.16，即1000個婦女平均孕育2160個子女。也就是說，新生人口恰好可以彌補生育婦女和其伴侶的數量。但是，日本的老齡人口不斷增加，在1991年時佔比達到12.31%，總和出生率也持續降低，在1991年時降低為1.53。在這期間，老齡少子現象的加劇，導致「人口斷崖」的出現，20-50歲適齡購房人口數量大幅快速下降。
與此同時，高昂的房價又進一步造成需求側的縮減，樓市存在著巨大的泡沫經濟。於是日本通過施行緊縮的貨幣政策，增加稅收等措施刺破泡沫經濟，房價短期內下跌超過70%，大量企業破產倒閉，大量人口面臨著失業財富縮水，房貸債務難以償還，銀行壞帳大幅上升，自此日本經濟崩潰，進入了長達十幾年的衰退期。
如果預測中國未來的樓市，馮煦明指出，在微觀層面上，「4-2-1」家庭結構的地區將出現住房供需結構性失衡。也就是說，主要以4個老人、父母2人、1個子女家庭結構的地區住房將失去人口需求支撐，房價下跌。
公開數據顯示，截至2018年，城鎮約有3.11億套商品住房，套戶比達到1.09，按常見的三口之家的家庭結構計算，城鎮中的住房滿足9億多人的住房需求，加上尚未統計的小產權房與農村宅基地，住房足夠15億人居住，住房存在明顯的過剩現象。在2020年年底，社科院發布的《中國住房發展報告（2020-2021）》中，數據顯示，截至目前我國還剩下3.14%的家庭在城市中沒有住房。
很明顯，如果以家庭為基數參考，幾乎每個人都有房子，即使在城市中沒有房子，農村也有房子。對於「4-2-1」結構的家庭來說，意味著1個子女常規情況下可以繼承3套房子，4個老人的2套房子加上父母2人的1套房子。因此，在高昂的房價之下，擁有住房的1個子女自然沒有必要去購房，即住房供需結構的需求端減少。另一方面，如今開發商依舊在拿地建房，即住房供需結構的供應端增加。長期以往，住房供需結構必然失衡，從而引起房價下跌。
在一定程度上，「人口斷崖」的現象是漸進出現的，而非某個年份的突變。但根據眾多專家的預測來看，人口將在十四五期間出現負增長，屆時不再是鶴崗、阜新等城市，部分人口淨流出，「4-2-1」家庭結構的城市地區房價下跌將普遍出現，對於居住生活在這類城市的人，買房將不是一個好的選擇。正如央行前副行長吳曉靈所說的：在泡沫中狂歡的日子不多了，每個人都應做好潮水退卻後的準備。