武漢樓市第一大黑洞,開發商排隊撲街

　　在武漢，有一個神奇的地方，雖然不限購，但和搶不到房子的武漢樓市，完全無關。

　　他在2018年，創造出比2013年還要慘澹的開盤去化率。

　　這裡是橫店。

　　均價9000（毛坯）左右的樓盤，首次開盤去化率不到30%、低於20%，再到甚至只有15%，叱吒全國的開發商，在這裡輪番撲街。

　　正成為武漢樓市第一大黑洞。

　　橫店，到底有什麼神奇的力量？

　　居然能夠被搶房搶瘋的武漢人無視？

　　 我們現在復盤。

　　橫店，位於黃陂區南部偏西。

　　東與前川街交界、南與武漢盤龍城經濟開發區相望、西與天河街毗鄰、北與祁家灣接壤。

　　基本上，就是臨空港和盤龍城兩大板塊的夾縫。

　　用開發商的話說，這裡坐擁兩大板塊「交叉紅利」。

　　用哥的話說，兩邊不靠，要啥沒啥。

　　但2016年底，橫店，突然成為武漢樓市一顆冉冉升起的新星。

　　短短幾個月，北辰、中南、金輝、中建、融僑等諸多品牌開發商，相繼進駐。

　　一時間，百億資金殺到，橫店順風飛翔，仿佛只是時間問題。

　　多宗橫店地塊，當初都經過多倫報價和競爭後熔斷，走到比拼規劃方案的階段。

　　像中南，金輝等，都是從10多個競爭對手絞殺中，殺出一條血路。

　　但資金洶湧帶來的不僅是美好未來，還有兇狠的泡沫。

　　去年底，中南首次開盤，當天去化率不足30%；（不過隨後調整策略引進分銷，今年5月再集中開盤，去化超80%）

　　今年4月，天縱雲湖灣入市，當天去化率15%（剛需優先，92套賣掉14套，隨後未集中開盤進入平銷）；

　　（以上數據，來自克爾瑞監測）

　　然後6月底，金輝殺將進來。

　　哥沒能在克爾瑞查到金輝開盤當天去化率，但本周哥去現場晃了一圈，跟置業聊了聊，再看看銷控表，結合一次推盤500多套的規模~

　　哥判斷，首次開盤當天去化率，跟中南首開應該半斤八兩。

　　板塊六大樓盤，開4個，撲街3個，撲街率槓槓。

　　（唯一沒有撲的是北辰，這個後面講原因）

　　橫店為什麼成吞噬開發商的黑洞？

　　哥總結三個理由：天不時，地不利，人不和。

　　天

　　今年初，哥判斷武漢樓市的熱點在四環，城市邊界外擴，是武漢樓市關鍵詞。

　　既然如此，妥妥四環的橫店，為何「天不時」？

　　在形成新興購房目標地過程中，一定泥石俱下，有大量板塊渾水摸魚。

　　唯一的鑑定標準，地鐵。

　　地鐵最重要？

　　沒錯。

　　武漢地鐵開通裡程200多公裡，正在進入網絡時代，無地鐵樓盤，就是第一大硬傷。

　　從目前來看，橫店的交通，是頭號短板。

　　從樓盤扎堆的區域進入漢口，只有兩種選擇，從巨龍大道坐公交轉1號線漢口北，全程近10公裡；

　　從機場線盤龍城出發，坐地鐵2號線到漢口火車站，全長13公裡；

　　這裡面，還包括2字頭公交8站左右換乘，此外還要步行2公裡以上。

　　通勤之艱難，可見一斑。

　　值得一提的是，地鐵七號線（前川線）已經開工，預計2年左右時間，會正式開通。

　　其中也明確有一站是「橫店站」。

　　哥了解的信息是，這一站的具體位置在川龍大道/中興街路口。

　　按現在的換乘線路，依然有7站公交+2公裡步行距離。

　　地鐵站3公裡範圍外，基本等同於無。

　　從板塊角度而言，橫店跟需求火熱的武漢樓市，完全無關。

　　某種程度上，這裡屬於「無效供應」。

　　地

　　所謂地不利，就是開發模式與片區，很難形成互相成就的良性互動。

　　橫店板塊，作為一塊要啥沒啥的「處女地」，而且比較缺乏政策預期利好，快速催熟的常用套路——

　　板塊啟動，最好是百萬方以上，開發周期7~10年的巨型項目。

　　某科、某利、某大，都是擅長這種模式的玩家。

　　要啥城市化？

　　我就是城市化本身。

　　因為項目足夠大，開發商為順利出貨、減少市場抗性，必然更多考量學校、商業街甚至醫院的生活配套，甚至可能先於住宅成形。

　　避免被動「等靠要」，人為催熟板塊。

　　而有大型開發商+百萬方項目支撐，板塊在整個市場上的音量也會更大，至少混個臉熟。

　　但橫店，由於種種原因，把地塊切割太碎。

　　六大項目，每一個都不大，平均體量都在30、40萬方左右。

　　說大不大，說小不小，對處女地是很尷尬的規模。

　　為板塊貢獻過多，感覺為別人在做嫁衣；完全不做吧，又說不過去。

　　每一家都扭捏著做一點，又做不到位，死盯著別人，面和心不和，都指望別人當雷鋒。

　　開發商再多，也根本形不成合力。

　　而且大家看這幾個項目的容積率，1.0~2.0，最高的也不過2.5。

　　一個面向剛需的板塊，這麼低容積率，本身就是錯配。

　　面對這種規劃條件，開發商必然高低配。

　　高層堆成鴿子籠降成本，容積率多分給洋房拉溢價。

　　一個板塊容積率過低，並不利於配套完善。

　　即便公共資源，也會優先配給容積率高的板塊，因為獲益人群更廣。

　　啟動項目不夠大，或者啟動項目不給力，後面就很難再扳回來。

　　這麼多年，只有光谷東扳回來了。

　　他太特殊，沒有可比性。

　　所以，我們經常說，某個區域，N大開發商進駐了，就要飛？

　　不是的，炒熱板塊這種事，100個臭皮匠，也不抵一個諸葛亮。

　　形勢不夠樂觀，再加上人作，就徹底涼涼。

　　現在哥解釋，為什麼北辰，沒有撲？

　　北辰是板塊首發，定價遭遇「保成本申請備案價」，當時可能嫌價格低，但現在估計慶幸這價格，給的太有先見之明。

　　因為低價優勢，又是首發，開盤亂中取勝。

　　北辰最最聰明的，是每次推盤量不大，大概100多套。

　　哪怕客戶有限，但每次開都能熱銷。

　　房地產的玄學是，一個盤開始賣順了，後面就水到渠成的順。

　　反之亦然。

　　相對，中南和金輝，推盤量都非常大。

　　中南一次預售證1000多套，金輝開盤也是500套+起步。

　　他們從營銷中心開放，認籌到開盤，給人感覺都非常，倉促。

　　籌量多少？能支撐多大推盤量？心裡沒數嗎？

　　前期已經撲街，為什麼還不控制節奏？

　　唯一的解釋，大概集團對業績壓力大。

　　但有意思的是，開盤不理想，後續動作並不多，難道集團又調整目標？

　　這個哥就只能猜測。

　　反正給市場留下的印象就是，他們家房子很多，不急。

　　購房人不急，只能開發商急。

　　所以，很多人說房地產，行情意外的能力，等於零。

　　哥就覺得一派扯淡。

　　房地產營銷策略，說穿了是與目標群的匹配度。

　　現在橫店板塊的價格，9000+2000，總價百萬左右。

　　針對的目標群，漢口溢出的不鏽鋼。

　　說句不好聽的，就是工資晚發10天，生活就有問題的年輕人。

　　30%的首付，是目標群榨乾父母，能拿出的全部身價。

　　這個板塊的開發商，應該很有感觸，裝修能不能貸款？捆不捆綁車位？

　　幾萬塊的支付差異，直接決定項目生死。

　　但就是這樣一個板塊，這樣一群潛在客戶，居然開發商還動「捆綁車位」的心思，非要被啪啪打臉才回頭。

　　其實類似板塊，最大的生存基礎——

　　武漢房地產消費的不理性，遍地「新房癌」。

　　就是哪怕只有30萬支付能力，也要買新房+大牌開發商+小區景觀+物業。

　　這種傾向，總是可以讓鳥不拉屎地區開發商，趁亂出貨。

　　按哥的思路，年輕人就應該買市中心老破小去。

　　不是說郊區沒價值，「守工地」是買房投資的必修課。

　　但對於有實際居住需求的年輕人，生活——工作的「距離感」，應該永遠擺在買房首位。

　　上下班的通勤距離，是考慮的第一要素，為滿足這個要素，可以讓渡房子的品質、社區環境，甚至所謂社區生活。

　　待收入改善，有老破小資產打底，再換購近郊的漂亮房子。

　　住在城市邊緣，每天通勤3小時+，是人生第一大悲劇。

　　為虛幻的居住滿足感，影響事業的進階，是否划算？

　　這個扯遠了。

　　但武漢房價持續下去，購房傾向，遲早會發生巨變。

　　留給開發商的時間，不多了

　　 今日互動——

　　我們說，讀歷史是為展望未來。

　　那麼武漢，還有哪個板塊，極可能重複上演橫店的故事？

　　你們認為是誰？理由呢？

　　歡迎留言。