證券時報記者 陳中
流拍、延期出讓、底價出讓、中止出讓，成了近期土地市場的主旋律。在樓市調控政策延續下，地方政府的土地財政依賴症受到考驗。
10月31日，武漢土地拍賣會12宗土地10宗以底價成交；11月2日，濟南11宗土地9宗流拍，2宗以底價成交；南京10月舉辦的3場土地出讓活動，7宗以底價成交，7宗延遲拍賣，1宗流拍。在最為尷尬的廣州，因為開發商不捧場，1個月內3次中止土地拍賣，32宗土地仍無著落，以底價估算，土地出讓金少收178億元。
土地溢價率持續走低
根據中國指數研究院近日發布的數據，全國133個城市住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）溢價率在1月創下高點後，一直處於下滑走勢，且均低於去年同期。今年以來，底價成交和低價成交成為土地市場的常態，與去年相比，各月平均溢價率均低於去年同期，在10月更是降至3%的低水平。
該報告稱，四季度是土地市場傳統的旺季，然而供需兩旺的市場狀態今年不復存在。地方政府依然在四季度放量供應，但是開發商卻受樓市低迷帶來的資金壓力影響，對土地市場漠然置之。地方政府不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓，致使成交量大幅下滑。
同時，開發商在拿地方面也頗為「小氣」。中原地產近日公布的數據顯示，今年前10月全國13個主要一二線城市累計成交居住用地4450公頃，同比大幅縮減28%。十大標杆房企也明顯放慢拿地節奏，購地支出974億元，同比減少55.8%，購地支出僅佔前10月銷售金額4560億元的21%，這一比例比2008年樓市低谷時的31%還要低。
世聯地產首席分析師王海斌對證券時報記者表示，每年四季度都是地方政府賣地的高峰期，而在當前情況下，開發商對一級市場仍持觀望態度，不拿地或者謹慎拿地是出於理性考慮，這就造成了目前土地市場的僵局。預計近期流拍土地的價格在未來會有所調低，而明年一季度到明年上半年的時間段內，土地價格會降至階段性的低點。
中國指數研究院在報告中預計，時至年底，開發商開始著眼回籠資金，結算貸款及各種開發成本、還款壓力使其對土地市場熱情大大減退。目前土地市場供需比例失衡，成交低迷，後期政府與開發商之間的博弈也將愈演愈烈。
地方政府將想辦法應對
土地市場的冷清直接影響了地方政府的錢袋。國泰君安證券近日發布的報告顯示，據其監測的全國16個一二線城市中，除瀋陽、蘇州、深圳外，其餘城市土地成交金額佔地方財政比重均出現下降。其中寧波、杭州、北京、上海等地下降明顯，北京、廣州、杭州、廈門的土地成交金額佔地方財政比重已低於2008年時的低點。
該報告稱，土地市場持續下滑的趨勢確立，部分地方政府的財政壓力已經明顯加大，預計土地市場的持續冷清可能促使明年地方政策鬆動。
以近期賣地頻頻受挫的廣州為例，廣州市財政局公布的數據顯示，今年前3季度，廣州市本級土地出讓金收入144.5億元，僅完成年度計劃502.5億元的28.8%，預計全年減收103.5億元。10月17日，廣州市政府攜南站商務區31幅地塊赴香港招商，廣州市有關部門提出，針對外資企業拿地，將適當延長50%的首期土地出讓金支付期限，由以前的30天延長至4~6個月。
與廣州頗為類似的南京，今年前10個月的土地成交總額為256.7億元，尚不及去年全年賣地收入的一半。而在成功出讓的50幅地塊中，底價成交的地塊達到35幅。10月14日，南京市政府在《關於應對當前經濟形勢保持經濟平穩健康運行的意見》中指出，要做好土地供應，加快經營性用地上市速度，逐一明確地塊上市時間，對重大建設項目用地在一定時間段內給予付款一定的靈活性和寬限期。
中國房地產經濟研究院院長謝逸楓表示，地方政府應對土地出讓金下滑的措施有很多，例如調整出讓土地的容積率、延長開發商的付款期限等，但主動調低地價來吸引開發商的可能性不大。事實上，武漢、三亞、廣州還在今年三季度陸續上調基準地價。