小縣城進入萬元時代後,現在的環京到底有多便宜?

2018年棚改大潮催動全國數百個小縣城進入「萬元時代」，因「充血」刺激而快速上漲的縣城樓市當時並不被看好，兩年來隨著棚改退潮，坊間「預判下跌」聲音不斷，今年又遭遇了疫情黑天鵝……然而令人意外的是，屋漏逢雨的小縣城樓市並沒有迎來預期中的房價下跌，甚至部分地區還有所上漲，「萬五」、「萬六」比比皆是。

與此同時，環京的熱門區域卻在這幾年經歷了截然相反的房價歷程。在坐擁新機場、雄安建設、通州北三縣協同發展、北京產業疏解溢出、大量產業人口湧入等諸多利好的背景下，環京的房價卻一路從4萬元高峰滑向「萬元時代」。

此「萬元時代」和彼「萬元時代」有何不同？

與小縣城房價「逆流」的環京

家住山東德州下屬某縣的林喬，2014年在縣城4000元/平買了房，棚改大潮來臨後漲到7000元/平，後面雖然棚改大軍不再是購房主力，又遭遇了疫情來襲，但林喬的房子價格仍在上漲，目前8000元/平左右，而林喬家對面新入市的洋房項目，售價已然過萬，且供不應求。

這個縣城的房價並不算最高的。根據賽迪2020年百強縣榜單，在貝殼找房搜索榜單最末幾名的縣城房價。其中，湖北孝感下屬的漢川，多數新樓盤價位在10000-15000元檔；河南平頂山下屬的汝州，70%以上樓盤在8000-20000元檔，即使新疆昌吉，萬元樓盤也十分常見。

相比之下，幾乎同時期內，被「拔苗助長」的小縣城與被「按頭吃草」的環京，兩者一消一長，如今被拉到了同一個房價檔。

可以看出，三年來，大部分環京地區降幅超過了一半，不僅是「腰斬」，甚至是「膝蓋斬」。這個轉折的背景就是2017年6月發布、被稱為史上最嚴苛的「三年社保」調控政策，當時重錘之後，環京流動性基本被凍結。

聚焦在京津走廊「兵家必爭之地」廊坊市區，自協同發展大框架構建以來，規劃產業新城、確定綠化標準、增強基礎設施配套，其人口也不斷增長、交通建設的力度逐漸加大。除了自身交通建設之外，首都新機場、機場高速、城際鐵路、外域公交線路等隨之開通。

然而廊坊雖然城市建設一日千裡，房價卻逆勢下跌。以廣陽區核心位置某高端項目為例，該項目2018年房價曾達到2.5萬元，2020年小區均價僅在1.4萬左右。

再微縮到燕郊某標杆項目來看，2017年6月前，其80平左右兩居價格是4萬元/平，而調控後價格一路下跌，如今同戶型的價格在1.6萬元/平左右。

1.6萬的價格在小縣城也不少見，但卻沒有哪個縣城在區位上有如此大的優勢，這個項目只要走路800米，就可以從京秦潮白河橋到達北京通州。一河之隔的通州，價格在4-5萬元左右，幾乎是燕郊二手房價格的三倍。住在這裡去通州上班，比住在北京內城更加便利。

有專家分析，小縣城的房價堅挺背後，一方面是棚改衝擊下，本地人改善意識覺醒不再「捂住」積蓄，另一方面則是來源於北漂、南漂們家鄉置業的需求。但是從多數縣城的土地出讓情況可以看出，居住類用地居多，工業用地、商業用地往往不足居住用地的一半。「商品房有了，城鎮化進程沒有跟上，產業人口少，購買力後勁不足。」是很多研究機構與業內人士對於縣城未來走勢的預判。

而擁有巨大產業、人口、交通、規劃等各項價值的環京，本來房價已經衝上強二線城市檔，卻被按在縣城水準三年多，其房價與城市本身，並未等速發展。

這點，從三年前環京與環滬、環深的比較下也可見一斑。

環一線城市群中曾經的「老大」，現在的「小弟」

如果不是環京曾經有過4萬元的「輝煌」時刻，以目前的環京價格水平，似乎很難與環滬、環深放在一起對比。

但是回到四年前可以看到，環京在北上深三大城市的溢出城市圈中，是無可置疑的「老大」。

數據來源：中國房價行情網

從中國房價行情網統計數據可以看出，2016年環京房價飛漲，其中廊坊同比上年翻番，平均價格也超過了崑山、東莞等熱門環一線地區。2016年，京津冀城市群平均漲幅為40%、珠三角城市群平均漲幅23%，環滬地區的平均漲幅則為22%。

可以看到，在同等政策環境下，環京城市群房價漲幅明顯整體高於環滬和環深。

然而，2020年，曾經的「老大」卻成了「小弟」。

根據克而瑞2020年10月21日發布的百城房價數據，環深的東莞成交均價為23563元/平，環滬的崑山均價為18496元/平，環京的大廠均價為13533元/平、香河為13452元/平、固安為13049元/平、而各項優勢如地段、規劃、交通、環境等更加集中和均衡的廊坊，則僅為10950元/平。

從中指研究院公布的2020年三季度百城居住用地均價來看，廊坊的土地均價為8265元，而東莞的土地均價是8461元，在地價相差不大的前提下，如今廊坊的房價卻不到東莞的1/2。

在房價被不斷擠壓下行的同時，環京發展步伐卻沒有停歇。其中京津冀多項規劃以及軌道交通建設落地、北京產業疏解與通州新市政建設提速，大量產業人口湧入環京。結合雄安建設提速、新機場臨空經濟區規劃等政策利好給予了強有力的外在賦能，同時也集中精力發展各項高新技術，各項產業迎來高速增長時期。

根據《京津冀藍皮書：京津冀發展報告（2019）》，2011年到2017年，京津冀地區的R&D研發經費內部支出從1435.74億元增長到2490.41億元，增長了73.46%。研發強度為3.09%，明顯高於江浙滬地區的2.81%和廣東省的2.61%。根據國家統計局公布數據，2019年京津冀區域發展指數為167.72，而2010年為100，9年上漲幅度超過60%。

2010-2019年京津冀區域發展總指數

來源：國家統計局

如果3年多前房價沒有亮「紅燈」，那麼可以想像，發展潛力值爆棚、市場需求強勁、彼時已經是環一線房價「老大」的環京，如今該是何種光景？

價值與價格的博弈，放在投資領域是比較具象的概念，如同巴菲特的可口可樂經典投資案例，價值與價格背離的反差，與投資空間成正比。

而樓市價值在上漲，房價卻下行，在專業人士看來，正屬於理性購房者的買房黃金期。

合碩機構首席分析師郭毅認為，房價的本質就是一門人口流動學，人口往哪裡走，哪裡的房價就會隨之上漲。以產業發展帶動就業，才可有效實現人口聚集。中指研究院認為，環京仍是產業、交通最受益的區域，長期價值看好。

疫情擋不住，成交量已在「默默」增加

易居根據國家統計局數據測算，2020年6-9月份，全國新建商品住宅單月成交均價連續四個月位於1萬元以上水平，這標誌著包含全國661個市（含374個縣級市）、1636個縣的平均房價正式進入「萬元時代」。

同時，易居數據顯示，2020年1-9月份，全國100個重點城市新建商品住宅成交均價同比上漲了10.7%。而根據諸葛找房9月份的統計，三四線城市市場均價為11736元/平方米。

這說明全國房價仍在整體上升通道中，而在賽跑中半路打盹的環京最近似乎也有「甦醒」的苗頭。

因被調控，幾年來環京市場流動性基本停滯，對環京充滿狂熱的一批批投資者「死心」離場，環京受關注度也隨著房價下行而下降。到了疫情期間，熱切的目光幾乎消失殆盡，少有人發覺，環京房價底部橫盤已經將近一年了。

根據中國指數研究院數據，2019年11月，廊坊均價是12059元/平，2020年10月，則是12333元/平，受疫情影響的這一年內，房價基本持平還略微上漲。

有購房人開玩笑說：「連疫情期間都『降無可降』的環京，房價裡的每一元錢都透著實在，別說水分，就連水汽也沒有了。」

所以，雖然關注度越來越低，但性價比極高的環京，成交量在近期仍「默默的」上漲了。

據克而瑞環京投資決策系統數據，2020年1季度環京都市圈前30強房企共實現成交金額63億，共15家房企銷售金額過億元。京津冀地區重點城市房產銷售呈現量價齊增走勢。

根據北京中原市場研究部統計，2020年3季度，環京住宅市場（廊坊市區+燕郊+固安+香河+石家莊+張家口）成交環比表現為量漲價穩；成交套數16061套，環比上漲17%，同比上漲22%；成交均價為1.51萬元/㎡，環比持平。

立足北京，望向環京，房價不足通州二手房均價三分之一、不足國貿次新房五分之一，不足東西城中央政務區二手均價六分之一……有人說：這樣的環京已是站在了性價比巔峰，未來只剩下增值潛力了。