天津向東
缺失的引擎圓點
一般來說，城市由內向外，房價都有一個遞減的梯隊，但這個規律，對於天津城東卻不適用。從海河一線說起，海河金茂府為首的海河頭排，價格梯度在5-6萬，再往東，中環線和快速路之間的價格在3.3萬-3.7萬區間；繼續往東，從快速路到外環線，房價在2.4萬-3萬-2.2萬之間；如下圖，無論橫看豎看，城東環內的樓市格局都不夠清晰，房價序列也是忽高忽低。
混亂的格局和價格體系，「顛覆」著地段定價、成本定價等傳統認知，「迷惑」著購房者對置業城東的價值判斷，更讓好項目的產品力被淹沒在「渾水」之下。價格梯度的「違規」也讓好房子和差房子缺少了辨識度，我思考了一下這背後的原因，與天津東部十幾年來帶狀式發展有著千絲萬縷的聯繫。
以海河為橫軸，向東我們可以發現三條縱線，「衛國道」、「津濱大道」和「津塘路」，各自平行發展，宛若三駕馬車，拉著天津一路向東狂奔。這樣的發展布局，和天津別的區域有很大差別，以西青為例，這個片區由中北鎮、楊柳青鎮、張家窩鎮、精武鎮、大寺鎮等形成組團式聯動或輪動發展；津南區、北辰區也是多板塊滾動發展；相比之下，3條平行線並駕齊驅的天津東部，一直缺少一個幾何圓點，串聯帶動全盤的發展。
這個核心位置應該在哪裡？
「點金手」金茂來了
聽！城東的芯跳
要想成為實力核心，必須佔據城市的發展節點、足夠的空間與強大的發展動能，這一次又是金茂！
一直以來，金茂的眼光都是公認的「毒辣」，選址「穩準狠」，他把第22座城市運營項目落子城東，就是找準了天津這座城市的發展節奏，在此之上下了一盤大棋——重新畫城東。
上東金茂智慧科學城所處的津濱大道，正處於天津東部的幾何圓心，向內接駁海河以東，向外連結空港、東麗湖，而這個圓點激活之後，城東未來的樓市格局也將改變。
區別於之前的帶狀發展，以上東金茂智慧科學城為圓心畫圓，向北輻射衛國道太陽城片區，向南輻射津塘路片區，向西輻射海河一帶，向東輻射空港片區，整體形成由一個核心發力的中心點，帶動東部版塊的發展，天津一個新中芯板塊誕生！
而什麼樣的城才能撐起一個新中芯？去過上海外灘，大家對金茂大廈都不陌生，金茂品牌的發跡就是從這個大廈開始，但其實在金茂大廈的不遠處，還有一個重要的項目更具意義，那就是上海星外灘。從一個老上海的弄堂碼頭，在金茂的城市運營下，搖身一變為如今的300萬平方米的甲級商務樓群。
金茂在城東打造的上東金茂智慧科學城就是奔著「津版」星外灘的小目標去的，依靠「以城聚人、以城促產」的「城-人-產」城市運營邏輯，加上金茂擅長的「造城術」，百億級的巨無霸產城，如同給城東注入了一個超級CPU，這無疑是令人興奮的。
▲規劃分析圖
城市運營+金茂府+綠金科技
金茂三大IP成團出道
知乎上有人曾發問，住在北京的三環是一種怎樣的體驗？
有人答，能聽得見一座城市的心跳。
當住進一座城市的心跳裡，又是一種怎樣的體驗呢？我們或許可以在上東金茂智慧科學城·金茂府找到答案。上東金茂智慧科學城·金茂府是上東金茂智慧科學城的首期住宅項目，也是金茂全國第二座有城市運營加持的金茂府，第一座在長沙梅溪湖。
其實，成績只是上東金茂智慧科學城·金茂府的「冰山一角」，它還是個「寶藏」樓盤，我們都知道，金茂有三大IP，城市運營+金茂府+綠金科技，它全佔了，三個條件同時出現，這是非常難得的，甚至在整個金茂府體系都不多見，「天生強大」的上東金茂智慧科學城·金茂府，到底如何扛起東部核心品質大盤的旗幟？我們來拆解拆解。
對於任何消費行為而言，好產品是根本所在。金茂府系10年間，在全國布局26城51府，從黑馬到旗幟，已經成為高端住宅頭部IP。自廣渠金茂府「開府立傳」，到北京金茂府府城級兌現力，再到頤和金茂府，形成了金茂府產品線的重大核心競爭力，即不斷迭代。
而且，這個迭代並不是紙面上進行設計、推演的，而是真真切切的通過使用、服務，而獲知用戶的需求、痛點，再到產品和服務體系層面進行改進和迭代。「買手機，就買蘋果」，「買房，就買金茂府」，這背後不僅源於品牌基於城市發展的遠見，更是源於消費者對於品牌的過硬品質的高度信賴。
另一個方面，就是科技。剛從疫情的陰影下回神，霧霾天又「上線」，每到這時候就感嘆健康的呼吸是多麼重要。其實很多項目都有新風，但還停留在「照貓畫虎」的階段，雖然新風量夠了，但風感呼呼的，時間久了會引起不適。金茂的科技則是投入了大量的科研得出的最優解，體驗感是完全不同的。
以置換式新風系統來說，進風口和排風口是獨立的，地上的這個是送風，頂部是排風。這麼做的目的就是讓汙濁空氣和新鮮空氣不會交叉，也沒有汙染。金茂的新風機組基於專業的兩級過濾基礎上增配兩道中效，達到四重過濾，PM2.5去除率高達約90%以上，即使室外霧霾嚴重，仍可為室內提供品質良好的新風。
▲過濾原理圖
由此可以看出，金茂的12重科技，真的是一個系統性的工程，金茂的綠建總控後臺，作為綠金科技穩定運行的保障，全天24小時對於能耗的實時監控、對於設備運行的實時監控、對於室外PM2.5的實時監控，對於室內溫度、溼度的實時監控，同時還對於土壤的溫度監控，才得以協調保障室內最佳理想值。
而這些，別的房企要想複製太難了，需要打破太多技術壁壘。這也是「金茂府學不會」的原因所在。
「你想要一座府，我卻給你一座城」，妥妥的金茂式告白，第三個難得，上東金茂智慧科學城·金茂府還得力於城市運營的加持。
上東金茂智慧科學城以TOD為連結，享地鐵4號線和10號線兩條地鐵（在建中），涵蓋體量約27萬㎡的購物中心、多個教育地塊配套、星級酒店、高新技術產業總部、甲級辦公樓、綠地公園和精品住宅，航母級的體量無疑為金茂府提供了高品質的生活圈。
其中，山姆會員店目前已經動工建設，南開公能教育也已經籤約合作，金茂強大的兌現力，值得我們拭目以待。
▲效果圖
一開始，城東因海河金茂府形成了以此為起點的扇形發展布局，隨著南區首期高層即將交付和中地塊的商業、寫字樓快速開發建設，一公裡的理想城市正在兌現。
但由於海河一線已經沒有再開發的空間，如今交棒到智慧科學城，以這個全新的核心圓點形成的輻射面會更有助於整個城東的發展，在踐行城市運營的姿態下，帶動著更大更廣闊空間的合縱連橫。
金茂府系作為金茂的王炸產品，量級已經到位了，接下來，上東金茂智慧科學城·金茂府便是這個ssr級規劃下的王者榮耀。