環內樓市下一站,海河柳林?

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如果天鋼柳林是個人，他一定會極度糾結：要城市副中心的虛名而坐失城市發展黃金十年，還是躬身入局快速開發推進？就像當年糾結要不要下海的人群。有粉絲要求秘密君聊海河柳林，秘密君就在設想：如果是我，我會選擇哪一樣？但現實把舊夢打的粉碎，同時畫下了另一個宏大的未來——由不得你選擇。

01

海河柳林——憑什麼總有大概念加身？

城市從來不缺概念，這一點不算是天津特產。天鋼柳林與很多宏大的概念一樣，出身於草莽年代，崛起於開發熱潮。那時候天津的規劃很霸氣，一主兩副：小白樓是主中心，西站與天鋼柳林是副中心。等於是沿著一條海河，把主要城市核心分布成為帶狀。天鋼柳林當時之所以能夠被給予這樣的機會，多數是因為距離均衡且空間充裕，而西站在這個概念之外加了一個高鐵。

城市核心區太過於臃腫是事實，但是想要疏解卻來的並不容易。如果不信，參考北京。更何況小白樓片區並沒有打算分出去多少資源，西站與天鋼柳林只能依賴新進入天津的產業資源，而那時候濱海的風頭正盛。所以天鋼柳林的困頓無可避免。

整個海河柳林地區西起海津大橋，東至外環線，南至大沽南路，北達津塘路，規劃總用地14.5平方公裡。位於海河上遊最後5公裡，是天津市外環以內唯一大面積待開發用地。

換句話說，不論從城市開發，或者是土地價值，這個片區都是富礦，只不過這個富礦如何開發才能發揮最大的價值，卻是個見仁見智的問題。一個是如何定位產業，一個是如何定位開發？要知道，這個片區地處東麗、津南、河東、河西的四區交接處，無論是誰，都要考慮區域的協調與均衡。秘密君曾經說過，海河南北，津南是大面積待開發土地，而東麗是密集的還遷房與廠房，這就是區域的遠見與開發差異。

02

設計之都——設計什麼？

直到今天，濱海有了新說法叫「濱城」，依然是天津的重中之重，GDP佔全市一半的濱海是天津走出困境的核心。就像那句話說的：濱海興則天津興。

問題拋給了兩個副中心：怎麼辦，資源從哪裡來？只能另謀出路，天鋼柳林的新路叫做「設計之都」，這不排除是下一個概念。

設計之都是聯合國的品牌，現在國內掛牌的城市包括武漢、深圳、上海。不光指的設計相關產業，還包括設計推動城市發展。設計之都神戶，產業分為三類，特色街道，生活文化與製造藝術，

秘密君找了個圖，這是布宜諾斯艾利斯的街頭路燈與路標，看過你會明白啥叫創意，什麼叫設計。而另外一個設計之都赫爾辛基，你只需買一張票就可以乘坐公交、小火車，甚至坐船出海。但是國內政務單位、醫院、學校都在排隊，更別提堵車，這就是設計之都與設計之都的區別。因此很多學者說國內的設計之都名不副實。

據說設計之都有三個指標：民眾對設計認知水平、創意產業是核心支柱型產業、城市的設計力量活躍。

目前看來，我們只能研究發展一下設計創意產業。2017年天津市以設計業為核心的專業化技術服務規上營業收入達到775億元，整體設計產業規模位居全國前五。已經掛牌的武漢，2018年文化創意企業營收1417.8億元，規劃到2021年實現設計產業營業收入2200億元，新增從業人員6萬人的目標。

03

2023——海河柳林的關門節點

其實作為半個做地產的人，秘密君關注城市發展，但是更關注房地產。在大概念、概念轉換之下，海河柳林片區地產開發的未來會如何？

說實話，單純從概念與規劃角度出發，海河柳林片區一度是有希望復刻梅江，甚至是超過梅江的。因為環境都不錯，甚至可提升空間也很大。空間很廣闊，更重要的是相比於梅江，城市配套功能要豐富的多，而且歷次規劃調整無一例外都是以海河為軸線串聯津濱，區位要素要顯著更好。此外如產業與商業優勢，雖然處於規劃階段。

但是以目前來看，海河柳林依然大幅度割裂，透過開發成熟實現整合是個非常困難的事情。更何況，八字還沒有一撇。

今年，140億元的ppp項目頻繁出現在各路推介會上，秘密君翻看了一下ppp招標文件，5大類共80餘個子項工程，項目估算投資約140億元。

具體包括產業服務中心、數字設計展示體驗中心；智慧基礎設施、智慧城市應用；主幹橋梁通道工程、市政道路、配套道路、海綿改造、泵站及配套；教育配套、公用配套、社區配套；設計主題公園、城市綜合公園、綜合公園附屬設施、海河兩岸提升改造、社區公園等。

換句話說，現在才在招商進行基礎配套開發。

但在現狀地鐵M1和M9線基礎上，將地鐵M10、M11和Z1線3條線路引入副中心，形成「5線11站」 的地區軌道交通網絡。海河北岸的M10已開工建設，M11前期階段，Z1確定規劃線位，換乘站設計方案基本確定。秘密君也去地鐵站點周邊轉了一圈，的確是已經開工好久。地鐵+海河是確定的要素。

根據秘密君拿到的另外一份文件，海河公司整理的範圍內，計劃是2019年開始出讓，2022年全部完成。但是目前來看，這個進度已經大幅度滯後，但是今年頻頻露面基本可以確定的是：未來天鋼柳林片區土地可能會迎來一個出讓高峰。

秘密君一位消息人士跟秘密君提到：天鋼柳林片區環內部分最低也得14500左右才能滿足整體的投入與產出均衡。換句話說，環內部分未來的房價可能會在30000左右。目前片區內靠近海河一線基本沒有新房項目，距離區域最近的新房項目銷售價格不到3萬，而周邊二手房客戶普遍反饋是：關注度真的不太高。雖然從區域角度來看，海河柳林片區絕非熱門區域，但是在老外環內開發日漸成熟之後，海河柳林，可能會是樓市大規模開發的下一站！