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文：房地產首席夏磊，聯繫人：黃什
實習生龐欣有貢獻
摘要
1.政策大力鼓勵租賃：2017年7月，九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口淨流入的大中城市發展住房租賃業務，並選取廣州、深圳等12個城市開展試點，租賃市場迎來政策利好。（1）土地和房源：加大租賃用地供給、利用集體用地建設租賃住房等；房源上，鼓勵房企轉型開展住房租賃業務、培育專業化住房租賃企業。（2）金融：允許提取住房公積金支付房租、對租賃企業給予融資支持、推進REITs試點。（3）財政：稅收優惠、公租房貨幣化（市場提供租賃房源、政府發放租賃補貼）。（4）法律：立法，切實推進租購同權。
2.租賃市場前景廣闊：需求端，租賃房需求逐年增加，主要原因為城鎮化進程衍生大量流動人口；房價高企、限購限貸，部分需求從購房市場外溢到租賃房市場；晚婚導致置業年齡延遲，延長個體租賃消費周期，間接增加租賃需求；供給端，租賃房源供給不足，且租賃市場痛點較多，規範的租賃市場和長租公寓亟待發展；資金端，融資渠道拓寬，兩支公寓ABS成功發行；與發達國家對比，我國租賃市場GMV有待大幅提高。綜合來講，租賃市場發展可期。
3.兩種運營模式，多方涉足長租公寓：住房租賃市場可分為重資產運營、輕資產管理兩種模式：前者自持物業、後者承租物業開展租賃業務。長租公寓萬億級市場吸引了各路資本，同時也吸引各路運營商和龍頭房企涉足。
4.發展租賃對未來房地產市場影響：1）對房地產銷售、新開工和投資：短期（2017-2019年），對投資的影響分別為0.1%、0.8%、1%；對銷售的影響分別為-0.5%、-4.3%、-7%；對新開工的影響分別為0.1%、1%、1.6%。中長期（2017-2031年），分流20.8億平商品住房銷售，佔新增住房需求的10.7%；增加房地產新開工面積6.1億平，佔新增住房新開工面積的3.14%；增加房地產投資2.7萬億，佔新增房地產投資78.9萬億的3.4%。2）對房企：未來商品住房市場空間雖然將減少20.8億平，但打開年度GMV高達1.8萬億-1.9萬億的租賃業務新藍海。
5.投資建議：租賃業務受益於政策鼓勵，在融資、房源上將有長租發展，建議關注具有如下特徵房企：1）資金實力強；2）租賃運營經驗豐富；3）擁有低成本優質房源。
風險提示：政策推動不及預期。
目錄
1政策支持
1.1中央與地方政策共同推動住房租賃市場發展
1.2租賃用地推出，擠佔部分商品房指標
1.3租購同權
1.4貨幣補貼
2租賃市場現狀：需求增加、供給不足且痛點較多、與國際市場存在差距
2.1需求端：流動人口促長租賃剛需、租售背離引發購房需求溢出
2.2供給端：租賃房源供給不足、現有租賃市場痛點較多
2.3資金端：金融支持力度加強，兩支公寓ABS產品發行
2.4對比國際：租賃市場規模有待提高
3運營模式
3.1運營模式簡介
3.2長租公寓業務快速崛起
4量化政策影響：租賃市場藍海廣闊、商品房市場衝擊有限
4.1租賃風來，1.9萬億市場空間可期
4.2對房地產銷售影響
4.3對房地產新開工影響
4.4對房地產投資影響
正文
1 政策支持
1.1 中央與地方政策共同推動住房租賃市場發展
1.1.1 中央層面積極推動
2016年12月，習總書記在中央經濟工作會議上，指出「加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展」；同月，在中財辦14次會議上，指出「以建立購租並舉的住房制度為主要方向」、「規範住房租賃市場，是實現住有所居的重大民生工程」。
早在2015年，中央及地方便相繼出臺政策鼓勵租購併舉。2015年住建部等部委相繼出臺《住房城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》、《關於放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》、《國務院辦公廳關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》鼓勵住房租賃市場發展。
2016年國務院出臺《國務院關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》、《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，前者鼓勵推廣租賃補貼制度，後者則強調「培育發展住房租賃企業」、「鼓勵房企轉型開展住房租賃業務」、「推進REITs試點」等。同時，2016年政府工作報告和中央經濟工作會議也將「發展租購併舉的住房制度」列為工作重點。
2017年5月，《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》公開徵求意見，從保護財產權的角度，界定出租人與承租人的權利義務，並從具體操作層面建立政府對市場的監督激勵機制。7月，住建部、發改委等九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口淨流入的大中城市發展住房租賃業務，並選取廣州、深圳等12個城市開展試點。
總體而言，住房租賃的政策支持可歸納為以下幾類：（1）供給：供地上，加大租賃用地供給、利用集體用地建設租賃住房等；房源上，鼓勵房企轉型開展住房租賃業務、培育專業化住房租賃企業。（2）金融：允許提取住房公積金支付房租、對租賃企業給予融資支持、推進REITs試點。（3）財政：稅收優惠、公租房貨幣化（市場提供租賃房源、政府發放租賃補貼）。（4）法律：立法，切實推進租購同權。
1.1.2地方政策持續跟進
自2016年6月國務院出臺《意見》後，各地積極跟進，截至目前，已有二十餘個省份（直轄市）出臺「加快培育和發展住房租賃市場」的實施細則，從供給、金融、財政等方面給予政策支持。
庫存壓力小的省份提出要加快租賃用地供給、庫存壓力大的省份則強調利用好存量用地；多數省份允許改建商品房用於租賃，並加快培育專業租賃企業、鼓勵房企轉變為租購併舉型。
50%以上省份提出要允許公積金支付房租推進REITs試點、支持符合條件的租賃企業發行債券、不動產證券化產品。此外，對租賃企業給予稅收優惠、通過發放租房補貼，鼓勵新市民從市場租賃房源。
在「房子是用來住的」的指引下， 可以推斷，今後一段相當長的時期，各地鼓勵租賃，是政策的新方向。
典型案例：北京利用集體土地建設租賃住房：經國土資源部批准，北京是首批利用集體建設用地建設租賃住房的試點城市。從2011年起，先後在朝陽區平房鄉、海澱區唐家嶺、溫泉鎮351、昌平區北七家鎮等5個集體土地，開展租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套，截至目前共完成入住3056戶，現在各區2017年集體土地建設租賃住房項目地塊已基本選定，正在編制項目實施方案。
佛山建專業化租賃平臺：佛山2016年成立專業化住房租賃指導委員會，搭建起國有專業化住房租賃平臺——佛山市建鑫住房租賃有限公司，目前該平臺已籌措近500套房源，計劃今年年內推出3000套，3年內共推出1.5萬套。
1.2租賃用地推出，擠佔部分商品房指標
1.2.1租賃用地供應計劃
以北京、上海為代表，租賃用地大幅推出，且擠佔一部分商品房指標。北京新五年的用地規劃，首次單列租賃住房用地：五年全市住房建設計劃安排150萬套，其中租賃住房50萬套，租賃住房計劃供地1300公頃，佔比21.7%。在過去5年（2012-2016），北京商品住宅計劃供地4300公頃（實際供地2452公頃），而2017-2021年，商品住宅計劃供地3470公頃，減少了830公頃；
上海新五年的供地計劃，商品房用地2000公頃，租賃用地1700公頃，而2012-2016，住宅供應總量是3900-4100公頃
儘管一部分租賃用地會用集體土地解決，在供地安排上，租賃用地確實會佔用了一部分商品住宅用地供應指標。
1.2.2上海推出租賃用地
上海在今年7月推出兩塊純租賃用地，樓面價顯著低於市場價，地理位置優越，競標者是兩個上海市屬國企。隨後又將靜安區市北高新(600604,股吧)板塊的兩幅商業用地調整為租賃住宅用地，擬供應近千套租賃住房。
1.3租購同權
租購同權，即保障租房人的戶籍、教育和財產權。租房可以落戶、上學、不被房東隨意驅趕、不被隨意漲租金，意在使租房和買房有相同的體驗。
2017年7月17日，廣州市政府印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》， 允許符合條件的承租人子女就近入學益，保障租購同權。未來將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。租購同權將從概念階段，逐步過渡到實質執行階段。
1.4貨幣補貼
由地方政府向中低收入人群、符合要求的新引進人才發放租房補貼。如深圳近年來為吸引高端人才流入，不斷出臺人才租房補貼政策：符合要求人才可按本科1.5萬/人、碩士2.5萬/人、博士3萬/人領取市級租房生活補貼；龍崗區、福田區、龍華區在市級補貼基礎上給予區級補貼，龍崗區博士最終可享受6萬補貼。另外，租房券也逐漸成為補貼的重要形式：去年6月惠州新增租房券補貼形式，居民可自由選擇；今年5月廣西住建廳發文明確，將在「十三五」期間開展租賃型保障住房「租房券」試點。
2租賃市場現狀：需求增加、供給不足且痛點較多、與國際市場存在差距
我國對租賃房需求逐年增加，主要因為城鎮化中，大量人口在城市間流動。房價高企、限購限貸，部分住房需求從購房市場外溢到租賃房市場，從而增加租賃人群；同時晚婚導致置業年齡延遲，進一步延長個體租賃時間，間接增加租賃需求；但是目前我國一線城市租賃房源供給不足，且租賃市場亂象叢生，規範的租賃市場和長租公寓模式呼之欲出；同時，與發達國家對比，我國租賃市場GMV有待大幅提高，租賃市場未來發展空間可期。
2.1需求端：流動人口促長租賃剛需、租售背離引發購房需求溢出
2.1.1城鎮化進程中的流動人口衍生租賃需求
根據城市發展規律，城鎮化可分為三個階段， 2016年，我國常住人口城鎮化率為57.4%，尚處於城鎮化的第二個發展階段：「加速發展階段」，不僅遠低於發達國家80%的平均水平,也低於人均收入與我國相近的發展中國家60%的平均水平，還有較大的發展空間。
以城鎮化為主要驅動因素，加之大學畢業生異地置業，我國每年都進行著大規模的人口流動，流動人口是租賃市場發展的基礎。進入到21世紀，我國流動人口數量逐年攀升，2014年到達高位，2016年流動人口數量2.45億人，佔總人口比重達17.7%。由此產生1.6億租賃人口。流動人口衍生大量租房需求，這在一線城市表現更加明顯。以北京為例，2010-2015年間，流動人口數量由700.3萬變為825.3萬，增加125萬人。
2.1.2畸形的租售比、限購限貸擠壓出需求
（1）房價與租金背離
自1998年我國實施住房制度改革以來，房價一路攀升，其中尤以一線城市為甚。其中北京商品住宅均價從2007年的11850元/㎡，漲到2016年的35322元/㎡，年度最高漲幅達39%；上海則從2006年的9655元/㎡漲到2016年的38356元/㎡，年度最高漲幅35%；而深圳則從2005年的6964元/㎡漲到2016年的53454元/㎡，最高漲幅達60%。
一邊是高企的房價，另一邊是不及房價增速的租金增速，這樣導致的後果是：買房成本與租房成本之間差額越來越大，直接體現在：月供與租金的差值不斷拉大。以北京國興家園一套90平米住房為例，2009年月租金為4100元，月供為8667元，月供是月租金的2.11倍；2017年月租金為13000元，月供為35708元，月供是月租金的2.75倍。也就是說，為得到相同的居住體驗，通過購房所付成本是通過租房所付成本的2.75倍。兩相比較下，租房意願會因此得到加強。
從租售比角度來講，我國一線城市租售比遠低於國際都市，以北京1/587的租售比為例，同期的紐約、倫敦、莫斯科、巴黎、東京，租售比分別為北京的2.4倍、2.6倍、2.6倍、2.0倍、2.3倍，與國際都市差距懸殊的租售比表明：在我國，尤其是一線城市房價高企的大背景下，租金與房價產生較大背離，部分居住需求從購房市場外溢到租房市場。
（2）限購限貸
從去年開始，上海、深圳、廣州陸續開始限購。今年北京「3.17調控」政策實施以來，一二線城市持續跟進，限購限貸政策不斷加碼。以一線四城為例，非本市戶籍限購1套，且須繳納社保3-5年，貸款方面，不僅首付比例提高，利率折扣也被取消。部分購房者雖然有經濟能力，但是沒有購房資格；部分購房者本來有購房能力，但是購房門檻提高後，無法應對新增購房成本。這些人的居住需求，不得不從購房市場轉移到租賃市場。
2.1.3 個體租賃消費周期延長，間接增加租賃需求
晚婚會直接推遲置業年齡，我國居民結婚年齡不斷延後，2007-2012年間，登記結婚年齡25-29歲佔比從39%下降到36%，而30歲及以上佔比從26%上升到30%。由於「成家」是首次「置業」的最重要推動因素，因此晚婚導致置業年齡推遲，延長個體租賃時間，從而間接增加租賃需求。
2.2供給端：租賃房源供給不足、現有租賃市場痛點較多
2.2.1租賃房源不足
在一線城市，租賃需求尤為旺盛，但是目前房源供給不足，市場供給端存在缺口。以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬人，租賃人口佔比約34%，最近一次人口抽樣調查顯示我國家庭平均規模3.1人/戶，則租賃房屋大約需要238萬套，目前北京租賃房屋約有150萬套左右，存在約1/3供需缺口。
2.2.2租賃市場亟待規範
在消費升級的大背景下，租賃需求同樣面臨升級。但是現階段我國租賃房市場發育不成熟，問題種種。例如：商品房出租佔比低、租賃體驗差、租期不合預期導致搬家頻繁等。
（1）商品房出租佔比低
根據住建部的一項抽樣調查，出租房中商品房佔比僅為40%，老式公房、農村自建房、回遷房和小產權房等佔了很大比例，配套不完善、居住環境破舊成為普遍問題。
（2）承租體驗差
隨著租賃需求的拓圍，租客對租賃住宅質量要求普遍提高，但是現有的租賃環境痛點較多，鏈家研究院對北京租戶進行的一項調查發現，42.5%的受訪租客表示：現有租賃房屋配套老舊、功能差；37.8%的租客表示：租期太短需要頻繁更換房屋；31%的受訪租客遇到過業主違約；28.7%的租客認為社區環境管理差；28.3%的租客認為合租人群混亂；27.3%的租客遇到過二房東多收費、不退押金等情況；22.1%的租客抱怨租後維修責任不明。
（3）租期錯配
目前不規範的租賃市場中，包租轉租現象頻繁，由此導致租期錯配。據鏈家研究院的一項調查，期望租期與實際租期完全吻合的租客佔比較低。針對期望籤租1-2年的租客來說，59.1%的租客期望租期與實際租期吻合，除此之外，二者完全吻合的租客佔比均不超過50%。部分希望短租的被迫接受長租，部分希望長租的不得不短租。例如，23.3%的被訪者期望籤約5-10年長租，卻被迫籤約2-3年短租。
面對上述種種問題，規範的住房租賃市場與長租公寓模式亟待發展。
2.3資金端：金融支持力度加強，兩支公寓ABS產品發行
正如上文地方政策匯總表所述，各地在融資層面，逐漸加大對租賃市場的支持力度。一方面，貸款支持，如：利率優惠、開發貸展期、政策性信貸支持。另一方面，鼓勵融資工具創新，如：不動產證券化產品，房屋租金收益權質押貸款等。目前已有兩支公寓ABS產品成功發行，其一由魔方公寓發行，其二由自如發行。
（1）魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃
「魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃」（ABS），2017年1月4日獲得上海證券交易所通過，基礎資產為魔方中國、魔方北京、魔方上海、魔方廣州4個公司經營公寓未來3年的租金收入應收帳款。擬發行金額3.85億元，其中優先級包含3個品種：魔方01、魔方02、魔方03，合計金額3.5億元；次級合計金額0.35億元。
（2）自如房租分期信託受益權資產支持專項計劃
8月15日，自如成功發行租金分期類ABS產品——「中信證券(600030,股吧)-自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃「，將於近期在上海證券交易所掛牌。期限2年，預期收益率5.39%，首期發行規模5億元，其中優先級4.5億元。
2.4對比國際：租賃市場規模有待提高
（1）租賃人口佔比有待提高
《中國流動人口發展報告2016》數據顯示，截至2016年底，我國流動人口有2.45億人，假設70%的流動人口需要租房，佔全國人口的12.5%。而美國租賃人口佔比35%，英國租賃人口佔比37%，日本租賃人口佔比27%。
我國一線城市租賃人口佔比相比於二三線來說，佔比相對較高，但是與美日英等發達國家的主要城市相比，仍有顯著差距。如紐約、洛杉磯、舊金山、東京的租賃人口佔比均超過50%，而上海租賃人口佔比40%，北京與深圳均為34%。租房人口佔比低，將保證租賃市場未來的增長空間。
（2）租金規模有待提高
目前我國年租金規模約1萬億元，2016年房屋交易市場GMV為15萬億元，在中美日三個國家中位列第一，但是租金規模與交易市場規模比值僅為7%；美國租賃市場GMV34511億元，位列第一，交易市場GMV69000億元，位列第二，二者比值50%；日本租賃市場GMV為7234億元，交易市場GMV為10000億元，均位列第三，但是二者比值高達72%，位列第一。
國內一線城市中，上海與北京租金規模相對較大，年租金GMV分別為1204億元、886億元，但是與紐約、洛杉磯、東京等國際大都市上千億的年租金規模相比，仍有較大差距。
我國房地產市場發展進入後半程，租購比例有待平衡，預計未來租金規模會大幅提高。
3運營模式
目前租賃公司的運營方式主要是重資產運營、輕資產管理：重資產運營主要通過自持物業開展租賃業務；輕資產管理主要通過承租物業開展租賃業務。在租賃崛起的大背景下，作為專業租賃管理機構，長租公寓迎來發展的黃金期。萬億級市場前景吸引各路資本的同時，也吸引了各路運營商和龍頭房企涉足。
3.1運營模式簡介
3.1.1重資產運營的三類模式
（1）政府主導型：購買存量商品房或自建住宅，作為房源
重資產運營的第一種模式為政府獨立或與社會資本合作，購買存量商品房或自建住宅作為租賃房源。其中最為典型的是：政府為中低收入、經濟夾心層人群打造的公租房或廉租房，以及吸引外來人才流入而提供的人才房。近年來，為實現去庫存及發展住房租賃市場的目標，地方政府開始試點將庫存商品房轉化為公租房的模式。2016年6月，廣東肇慶開展試點，在商品房庫存較嚴重的地段或小區購買房源，並改造成短租、長租等運營模式的保障性住房。
（2）國企主導型：通過自建、購買、資產劃撥等方式獲得房源
重資產運營的第二種模式是：國有房地產開發企業、國有購租並舉投融資企業，通過自建、購買、資產劃撥等方式獲得房源，開展租賃業務。典型房企有首開股份(600376,股吧)、深圳安居集團等。九部委在加快發展住房租賃市場的通知中提出，「人口淨流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期、積極盤活存量房屋用於租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用」。7月下旬以來，各地政府響應九部委號召，持續推出住房租賃利好政策，其中廣州、瀋陽、武漢、成都等地明確提出，要組建或改建國有住房租賃平臺公司，支持國有企業轉型、或帶頭發展住房租賃市場。預計接下來一段時間，國有企業將大力拓展租賃業務。
（3）私企主導型：競得自持商品住宅、非住宅改造等
「限地價競自持」是2016年以來一二線土地拍賣新形式，北京、上海、天津、杭州目前均有自持用地拍出。同時，為發展住房租賃市場，在一二線城市的土地招拍掛中，往往規定一定比例商品住宅必須由企業自持，只能出租不能出售。因此自持性商品住宅成為市場化企業住房租賃業務的主要房源之一。另一主要源頭是非住宅用地改造。房企競得的商業用房、辦公用房或工業用房，因種種原因長期閒置，將其改作租賃住房，既充分利用閒置資源又滿足人群居住需求。
3.1.2輕資產管理的兩類模式
輕資產管理企業目前主要以私企為主。企業不擁有住房的產權，而是通過契約方式將鬆散的租賃房源整合起來，進行集約化的管理。主要有兩種商業模式：
（1）改造式長租
將獨棟樓房整體包租後進行改造和長租。特點是租期長，通常在十年以上；前期改造資金需求大，多為一次性投入，後期管理成本小。近年來，政府鼓勵非住宅房屋改建為集中式租賃住房，大大增加了整棟房源的供給。世聯行(002285,股吧)、魔方公寓是此類模式的代表。
（2）零散式長租
企業從個人等分散的房東手裡取得房屋，通過標準化的簡單改造，提供租賃服務。特點是租賃期限不定，業主流動性大；前期房屋改造投入較少，單個項目的現金流難以預測，市場監管難度極大。鏈家、自如、我愛我家相寓是此類模式的代表。
3.2長租公寓業務快速崛起
萬億級市場前景，不斷分化的專業市場格局，吸引各路資本紛紛湧入住房租賃領域。魔方公寓、YOU+公寓、青年匯、鏈家自如、蘑菇公寓……各色長租公寓品牌如雨後春筍般湧現。除此之外，萬科、龍湖、旭輝、遠洋、保利等行業龍頭開發商，紛紛選擇以自建團隊或合作的方式進入長租公寓領域，表現非常強勢。
3.2.1長租公寓運營商與龍頭房企涉足
（1）近年來成立的主要長租公寓品牌及其基本情況
近年來，長租公寓行業發展迅速，各路風險資本紛紛加碼投資，不少長租公寓運營商已經獲得多輪投資，並不斷擴大規模，搶佔一二線重點城市租賃市場。
（2）龍頭房企長租公寓布局現狀及未來規劃
面對長租公寓這片萬億藍海，近年來萬科、龍湖、旭輝、遠洋、保利等行業龍頭開發商，紛紛以自建團隊或合作的方式進入該領域。目前TOP50房企中已有約三分之一通過種種形式涉足。
長租公寓作為一種創新業務，不僅可以幫助龍頭企業在樓市下半場實現轉型，也能在業務結構、現金流、客戶粘性、上下遊資源、資本運作等方面為龍頭房企帶來收益。
目前，萬科、旭輝、龍湖等房地產龍頭企業已明確：要將住房租賃業務作為集團未來的戰略發展方向。這些企業通過「限地價競自持」的自持性商品住房，合作開發、利用庫存商品住宅、改造商業用房、購買等方式開展租賃業務。萬科、旭輝、龍湖的租賃板塊均有獨立上市的計劃。
3.2.2典型案例
（1）典型品牌案例分析：魔方生活服務集團
魔方生活服務集團是國內領先的「連鎖長租公寓」運營商，旗下魔方公寓等子品牌覆蓋各類都市主流人群，致力於構建以公寓為核心+生活服務平臺的生態圈。
開創長租公寓市場，規模居行業首位。魔方生活服務集團是國內首家連鎖集中式公寓租賃公司，開創了國內長租公寓先河。目前集團規模穩居行業首位，近240家門店，房間數量約3.7萬間，分布在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州、杭州、成都、鄭州、青島、鎮江、廈門、西安、無錫等15座城市；計劃進入長沙、南寧、天津、昆明、福州；2017年門店計劃拓展到600家。
提出「公寓+」概念，打造公寓產業生態圈。2015年集團提出「公寓+」概念，把公寓定義為線下流量入口，以住宅為核心，整合更多生活業態，如辦公、交友、健身、餐飲、出行、社交等，打造公寓產業生態圈。比如「公寓+工作」，就會使年輕人有更好的創業空間，也可以提供求職、職業培訓的配套服務；「公寓+生活服務」，可以衍生出各類上門O2O，也可以為住戶提供更多便利服務；「公寓+金融」，使住客足不出戶就能進行消費貸和投資。
打造差異化子品牌，滿足不同客群租住需求。集團旗下發展多個差異化子品牌，覆蓋各類都市主流人群：魔方公寓定位為白領青年公寓，為都市年輕白領提供長期獨立居住的解決方案，目標客群年齡22至35歲，月薪8,000至20,000元；魔爾公寓定位為中高端公寓，為都市新貴提供自由、舒適、文藝的新精英生活，目標客群是新精英人群；Unit9號樓公寓是B2B企業公寓，定位是：為企業提供住宿綜合解決方案。
（2）典型品牌案例分析：旭輝領寓
旭輝領寓聚焦集中式長租商業，致力於為白領階層及青年精英們打造住宅公寓+生活圈。
規模上，擴張迅速，目標宏大。領寓在2016年9-12月快速布局上海、重慶、蘇州、杭州四個城市，19個以上長租公寓項目正式進入籌建；未來計劃布局南京、廣州、深圳、成都、海南、武漢、廈門、合肥等熱點城市；預計2017年總投資規模達2萬間，進入公寓運營商第一梯隊。以外，領寓提出5年20萬間的戰略目標，計劃於2021年進入行業前三甲，並實現IPO上市。
模式上，另闢蹊徑，探索創新。儘管旭輝相比萬科、龍湖涉足長租公寓領域較晚，但其從一開始就另闢蹊徑。旭輝於2016年12月21日與華東師範大學合作，推出長租公寓項目，共同建設留學生公寓、教師公寓、以及周邊的基礎設施。旭輝此舉試圖打入教育領域，前所未有地把目標客群鎖定在高校及畢業生埠，突破了傳統拿地、收購、改售為租的老套路。以華師大為樣板，未來領寓預計對接更多高校，進入教育領域，打造獨特的商業模式。
產品上，精準畫像，細分深耕。旭輝領寓目前根據不同目標客群畫像，深耕三大細分產品：針對外企高管和商務精英打造服務型公寓，「品質房型+多功能社交空間+管家式服務」的博樂詩酒店式公寓；針對中高收入白領階層打造的白領公寓，「精緻房型+多功能社交空間+社群服務」的柚米國際社區；針對高校畢業生和初入社會青年人打造的青年公寓，「精小房型+多功能使用區域+共享空間」的菁社青年公寓。其中柚米國際社區目前佔到三類產品的80%，是領寓國際的主要產品。
4量化政策影響：租賃市場藍海廣闊、商品房市場衝擊有限
本部分通過對租賃市場空間、發展租賃市場對房地產銷售、新開工和投資影響的量化測算，明確發展租賃市場的政策影響。
對房地產銷售、新開工和投資影響：
中長期看：將分流20.8億平商品住房銷售，佔新增212.8億平住房有效需求的10.7%。由於存在一定的空置率，滿足同等面積的住房需求，需要更多的租賃住房，將增加房地產新開工面積6.1億平，佔未來新增住房新開工面積的3.14%。更多的施工面積，裝修和運營維護產生更高的建安成本，因此會增加房地產投資2.72萬億，佔新增住房有效需求對應商品房投資78.9萬億的3.4%。
短期看：2017年開始試點，由於基數效應，影響很小；2018年-2019年重點區域推廣，對三者形成一定影響。具體而言，2017年，由於14城推行，房地產銷售、新開工和投資增速將分別降低0.5個點、增加0.1個點、增加0.1個點；2018年全國推廣，房地產銷售、新開工和投資增速將分別降低4.3個點、增加1個點、增加0.8個點。
對房企而言：
未來商品住房市場空間雖然將減少20.8億平，（按照2016年全國商品房均價7202.5元計算，16.3萬億）；但打開了年度GMV高達1.8萬億-1.9萬億（未考慮房租上漲因素）的租賃新藍海。搶先布局長租公寓，物業管理和運營能力具有優勢的房企將顯著受益。
4.1租賃風來，1.9萬億市場空間可期
測算租賃市場空間，關鍵在於租房人口規模測算。我們分別從住房自有率和流動人口規模兩個角度進行測算，兩種方法測算的結果均顯示，在不考慮通貨膨脹情況下，我國租賃房每年GMV高達1.8-1.9萬億。
4.1.1住房自有率法
測算總公式為：
年度住房租賃市場總規模=通過租賃解決住房需求總戶數*平均每戶月租金*12
=（人口總量*租賃住房人口佔比/家庭平均規模）*平均每戶月租金*12
（1）通過租賃解決住房需求人口佔比
住房自有率指居住在產權自有房屋的人口比例。儘管住房自有率假定有房者居住在自己的房屋裡，忽略掉有房仍租房的群體。考慮到未來房地產稅改革增加持有成本、房屋居住屬性回歸、租賃市場完善和租賃觀念推廣，這部分人口佔比將進一步降低，因此可基本忽略。
通過租賃解決住房需求人口佔比=(城鎮化率-住房自有率)*(1-有效需求漏損率)=(85%-63.4%)*(1-25%)=16.2%
參考城鎮化水平和房地產市場均較為成熟的發達國家，確定我國未來合理的住房自有率水平。二十大主要發達國家住房自有率中位數（為避免極值影響）為63.4%，考慮到發達國家統計時將農村產權也納入住房自有，我們將這部分扣除（發達國家城鎮化率為85%，故應扣除農村產權佔比為15%），估算出我國城鎮化和租賃房市場達到發達國家水平時，城鎮常住人口中，住房產權非自有的比率為21.6%。在城鎮常住人口中，有約25%的比例沒有形成有效住房需求，將其定義為需求漏損率。住房需求漏損，主要包括農民自帶房入城、單位產權住房、長期寄住親友家庭等（具體測算過程較複雜，詳情請聯繫方正地產團隊）。因此，真正通過租賃解決住房需求的人口佔比為21.6%*(1-25%)，即16.2%。
（2）每年租賃市場規模
每年租賃市場規模=總人口*通過租賃解決住房需求人口佔比/平均家庭規模*(每戶月租金*12）=（14.5億人*16.2%/3.1人/戶)*(2000元/月*12月/年)=1.8萬億/年
根據國務院印發的《國家人口發展規劃（2016－2030年）》，我國人口峰值將在2030年達到14.5億人。平均家庭規模方面，雖然隨著城市化推進家庭規模有縮小趨勢，但是放開二胎政策將有效對衝該趨勢，因此採用2015年末全國平均家庭規模為3.1人/戶。全國平均每戶月租金，採用世聯行的統計數據2000元/月。
4.1.2流動人口法
年度住房租賃市場總規模=（全國流動人口/平均家庭規模）*平均每戶月租金*12=(2.45億人/3.1人/戶)*2000元/月*12月/年=1.9萬億/年
《中國流動人口發展報告2016》數據顯示，截至2016年底，我國流動人口有2.45億人，而2015年我國平均家庭規模為3.1人/戶，故2016年末全國流動人口總戶數為0.79億戶（0.79=2.45/3.1）,因此測算出我國年均租賃市場規模為1.9萬億（1.9=0.79*0.2*12），這與我們根據租房人口規模測算出的基本一致。
4.2對房地產銷售影響
4.2.1商品房銷售總量：分流20.8億平，佔比10.7%
（1）未來住房有效需求增量
2016年底全國城鎮存量住宅
=2016年底全國總人口*2016年底全國常住人口城鎮化率*2016年底全國城鎮人均住房建築面積
=13.83億人*36.6平/人*57.4%=290.5億平
到達發達國家水平全國城鎮住宅總需求
=放開二胎後人口峰值*到達發達國家居住水平時全國人均住房建築面積*到達發達國家水平時城鎮化率
=14.5億人*44.62平/人*85%=549.9億平。
根據國務院印發的《國家人口發展規劃（2016－2030年）》，中國人口峰值2030年將達到14.5億人。
44.62平是樣本發達國家人均住房居住面積均值/0.8計算得到。
由於城鎮住宅需求中有25%的比例不通過購買商品房或者租房滿足，形成需求漏損，未來住房有效需求增量空間：（549.9億平-290.5億平）*75%=194.6億平。
（2）發展租賃市場後租賃住房分流商品住房總面積
租賃住房總面積
=全國總人口*通過租賃解決住房需求人口佔比*城鎮人口人均住房建築面積*（人均租房面積/人均住房面積）
=14.5億人*16.2%*44.62平/人*70%=73.4億平
分流商品房銷售總面積
=通過非商品房途徑供應租賃住房面積=租賃住房總面積*非商品房供應佔比=租賃住房總面積*（新建租賃住房佔比+工改住、商改住佔比）=73.4億平*（30%+30%）=44億平
我國發展租賃市場房源主要是通過三種方式提供：（1）居民購買商品房或者企業自持商品房用於出租（2）供給「只租不售」土地新建租賃房用於出租（3）通過商改住、工改住等方式提供租賃房源。
假設三種方式佔比分別為40%、30%和30%，在三種方式中，後兩種會分流商品房銷售，合計佔比60%。因此通過非商品房途徑供應租賃房面積為：73.4*60%=44億平。
（3）分流商品住房有效總需求比例
發展租賃住房分流商品住房有效總需求的比例
=分流總有效需求/住房有效總需求=44/(549.9*(1-25%))=10.7%。
因此發展租賃住房，將分流商品住房有效增量需求面積為：194.6*10.7%=20.8億平。
（4）分流商品住房有效增量需求面積
發展租賃住房分流商品住宅銷售面積
=分流商品住房有效總需求比例*商品住房有效增量需求面積=10.7%*194.6億平=20.8億平
4.2.2對未來四年商品房銷售影響
進一步，我們測算發展租賃市場對未來4年商品房銷售的影響。
增量市場空間194.6億平，按照2016年13.75億平商品住房銷售面積計算，支撐未來14年增量空間（194.6/13.75=14），因此租賃房分流也在未來14年釋放。
假設2017年僅對上海產生較大影響，2018年在12個試點城市和京滬開展，2019年開始在剩餘的人口流入城市推廣，2019-2030的12年間租賃需求平均釋放。
2016年一二線城市商品住房銷售面積佔全國37.9%，上海銷售面積佔全國1.7%，京滬+12試點城市銷售面積佔全國17.3%；因此假設主要推廣城市為一二線城市，則2017年影響僅為14年年均影響的4.5%，2018年影響為14年年均影響的45.6%，接下來的年份影響是均質的。
則2017年減少675萬平，2018年減少6771萬平，2019-2030年年均減少1.67億平。
對比分流前後2017-2020年商品房銷售速度：我們測算，未發展住房租賃市場，2017-2020年商品房銷售增速分別為1.3%、1.4%、3.1%和3.7%。發展住房租賃市場之後，未來四年的銷售增速分別為0.8%、-2.9%、-4.0%和4.1%。由此可以看出，2017年減少0.5個點，2018年和2019年銷售增速受到一定影響，分別減少4.3個點和7.1個點。
4.3對房地產新開工影響
4.3.1房地產新開工總量：增加6.1億平，佔比3.14%
新增租賃住房來源三個渠道。A.商品房轉化：包括居民或企業購買出租、房企自持出租；B.新建租賃住房：專門租賃住房用地上新建出租物業；C.土地變性：商改住和工改住等。三個渠道均由房企供應並納入房地產統計口徑。
當前，世聯行、龍湖、萬科等標杆長租公寓運營商，成熟的項目出租率能達到90%以上；但行業整體出租率並不能達到90%，主要受部分市場區域競爭激烈、項目前期培育期出租率較低、眾多良莠不齊的供應商運營能力限制、以及部分項目市場定位等因素影響。我們參考日本一線城市公寓85%的平均出租率，樂觀估計我國租賃房市場整體出租率為85%。
（1）新增租賃住房需求面積
=租賃住房需求總面積*新增有效住房需求佔總有效住房需求比例
=73.4億平*(194.6億平/412.4億平)=34.6億平
（2）增加房地產新開工面積
=新增租賃住房需求面積/租賃用房平均出租率-解決等量租賃需求所需要的商品房面積
=34.6億平/85%-34.6億平=6.1億平
佔194.6億平未來增量住房有效需求（也是發展租賃房市場前商品住房新開工面積）的3.13%。
4.3.2對房地產新開工未來五年影響測算
假設2017年僅對上海產生較大影響，2018年在12個試點城市和京滬開展，2019年開始在剩餘的人口流入城市推廣，2019-2030的12年間租賃需求平均釋放。
2016年一二線城市商品房新開工佔全國40.2%，上海佔全國1.7%，京滬+12試點城市銷售面積佔全國18.8%；因此假設主要推廣城市為一二線城市，則2017年影響僅為14年年均影響的4.2%，2018年影響為14年年均影響的46.8%，接下來的年份影響是均質的。
則2017年增加商品房新開工面積184.5萬平，2018年增加2004萬平，2019-2030年年均增加4900.9萬平。
假設發展租賃市場前，2017-2021年新開工同比增速分別為5%、2%、2%、2%、2%，發展租賃市場後增速為5.1%、3.0%、3.6%、1.9%、1.9%。2017年因14城推行提升0.1個點，2018年-2019分別提升1個點、1.6個點。
4.4對房地產投資影響
4.4.1房地產投資總量：增加2.7萬億，佔比3.4%
採用租賃房滿足34.6億平住房需求，按照85%的出租率，需要新開工40.7億平租賃住房。主要由商品住房改造、新建租賃住房和商改住工改住三個渠道供應，其產生的投資額分別為：
A.商品房來源部分投資：40.7億平*40%*（1104元/平/年*3年）*1.224=6.6萬億
其中：2016年單位建安成本=（房地產總投資-土地購置費）/施工面積=1104元/平/年；從開工到竣工的周期為3年；1.224為土地購置費調整係數，2016年土地購置費/(房地產總投資-土地購置費)=0.224。
B.新建租賃住房部分：40.7億平*30%*（1104元/平/年*1.5*3年）*1.112=6.75萬億
其中：由於租賃住房需要裝修交付，更多的生活配套以及定期維護檢修等，因此建安成本更高，按照普通商品住房1.5倍計算；租賃住房用地樓面價更低（上海兩幅租賃住宅用地樓面價為周圍商品住宅樓面價16%；北京採取限地價、競配建方式，樓面價也較普通商品住房更低），土地購置費調整係數取0.112。
C.商改住、工改住部分：40.7億平*30%*2500元/平*1.112=3.39萬億
其中：按照一套40平租賃住房改造裝修費用10萬計算，每平米改造成本2500元，土地購置費調整係數取0.112。
由於三個渠道供應計入房地產投資統計口徑，40.7億平租賃住房拉動總投資=6.6萬億+6.75萬億+3.39萬億=16.74萬億。
若採用商品住房滿足這部分需求，需要34.6億平，對應的房地產投資=34.6億平*（1104元/平/年*3年）*1.224=14.02萬億。
因此發展租賃住房將增加房地產投資總額
=40.7億平租賃住房拉動房地產投資-對應34.6億平商品房拉動房地產投資=16.74萬億-14.02萬億=2.72萬億
增量住房有效需求194.6億平拉動房地產投資78.9萬億（194.6億平*1104元/平/年*3年*1.224），2.72萬億佔比3.4%。
4.4.2對房地產投資未來五年影響測算
假設2017年僅對上海產生較大影響，2018年在12個試點城市和京滬開展，2019年開始在剩餘的人口流入城市推廣，2019-2030的12年間租賃需求平均釋放。
2016年一二線城市房地產投資佔全國54.5%，上海房地產佔全國3.6%，京滬+12試點城市銷售面積佔全國27.9%；因此假設主要推廣城市為一二線城市，則2017年影響僅為14年年均影響的6.6%，2018年影響為14年年均影響的51.2%，接下來的年份影響是均質的。
則2017年增加投資128億，2018年增加990億，2019-2030年年均增加2165億。
假設發展租賃市場前，2017-2021年投資同比增速分別為7%、2%、2%、2%、2%，則發展租賃市場後同比增速為7.1%、2.8%、3%、2%、2%。2017年因14城推行提升0.1個點，2018-2019分別提升0.8個點、1個點。
文章來源：微信公眾號澤平宏觀
（責任編輯：李佳佳 HN153）