土地市場現低潮,「三道紅線」下房企拿地分化

2020-12-06 騰訊網

12月2日，在北京市月內首場土拍上，央企背景的電建地產以57.95億元的總價拿下了海澱區地塊，為當日共133億元的成交總額貢獻了逾4成。

不止如此，11月份深圳備受關注的兩場土拍上，電建地產皆有所斬獲。11月23日，在這場共吸引了25家房企的競賽中，電建以上限24.44億元、45.04%的溢價率拿下了光明區一宗宅地；月初時，電建地產則聯合另外三家開發商，經過超百輪競價，斥資82億元奪下前海一宗宅地。

不過，電建地產納儲的積極和深圳土拍市場的火熱並不具有普遍性。

中指院數據顯示，11月，全國300城土地供應面積13157萬平方米，環比增長8%；成交面積8001萬平方米，環比下降27%；出讓金額4209億元，環比下降15%。相應地，50家代表房企11月拿地金額較10月繼續下滑，且有32家的拿地金額較前10個月均值出現下滑。

業內認為，年末各城市將迎來供應高峰期，但在資金環境偏緊的背景下，大部分房企拿地依然會偏謹慎，「三道紅線」下的綠檔房企或將有餘力保持積極補倉。

11月拿地規模再減少

11月的土地市場整體還是呈現降溫的態勢。

中指院數據顯示，11月，全國300城出讓金額4209億元，環比下降15%。

同時，據克而瑞監測，土地流拍情況依然在加劇，11月份流拍率環比10月大幅上升，升至13.3%。

克而瑞分析指出，遭遇流拍的土地主要集中在長沙、鄭州、武漢、成都、太原等中西部二線和三四線城市，其中超四成是商辦地塊，其餘雖為涉宅用地，但因區位偏遠、周邊配套欠缺，房企青睞度較低，最終遭遇流拍。

事實上，受到城市供地的影響，不同能級城市表現不一。

一線城市成交建面582萬平方米，創年內新高；成交金額增至824億元，創近半年來新高；平均樓板價在深圳、廣州多宗高價地出讓的帶動下依然保持14163元/平方米的高位，環比微漲1%。

而二線城市成交建面環比減少35%，成交金額也環比減少近四成。由於優質地塊供應有所減少，平均樓板價3624元/平方米，環比下跌5%；三四線城市成交建面環比下降兩成，同比下降26%。

不過，受深圳、南通等熱點城市優質地塊成交佔比提升的影響，11月成交溢價率觸底回升至14.7%，環比增加2.5個百分點。

圖片來源：中指院

與土地市場有所降溫相應的是，50家代表房企11月拿地金額較10月繼續下滑，有32家的拿地金額較前10個月均值出現下滑。

事實上，經歷二季度的集中補倉後，三季度房企回調拿地節奏，投資規模整體低於上一季度。進入四季度，房企拿地規模進一步減少，10月、11月呈持續下降趨勢。

對房企拿地產生影響的，除了各城市供地方面的變化外，還有「三道紅線」下的資金壓力。億翰智庫認為，2020年先有疫情影響房企銷售回款，後有「三道紅線」限制企業融資，最終從內外導致企業現金流入減少，房企可使用資金規模受限。

誰買走了土地

自8月央行確立重點房企資金監測和融資管理規則以來，行業金融監管趨於嚴格，以「三道紅線」計，「紅橙黃綠」各檔次房企拿地態勢出現了明顯分化，綠檔房企在納儲方面更顯遊刃有餘。

平安證券研報顯示，10月，從拿地銷售金額比看，紅檔、橙檔、黃檔、綠檔房企分別為18.6%、23.8%、27.2%、46.8%，連續2個月呈現紅紅檔連續2個月低於20%；同時，與7月份相比，紅檔、橙檔、黃檔房企在10月拿地銷售金額比皆出現不同程度下降，綠檔房企則上漲了16.3個百分點。從溢價率看，紅檔溢價率最低（連續2個月低於10%）且較7月降幅最大，印證拿地力度弱。

在土地市場上表現張揚的綠檔企業中，中海地產是無法被忽視的代表。

中指院數據顯示，今年前11個月，中海地產以1214億元的拿地總額位列拿地排行榜第2位，僅次於碧桂園的1271億元。

將珠海送入11月份全國住宅用地成交總價TOP10的十字門CBD明星地塊即被中海地產以104.76億元的總價拿下。據悉，該地塊折合樓面價23281元/平方米，溢價24.71%，也創下珠海土拍歷史新高，成為總價第一。

事實上，年初設定了1400億元新增土地權益投資預算的中海地產，全年都在為達成該目標努力。

7月單月，中海收入11幅地塊，應付土地金約125.89億元。8月，中海在各地土拍市場大顯身手，月內北京首場土拍上，以79億元、溢價率23.44%拿下亦莊一宗地塊；此後，在哈爾濱拿下一宗商住用地，約9508元/平方米的樓面價刷新了當地近幾年樓價新高；10月份，在東莞以封頂價18.2億元奪下一地塊，溢價率達到了48.03%……

積極的補倉動作讓中海出現在5個城市的1-11月拿地總額TOP10榜單中，分別為上海、廣州、南京、北京、武漢；同樣位於綠檔的華潤置地、位於黃檔的招商蛇口分別出現在3個城市的榜單中。

有資深分析師向記者表示，每年年底都是土地大放送的時期，供應會出現小高峰，接下來將是拿地窗口期，「但企業拿地分化厲害，頭部企業尤其是目標完成率比較高的企業，拿地表現不錯，而且從貨值增速來看，這部分企業增長較快；居於中部的企業，尤其是受困於『三道紅線』的企業，拿地力度並不是特別大。」

未來，隨著銷售難度加大、行業金融監管趨嚴，平安證券認為，土地市場或以穩為主並緩慢降溫，疊加融資管理新規目前尚未全面推行，預計綠檔房企將積極把握拿地窗口期，短期保持拿地熱情，紅檔房企受降槓桿制約，拿地或維持謹慎態勢。

記者 鄭娜

編輯 沈玉潔

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