奇點學堂 | 抄底環京,需要讀懂北京的「超級朋友圈」

房地產調控政策的加碼，加劇了環京樓市的震蕩，造成近年來環京房價的普遍「腰斬」，目前環京多個板塊的房價水平跌回到2016年，似乎又一次打開了逢低買入的置業窗口期。

要點提煉：

• 1在環京各板塊中，有些區域的房價下跌屬於價格向價值的理性回歸，而這些區域很大概率還會在相當長的時間中保持下行，價格很難保持企穩復甦的狀態。有些板塊則表現出「超跌」的特徵，房價在短暫橫盤之後有望率先反彈。
• 2隨著北京城市副中心的東移，與通州相連接的北三縣被納入副中心範圍內，雖然現在沒有看到對北三縣的大力支持，但是實際上包括燕郊在內，稅務、環衛都已經由北京接管，地鐵平谷線也會通到燕郊，這些都是可以看見的實際利好。
• 3環京周邊的發展趨勢是生活向北，隨著京張高鐵2019年底的開通，以及2022年冬奧會腳步的日益臨近，北京向北的交通除了高速公路，高鐵也即將在年底通車，北京往北的交通已經基本上實現了暢通的狀態。
• 4大興國際機場在9月25日通航之後，圍繞大興國際機場的各種各樣的產業規劃的利好消息不斷，不管是從政府，還是從市場角度來看，都對大興國際機場未來對經濟的拉動，產業前景，都有一個很好的預期和憧憬。
• 5準確判斷區域走向，搶佔市場價值風口，需要：以城市規劃為引領、以產業為支撐、以交通為軸線。

近段時間，身邊諮詢環京樓市的朋友忽然多了起來，而且從環京周邊來看，一些項目也開始陸續有一些推廣和營銷的動作。比如北京東部的燕郊有一些新項目上市，北京南部的永清、固安有一些樓盤在售，北部的懷來也有好幾個項目要面市，包括綠城、金茂等一些品牌房企開發的項目也將陸續面市，所以感覺最近環京樓市的動作比較多，而且從市場來看，價格也進入到了底部的狀態，故感興趣的人也越來越多。

從2016年到2017年，環京樓市受到了嚴厲的調控限購政策的管控，使得成交量出現了非常明顯的下跌，而且環京樓市的購房者更多的是來自於北京的北漂人群。房地產調控政策的加碼，加劇了環京樓市的震蕩，造成近年來環京房價的普遍「腰斬」，目前環京多個板塊的房價水平跌回到2016年，似乎又一次打開了逢低買入的置業窗口期。

其實並非如此。在環京各板塊中，有些區域的房價下跌屬於價格向價值的理性回歸，也就是說，之前房價過快上漲導致它有很大的泡沫，下跌之後房價才是進入到相對穩定的狀態，而這些區域很大概率還會在相當長的時間中保持下行，價格很難保持企穩復甦的狀態。有些板塊則表現出「超跌」的特徵，房價在短暫橫盤之後有望率先反彈。

如何分辨這二者？

一個最簡單的反向指標是購房資格年限。環京各板塊對取得購房資格的社保或個稅的年限設置在6個月到三年之間，年限越長，代表著區域發展前景越好，越可能帶來投資需求暴漲，越需要加強調控。

特別是隨著京津冀一體化國家戰略的實施，北京城市副中心東移、環京交通動脈的打通、京津產業的疏解，直接推動了環京經濟帶的崛起。

京津冀一體化的內在邏輯在於優化三地資源分配，實現京津冀城市群的發展均衡，毫無疑問大量的產業將被疏解到環京。與產業共同流向環京的還有人口，雖然北京首都強大的磁吸效應，但卻面臨著2300萬人的人口紅線控制，環京因此成為北京外溢人口的主要承接地。

第一，北京向東

隨著北京城市副中心的東移，與通州相連接的北三縣被納入副中心範圍內，雖然現在沒有看到對北三縣的大力支持，但是實際上包括燕郊在內，稅務、環衛都已經由北京接管，地鐵平谷線也會通到燕郊，這些都是可以看見的實際利好。未來，它的城市規劃和發展，有可能會由過去的相對落後無序進入到有序管理。距離北京最近的燕郊，在之前十年房地產發展過程中，開發密度太高，城市整體更新的難度也較大，需要投入大量的資金用於拆遷，但是就目前還沒有看到北京對燕郊的大力支持。

但是，燕郊還有一些尚未被開發的新區域，比如燕郊北部，還有之前開發強度不高的區域，這些區域如果在北京副中心的統一規劃和管理要求下，用更高的城市規划水平重新定位和打造，那麼未來發展前景可能比當前燕郊的老城區發展更好、更先進。

第二，生活向北

環京周邊的發展趨勢是生活向北，隨著京張高鐵2019年底的開通，以及2022年冬奧會腳步的日益臨近，北京向北的交通除了高速公路，高鐵也即將在年底通車，北京往北的交通已經基本上實現了暢通的狀態。

北京北部其實是上風上水的地帶。北部的自然環境發展的比較好，包括懷來、崇禮，都是有比較充沛的文旅資源在，包括區域森林覆蓋率、水庫、水源，以及這個片區的空氣品質，都非常適合康養人群。從北京向北沿著京張高速，從懷來、崇禮到張家口，未來都是比較享受生活的區域。在過去，很多人買了文旅地產，比如最早的威海銀灘，近一些有秦皇島的北戴河，遠一點的有海南、雲南等的項目，購買這種房產主要是為了享受生活，所以，不管是第二次置業還是第三次置業，不要對這種房產給予太高的升值空間，夠買這種房產更多的是為了享受生活，而不是投資品。

第三，產業向南

大興國際機場在9月25日通航之後，圍繞大興國際機場的各種各樣的產業規劃的利好消息不斷，不管是從政府，還是從市場角度來看，都對大興國際機場未來對經濟的拉動，產業前景，都有一個很好的預期和憧憬。

大興國際機場落戶在北京城南大興和河北廊坊的交界地帶。首先，一方面是對北京南部的整體扶持做的決定，另一方面，就是為了京津翼的協同發展，為了能夠實現北京、天津和河北之間有更好的一個產業協同和聯動的關係，所以才把大興國際機場落戶在了北京和河北交界地帶，它既有北京的部分，也有河北的部分。今年頒布的圍繞大興國際機場周邊150平方公裡的臨空經濟區的規劃中，也只把三分之一的面積留給了北京，三分之二面積100平方公裡都留給了河北廊坊市。從臨空經濟區的不同片區的規劃來看，除了服務保障區在大興，也就是北京的行政區範圍內，還有一個物流產業區，是在北京和河北廊坊的交界地帶，還有科技創新區在河北永清，所以，從臨空經濟區的整體產業定位和區域發展的規劃來看，是對這個整個河北南部、河北北部、北京南部區域產業的扶持，以及資源上的導流。

河北四個自貿區，其中一個自貿區在大興國際機場的臨空經濟區內，共20平方公裡，這個自貿區，北京佔一半，河北廊坊佔一半。全國最早的自貿區，其實是上海的浦東，2013年，國家規劃了上海浦東自貿區，自由貿易對上海這幾年的發展起到了很大的扶持作用。現在上海浦東，整個自貿區範圍內，有500多個產業園區，包括外高橋、金橋產業園，在過去，大家都覺得它的地理位置不好，很偏僻，但是經過十多年的發展，這個區域房價漲的很快，這主要因為自貿區的規劃，浦東機場對於人流和客流的導入，有了人流在，產業來留住人，從而，這個區域的經濟有了很好的發展，產業有很好的發展之後，人就自然留在了這裡，因為在這裡工作而選擇在這裡居住，所以這種居住需求是非常堅實的，對於房價的拉動作用也比較穩定，不會再像過去環京那樣，房價彈來彈去。

2015年也有兩個自貿區的規劃，深圳的前海和蛇口、珠海的橫琴，這些區域產業的聚集，也是依賴於自貿區的發展，最終也拉動了房價的上漲，所以，從北京南部產業向南發展的規劃路徑來看，北京南部的環京片區未來發展前景會更好，更加堅實，產業也會對區域樓市產生直接有效的拉動作用。

如果只是依託於短期的投資人群去帶動區域房價，可能能獲取短期利好，但是從中長期來看，房價不穩定，房價漲的時候可能會找到接盤俠，只要市場一旦下滑，再去尋找接手這套二手房的購房者是非常困難的，特別是很多環京區域，其實本身目前還沒有二手房市場，在這種情況下，投資還是比較危險的，而且也難免會遭遇一些資產上的損失。

經濟一體化的內在邏輯在於優化三地之間的整體資源分配，實現京津翼城市群均衡的發展，雖然這個目標很難達到，但是，回顧長三角、珠三角的周邊，對比一線城市和周邊二三線城市之間的產業鏈關係，這種經濟城市群還是有很好發展的可能性的。未來，如果真的實現了像長三角上海周邊的杭州、無錫、南京這些城市這樣的產業聯動的話，那麼，整個城市群之間的各個城市是相互協作、互相促進，產業能夠協同，人口也同樣在整個城市群之間流動，那麼對於各個城市的樓市需求就能夠起到非常有效的帶動作用。

再看看北京的現狀，雖然首都強大的磁石效應依然存在，但是北京畢竟設定了2300萬人口的控制紅線，同時，北京也在把一些非首都核心功能的產業向環京周邊疏解，所以，伴隨著產業和北京外地一些人口的疏解，環京周邊未來還是有希望發展成像長三角那樣的一個狀態。

對於每個購房個體來說，在這個看起來是一片混沌的環京市場下，準確判斷區域走向，搶佔市場價值風口，需要把握三個關鍵點：

1、以城市規劃為引領

樓市發展的黃金十年告訴我們，每一個區域的崛起都伴隨著一次樓市契機，而區域崛起的背後則是國家資本的支持，有形之手的撥動之下，海量資金密集傾洩，將會帶動區域的基礎設施迅速完備、城市資源集中轉移、高端產業的重點布局，而這一切的結果將是推升城市價值的大舉升級，也就因此奠定了區域房價上漲的堅固基石。

縱觀北京及周邊，近年來影響最大的城市規劃共有四項：北京城市副中心的東遷、雄安新區的千年大計、北京新機場的興建、2022年冬奧會的舉辦。

北京城市副中心公布之後，環球影視主題公園、國際醫療產業園等一系列產業及重大項目落子通州，與通州「統一規劃、統一標準、統一政策、統一管控」的北三縣，迎來巨大的發展機遇。

大興國際機場落戶京南，將吸引航空產業、現代物流、生物醫藥等國際企業入駐，從而帶動相關產業的迅速騰飛。以此為原點，京南固安、永清、廊坊將分享長期利好。

北京－張家口成功申辦2022年冬奧會，京北區域將向全世界展示自然生態環境的絕佳魅力，懷來、崇禮、張家口將會受益。

這些區域才是環京，而非河北，圈定它們，才能更好的分享京津冀一體化的發展紅利。

2、以產業為支撐

任何一個區域純粹的投資炒房只會助長房價泡沫的滋生，一旦遭遇嚴厲調控，泡沫隨時可能破碎，將高位炒房的「接盤俠」徹底套牢。

近段時間，身邊諮詢環京樓市的朋友忽然多了起來，而且從環京周邊來看，一些項目也開始陸續有一些推廣和營銷的動作。比如北京東部的燕郊有一些新項目上市，北京南部的永清、固安有一些樓盤在售，北部的懷來也有好幾個項目要面市，包括綠城、金茂等一些品牌房企開發的項目也將陸續面市，所以感覺最近環京樓市的動作比較多，而且從市場來看，價格也進入到了底部的狀態，故感興趣的人也越來越多。

只有區域擁有雄厚的產業基礎，帶來精英人才的聚集，才會源源不斷地為樓市輸送自住需求，而只有真實居住需求的增多，才是提升城市競爭力的關鍵所在，也是夯實房價根基的核心要素。

一個以自住需求為主的區域，才能創造高頻的日常生活消費，各種生活配套於是有了生存的土壤，區域市場走向良性循環。

從產業來看，我更看好京南以大興國際機場為核心的臨空經濟的打造。此前，中國民用航空局機場司副司長張銳曾透露一組大興國際機場未來的經濟效益評估數據：預計到2025年，大興國際機場將實現旅客吞吐量7200萬人次，產生經濟效益1300億元，對區域經濟增長貢獻9000億元，創造就業崗位約60萬個。

150平方公裡的臨空經濟區，國家賦予其三大戰略定位，即：國際交往中心功能承載區、國家航空科技創新引領區、京津冀協同發展示範區。

臨空經濟區2/3的面積，100平方公裡在河北，而臨空經濟具有強大的空間牽引力，對資金、技術、人才等有很強的吸附作用，將引領和撬動新一輪產業轉型升級，催生全新的經濟增長極，重塑京津冀經濟地理格局。

可以顯見，在未來五年時間裡，新航城的崛起將成為撬動產業轉型升級的新支點，帶動經濟中心的轉變，北京大興南部與河北的固安、廊坊、霸州、永清等區域，將就此迎來區域價值的華麗蛻變。

3、以交通為軸線

要想富，先修路，樸素的語言其實蘊含著深刻的道理。發達、完善的交通網絡是推動城市群聯動的重要基礎，核心城市的產業和人口以交通為軸線疏解外溢，城市群內各的經濟聯繫得以大幅增強，並形成一個緊密的整體。

在京津冀一體化的版圖中，交通率先發力，「一環六放射二航五港」交通體系的合理構建，「一小時交通圈」、「0.5小時通勤圈」的逐漸形成，各個城市的資源配置得到了最大限度的優化，由「交通一體化」，到「市場一體化」，最終實現「經濟一體化」。

而得益於京津冀交通一體化中三地規劃的多條城際高鐵，因其大幅壓縮城市間往來交通時間成本的優勢，使得環北京都市生活圈擴展到了周邊100公裡的範圍，對於環京而言，衡量其樓市價值的主要標準便是通勤時間，因此在高鐵沿線置業才能佔據樓市發展的先機。

但是，並不是高鐵周邊的房子都是好房子，如何選擇高鐵沿線的房子，主要看五個方面：

1.要看這個項目與高鐵站點之間的距離。現在很多環京項目都在宣傳自己有高鐵設站，自己項目離高鐵車站有多近，大多的通勤時間都在30分鐘，這個交通成本很大，高鐵是核心城市之間的聯動，所買的項目距離高鐵不能太遠也不能太近。如果項目近，挨著高鐵站，會比較吵，每天高鐵頻繁經過時，噪音很大，如果開發商在設計產品時，增加一些隔音降噪的功能設施，那麼這個項目還可以考慮，當然這個需要購房者去驗證。但是如果項目品質一般，又離高鐵站很近，這種情況下，從生活居住舒適度來看，噪音會很影響生活質量，這樣的項目並不合適。

2、要看高鐵每天的發車班次時間和發車密度。很多高鐵修建之後，乘坐的人並不多，這種高鐵是虧損運營的狀態，發車頻次很少，這種情況下，需要看班次設計是否符合通勤時間的要求，如果高鐵的班次早上過早或者過晚，那麼這個高鐵對於購房者的生活並沒有太大的意義。

3、要看實際支付的交通成本。現在一般高鐵票價在30-60元，那麼一天的交成本在60-100元左右，按照工作日來算，一個月交通成本是2000元左右。所以購房者需要從自身的消費能力上進行考慮，選擇適合自己的通勤出行方式，而不僅僅只是看房價低，然後就去購買。

4、要選擇一些品牌房企開發的項目。在環京周邊板塊裡，過去幾年也發生了很多不愉快的事情，比如一些項目沒有如期交付，開發商在購房者交完錢之後就找不到了，有的項目直接處在一個爛尾的狀態，沒有辦法解決，有的項目入住幾年之後房本一直下不來。那麼如何去規避這些問題，個人覺得選擇品牌開發商可能相對比較靠譜一些，品牌房企畢竟珍惜自己的羽毛，在項目打造上，有一個最基本的品質上的要求，而且有他們自己的客服體系和團隊，遇到問題的時候，購房者也能夠找到相應的部門去解決問題。所以，從安全度上來講，建議在選擇環京周邊項目時儘量選擇品牌房企開發的項目

5、要看當前市場的房價基礎。如果房價基數太大，如果是投資的話，回報率可能達不到預期，例如北京南部永清目前房價在8000-9000左右，北部固安的房價在13000-14000左右，那麼對於永清來說，收益率是25%，當然這是不算槓桿的情況下，對於廊坊來說，可能只有10%左右的收益率。

總而言之，能夠躋身北京的「超級朋友圈」，才是抄底樓市的最佳板塊。

互動問題部分

問題：以投資為主，請老師具體說說推薦哪些板塊？

答：投資的話，個人覺得一個是北京東部的燕郊和大廠。

燕郊，畢竟現在北京統一接管了它的一些城市的服務，公共服務功能。未來地鐵修通之後，對於燕郊整體的價值拉動，也能起到很好的助力。

大廠，有非常大的一個產業園區的規劃，雖然這個產業園區稍微定位模糊了一些，因為各種各樣的業態，各種各樣的產業都有，是個大雜燴，並沒有形成很好的一個產業鏈，但是總體來看，有產業總比沒有產業強。

另一個，個人覺得還是北京南部跟機場相關的固安、永清，包括廊坊市區都是未來很好的一個發展標的。

問：請問老師對北三縣特別是對大廠的看法，比如大廠縣城是否還有機會？

答：我個人不太看好大廠縣城，但是大廠的產業園區整體的城市管理水平和規劃，很先進，這個產業園區面積比較大，各種各樣的功能定位都有，交通規劃也非常好，綠化也做的很好，道路中間的綠化隔離帶和路兩邊的綠化隔離帶都做了五重景觀園林，在縣級區域能看到這樣的板塊，還是比較好的。

環京周邊的機會肯定是存在的，但是機會會出現在哪裡，會不會出現暫時的回調，這個更多還是要看有沒有可能出現政策上的鬆動。北京南部機場周邊的一些板塊有了適度的放鬆，包括北部懷來也相對比較寬鬆，但是北三縣，包括大廠在內，在執行力度上一直都比較嚴格，明年如果有所鬆動，可能會帶來市場的回調。

問：臨空經濟區並沒有給固安實質上的功能，外面各種傳聞固安已經被邊緣化，而且固安已經沒有地可繼續發展，那麼固安是否還值得入手？

答：臨空經濟區雖然沒有給固安實質上的功能定位，但是固安依然是在臨空經濟區的範圍之內，同時也是離大興新機場最近的一個板塊兒。我個人覺得固安被邊緣化的說法不客觀，甚至是故意抹黑固安。在環京周邊的這些板塊上來看，相比較之下，固安要略優於其他一些板塊的，個人覺得固安其實是個很好的區域，特別是在現在限購政策有所寬鬆的情況下，是個值得入手的區域。

問：北京商鋪能不能入手，通州和大興區域？

答：我倒覺得商鋪是個很專業投資性產品，它不能按照區域去分，它真的是需要具體的去看那個鋪位的商業形態是怎麼樣的，是臨街的街區式的商鋪還是集中式的商業當中的一個鋪位，這兩者都有很大的價值上的差距。如果是臨街的，它在整個商業街區當中的位置是怎麼樣的，展示面兒怎麼樣，客流量怎麼樣，商業的動線怎麼樣，這些都會影響到這個商鋪的價值，看似一條商業街上，有的商鋪能租的很好，租金也很高，有的位置不好的商鋪頻繁的換租客，租金也很低。

所以，不能籠統的說某一個區域的商鋪能不能買，另外商鋪還有很多專業上的一些要求，比如說能不能做餐飲，如果能做餐飲，它有沒有一些相應的設備、設施的一些預設，比如說隔油池。如果未來這個商鋪買過來之後，我們想租給小便利店，那麼它對於貨架有一些承重上的要求，這個商鋪裡面的硬體能不能達到支撐的作用，這些都挺專業的。投資商鋪，還真不像買住宅一樣，看看各區板塊，看看未來發展，基本就大致能判斷出他的一個趨勢，商鋪個性化因素太強了，建議還是謹慎一點。

問：最近下花園、懷來藉助冬奧會的勢頭炒的也是比較火熱，那麼明年京北區域是不是會回暖？

答：我覺得下花園和懷來，其實從區域的板塊發展來看，還是挺好的，雖然它更多的還是一個綠色康養的狀態，沒有太多的產業支撐，但是對於現在北京的購房客群來說，對於周邊的綠色康養、文旅的一些消費還是有需求的，所以我覺得下花園和懷來有像金茂、綠城這樣很好的品牌開發商進駐到這個區域，能夠給市場呈現很好的產品。再加上懷來住房限購政策相對來說比較寬鬆，所以這些品牌開發商的項目明年入市後，會對京北區域市場形成一波很好的拉動作用。

問：涿州發展潛力怎麼樣？

答：我覺得對於涿州來講，現在確實略顯尷尬，大興機場臨空經濟區中沒有分配到城市規劃定位上的產業利好，從地緣關係上來說，涿州和相鄰的固安、大興進場之間，交通距離先對比較近。但是短板在於跟大興國際機場的公路交通上，略顯薄弱一些，雖然涿州跟臨空經濟區之間沒有產生更緊密的關聯，但是涿州有自身制定的相應地產業政策，土地成本低，能夠給更多企業很好的產業扶持，如果這樣，未來也會通過市場經濟的方式，拉動一些企業進入到涿州，會形成一定的支撐，但是這個決定權掌握在執政者手裡，現在都不好說。

問：麻煩老師點評一下天津寶坻，武清和西青

答：之前沒太講過天津的發展情況，個人感覺天津，在與北京的相互發展過程中，並沒有體現出直轄市的很好的經濟地位和產業發展的狀況，包括人口也好，核心資源也好，企業也好，都被吸引到了北京，落戶到天津本地的並不多，天津的濱海新區到現在也發展十多年了，也並沒有實現很好的一個發展的狀態。

不管是寶坻還是武清，雖然都有一些相應的產業規劃，但是因為距離北京遠，交通距離成本和時間成本較大，另外，天津位於北京的東南方面，北京東南方向的核心產業是亦莊，亦莊目前以高端製造業為主，它的輻射效應有限，東南方向也並沒有太多的享受到北京外溢的城市核心資源，更多的是北京淘汰的落後產業遷到了武清和寶坻，所以，個人並不是特別看好這兩個區域，這兩個區域給更多的還是以自然資源取勝。

嘉賓介紹：

郭毅，合碩機構首席分析師，十餘年地產行業市場研究、品牌推廣經驗，對於行業、市場、產品有著獨到的見解和豐富的經驗，自媒體「毅家之言」的創辦人。

欄目介紹：

奇點學堂，邀請頂尖學者、國內外卓越的企業家、創業家，股權投資人、產業投資資本、二級市場基金投資人、金融家、律師、會計師、行業監管者、房地產專家，通過公開課、微訪談、案例分析、沙龍、研討會等形式，聚焦時事熱點、投資風向、資本市場實戰培訓、企業管理和經典案例分析。

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作者：郭毅

編輯：袁小麗