來源： 財經網
2020年的最後一天，銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度出臺，被大家稱為新增的「兩條紅線」。而這「兩條紅線」又會給房地產行業帶來哪些影響？
中小銀行「踩線」較多
12月31日，中國人民銀行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱「322號文」），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，並自2021年1月1日起正式實施。
322號文設置有房地產佔比上限、個人住房貸款佔比上限兩大上限「門檻」，並根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素進行五檔分類式管理。
其中，第一檔為中資大型銀行，房地產貸款佔比不得超過40%，個人住房貸款佔比不得超過32.5%；第二檔為中資中型銀行，「兩大上限」分別為27.5%和20%；第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，「兩大上限」分別為22.5%和17.5%；第四檔為縣域農合機構，「兩大上限」分別為17.5%和12.5%；第五檔為村鎮銀行，「兩大上限」分別為12.5%和7.5%。
雖然322號文政策的落地堪稱「快、準、狠」，但新政還是留有一定「過渡期」。無論是房地產貸款佔比，還是個人住房貸款佔比，超出上限2個百分點以內的銀行，有2年業務調整過渡期；超出上限2個百分點以上的銀行，有4年業務調整過渡期。
此外，值得一提的是，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
安信證券研究報告指出，從2020年中報數據來看，35家披露數據的上市銀行中10家需要壓降房地產貸款或個人住房貸款佔比，壓降幅度較大的以中小銀行為主。
而從具體的「踩線」情況來看，第一檔銀行中，建設銀行、郵儲銀行個人住房貸款佔比分別為34.4%、33.6%，超出上限32.5%；第二檔銀行中，招商銀行、興業銀行、浦發銀行房地產貸款佔比分別為33.2%、33.7%、27.9%，超出上限27.5%，招商銀行、興業銀行個人住房貸款佔比分別為24.7%、25.7%，超出上限20%；第三檔銀行中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農銀行均出現不同程度「踩線」。
兩大上限「劍指」何方？
為何此次新政將監管核心放在了房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比兩大貸款指標之上？
近年來房地產貸款佔比不斷升高。2020年年底，中國人民銀行行長易綱曾在《再論中國金融資產結構及政策含義》一文中提及，近些年來，新增房地產貸款佔新增人民幣貸款的比重從2010年的25.4%升至2017年的41.5%。以政府信用支持和房地產作為抵押品的信貸快速擴張，會導致金融風險向銀行和政府集中，並容易形成自我強化的機制，累積產能過剩、房地產泡沫和債務槓桿風險。
銀保監會主席郭樹清也曾在2020年底指出，目前，我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。
某房企中高層李明（化名）向財經網表示，近幾年，房地產開發過熱，居民槓桿率過高、企業槓桿率過高。在疫情帶來經濟形勢不穩定的大背景下，容易引發房企、個人的經濟情況不穩定。
李明分析，「兩大上限」的設置，一個是為了控制供給端的負債率，另一個是為了控制銷售端的負債率。本質上是為了解決因房地產風險所帶來的系統性金融風險，以及因房地產過熱而導致的居民消費被擠壓問題。
2019年、2020年房地產貸款佔比出現回落。人民銀行統計，2019年人民幣房地產貸款餘額44.41萬億元，佔金融機構人民幣各項貸款餘額153.11萬億元的29%；2020年三季度，這一指數被降至28.8%。
民生證券銀行首席分析師郭其偉告訴財經網，其實兩年前就已經有窗口指導要求銀行控制涉房貸款比例，現在只不過把規定落實到文件上。
郭其偉分析表示，這一政策主要影響對公房地產貸款，對按揭貸款增速影響不大。但是因為對公房地產貸款在總貸款中的佔比不高，所以對銀行貸款結構調整不會構成新增壓力。
招銀國際研究報告指出，銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度對銀行的房地產貸款餘額佔總貸款之比例設定上限，綜合平均為30.3%，高於市場預期。
而在李明看來，此次房地產貸款佔比上限是參考去年和前年的房地產貸款佔比「畫的一條線」，上限的設置具有一定抑制作用，但從整個市場發展的角度來看， 影響不大。
中小房企面臨挑戰
安信證券測算得出，不達標銀行壓降貸款或將導致2021年房地產貸款餘額少增4000億元左右，個人住房貸款餘額少增3500億元左右。
「貸款池」小了，哪些房企更容易受到影響？
李明告訴財經網，從融資角度來看，大房企好拿融資額度，成本較低；相反，中小房企的貸款難度、貸款周期、融資成本都相對較高。中泰證券戴志峰也表示，新規將從融資端進一步推動貸款向房地產頭部企業集中。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向財經網表示，在之前的「三道紅線」監管措施之下，新推出的涉房貸款集中度分級管理措施雖然旨在降低房地產行業的系統性風險，但是對於資金壓力較大的中小房企而言，確實是「難上加難」的事情。
「難上加難」，中小房企應如何應對？
柏文喜指出，中小房企一方面需要適當控制資本性開支和收縮戰線以適當控制資金需求與資金消耗，另一方面還要從引進戰投、拓展對外合作、加強權益性融資以及加快推盤與銷售回款、降本增效方面進行開源節流以優化和改善公司的資金面，確保公司的資金安全和財務穩健。
此外，柏文喜還表示，作為涉房貸款集中度分級管理中相對支持的租賃住房領域，中小房企可以藉助自己在房地產開發領域的經驗與優勢來向這一領域拓展和轉型，適當考慮以輕資產和低投資消耗的形式來發展租賃住房業務，培育公司新的業務增長點。
房地產貸款集中度管理是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，與「三道紅線」一起豐富了原有的監管體系。在監管逐漸趨嚴的大背景下，2021年，房企將何去何從，中小房企又能否突破困境？