來源： 中國經營報
跌宕起伏的2020年，房地產行業也在經歷著前所未有的變局。
2020年初新冠肺炎疫情影響下，房地產市場一度冰封，眾多機構曾預測2020年房地產銷售規模將同比下降5%~10%。但接近年底，商品房銷售同比數據不僅由負轉正，銷售面積與金額也屢次刷新著歷史紀錄。
國家統計局數據顯示，2020年1~11月，全國商品房銷售金額14.9萬億元，比2019年同期超出1萬億元，較2019年全年銷售額相差不到1.1萬億元。有機構甚至預測，2020年商品房銷售額有望創出17萬億元的歷史紀錄。
市場雖在上揚，但2020年的樓市調控一直未放鬆，「房住不炒」在近期多個重要會議中被反覆強調。中原地產研究中心統計數據顯示，2020年1~11月全國房地產調控政策次數合計458次，其中11月單月累計調控次數為33次。業內分析認為，未來樓市調控力度仍難以放鬆，「房住不炒」「因城施策」仍將是調控主基調。
2020年下半年，以降低負債防範風險為目標的「三條紅線」調控政策的出臺更是在改變著地產行業的發展模式及格局。市場普遍預計，「三條紅線」政策標準於2021年1月1日起在全行業實施。業內人士分析認為，「三條紅線」政策將促使行業格局相對固化，房企加槓桿實現彎道超車的機會更少。
「『三條紅線』無疑是近幾年國家針對房地產調控比較重磅的一項政策，可以說是一個『緊箍咒』了，我們在談論到如何適應政策要求時都感到比較頭疼。」一位地產從業人員在接受《中國經營報》記者採訪時表示，「三條紅線」政策要求下，當前大部分房企降負債壓力明顯加大，會選擇通過轉變融資方式、增加合作比例或變賣資產等舉措來適應政策要求。長期來看，「三條紅線」無疑會倒逼房企轉變發展模式，更加注重自身財務指標的健康，對行業健康發展起到的是積極作用。
一劑猛藥
2020年新冠肺炎疫情影響下，一些國家開始採取寬鬆的貨幣政策刺激經濟發展，為全球金融市場埋下了不可估量的風險，也使得房地產調控任務日益緊迫。中國人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清即曾發文表示，房地產與金融業深度關聯，而目前我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。房地產可說是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。
實際上，2020年我國多次強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，針對房地產市場的調控政策頻出。而在2020年的多項調控政策中，「三條紅線」的重要性無疑引發了業內的廣泛關注，多位專家及從業人員均表示「三條紅線」將轉變行業格局及企業發展模式。
所謂「三條紅線」政策，即剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；淨負債率不得大於100%以及現金短債比不得小於1倍。按照這「三條紅線」，監管部門將把試點房企分為四檔管理，每降低一檔，此後的有息負債規模增速上限將增加5%。
目前已有消息顯示，預計「三條紅線」政策於2021年1月1日起在全行業實施。
據天風證券2020年12月21日發布的一份研報數據，在57家主流A股上市房企中，同時踩中「三條紅線」的房企有16家，均未踩中的僅有5家，其中3家剔除預收款後的資產負債率還接近70%，處在踩線邊緣。
儘管踩線房企眾多，天風證券此前的研報分析仍認為短期內房企面臨的資金壓力尚在可控範圍，通過適度降低權益比例或提高去化率水平，一些代表性房企的資金狀況仍可保持相對健康。而「三條紅線」政策對行業最深遠的影響或是促使行業格局相對固化，房企彎道超車將愈加困難。
實際上，「三條紅線」下，房地產行業分化將加劇幾乎已成行業共識。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，「三條紅線」政策或將促進房地產行業集中度提升，甚至加速房地產行業洗牌。
「這項政策的出臺可以說『幾家歡喜幾家愁』，對融資本就受限的房企，尤其是部分未打通國際融資渠道的房企來說，今後的融資壓力無疑將進一步增大，規模擴張將變得更加困難。」上述地產從業人員也認為，「三條紅線」要求全行業推廣後，中小房企在規模上尋求「彎道超車」的機會將更加渺茫，但政策本身並不會影響到多數房企的生存，只是倒逼房企更加注重自身行業指標的健康。
從2020年各房企拿地投資的數據來看，行業分化已有明顯跡象。據平安證券日前發布的地產行業月報，2019年克而瑞全口徑銷售金額50強房企在2020年11月整體拿地強度延續下滑，處在「三條紅線」綠檔內的房企則延續積極拿地態勢，11月拿地銷售金額較10月有較明顯上升。
另據Wind數據，截至2020年12月中旬，全國55家主要房企中，僅有龍湖、中海、首開、藍光、花樣年等10家拿地金額較2019年增加，其餘45家房企拿地金額均少於2019年。
一家國有房企負責人告訴記者，「三條紅線」對行業無異於「一劑猛藥」。但「現在相當於是一個過渡期，即便是猛藥也要有一個『吹風期』，否則調整過快可能會影響行業穩定，監管部門出臺這項政策的本意是要促進房地產市場穩定、良性發展，並非要『一棍子打死』」。
降負債為主要目標
除對行業格局的影響外，「三條紅線」對房企來說仍以降低負債為主要目標，從而有效降低並防範企業金融風險發生。
而為降低負債，目前主流的舉措為轉讓資產、加速銷售回款以及控制拿地節奏等。據天風證券日前發布的研報分析，為適應「三條紅線」指標要求，房企可選擇改善財報的途徑主要有增加權益、減少債務、增加審核時點的現金額、增加長期債務比重等方式調整債務期限結構以及增加合作比例並提升並表權等。
「『三條紅線』的主要邏輯還是通過降負債來調控土地價格以及房價，並徹底解決房企高負債的發展模式。」某房企戰略部門負責人認為，「三條紅線」下，各房企的主要目標將是加速降負債，未來房地產投資會有一定收縮，土地市場將降溫。
「房地產行業多年來依賴舉債的發展模式將被顛覆，此後發債速度肯定會慢下來。」上述地產從業人員也認為，近幾年地產行業短期負債增長明顯，正是目前部分企業已經出現了高負債帶來的負面影響，其中還不乏規模較大的企業，對行業以及社會影響均較大，此時出臺「三條紅線」政策，對防範行業風險無疑會起到積極作用。
「新規出臺後，降負債、降槓桿將成為房企重中之重的任務。」陳霄表示，「三條紅線」對房企最直接的影響將是融資受限，未來房企的主要任務將是降低負債及槓桿。目前主流的應對舉措是通過轉讓土地、項目以及股權等資產，加速銷售回款等增加現金流，同時控制拿地節奏，放緩拿地步伐等。因此可以說「三條紅線」政策在一定程度上將抑制房企規模擴張的步伐。
實際上，2020年在疫情影響下，物管行業得以快速發展，房企分拆物業企業上市儼然成為一波熱潮。貝殼研究院分析認為，分拆物業企業上市已被部分房企視為一種去槓桿、加權益的手段，物管企業的高估值無疑成為房企更加看重的價值，也可視為房企當前謀求多元化業務布局、探索「開源」的一種戰略選擇。但貝殼研究院分析認為房企多元業務為「遠水不解近渴」，以開發經營為主營業務的發展模式仍將持續較長時間。
雖然房企探索多元化發展道路已有多年，但調控周期不斷弱化的當下，也有專家認為多元化布局或成為房企應對未來挑戰的一項重要選擇。
「預計2021年的樓市調控力度仍不會放鬆，『房住不炒』『因城施策』仍將是調控的主基調。」陳霄表示，在中央反覆強調「房住不炒」、地方頻繁出臺樓市調控政策的環境下，2020年房地產市場保持平穩運行態勢。未來對於樓市熱度過高、房價上漲過快的城市仍將加強調控，促使房地產市場回穩。而樓市調控趨嚴的形勢下，房企將面臨更大的挑戰，加速優化調整、積極發展多元化布局或成為房企的重要選擇。