作為過去十年最賺錢的行業，中國的房地產業正在經歷一場史無前例的變局。萬科說10年之後不再是地產公司，碧桂園在三四線城市最後一搏，萬達不斷瘦身後銷售排名已經掉到了第52名，恆大地產更名恆大中國繼續拓展產業版圖，華夏幸福的王老闆把股權賣給了平安，保利龍湖遠洋的新名字用發展和集團取代了地產，中天城投(000540)搖身一變搞成了中天金融……每一個房地產巨頭都在跑步轉型，因為大家雖然對房價還有分歧，但對房地產行業已基本有了共識：房地產開發的黃金時代已經結束，不管未來是白銀時代還是青銅時代，房地產企業都必須轉型，否則就是死路一條。
那麼問題來了，房地產企業如何在未來10年活下去？借鑑國內外房企發展經驗，我們梳理了房企的三大轉型方向：一是內部品質升級，深耕住宅開發，綠色化、精品化、智能化、人文化；二是縱向產業拓展，提高附加值，向家裝、物業、租賃、智慧社區等上下遊延伸產業鏈；三是橫向產業融合，與金融、健康、教育、科技、文旅、物流等產業融合發展。對房地產企業來說，未來10年需要根據自己的優勢和短板選擇一條適合自己的路，揚長避短，斷臂求生。對購房者來說，未來10年可能需要重新認識你所面對的賣家，他們在後續品質及配套服務上會進一步分化。
中國房地產企業轉型全景圖
資料來源：如是金融研究院
內部品質升級：向綠色化、智能化、精品化、人文化方向發展
從1998年的房地產改革以來，城鎮人均住房面積大幅改善，由18平方米增長到36平方米，戶均住房擁有量已超過1套，全面告別住房短缺時代。雖然在房住不炒的主基調下，房地產調控政策持續收緊，市場逐步趨於理性，但這並不意味著房地產機遇期的終結。隨著物質生活水平不斷提升，改善型需求逐步替代安置性需求，市場對面積更大、戶型更舒適、環境更宜居的產品需求依舊較為旺盛。房地產市場由數量驅動向品質驅動轉變，品質居住時代已經來臨。在這樣的背景下，實現住宅的品質升級成為了房企轉型的重要任務。
圖表1：房企的戰略定位大多與美好生活相關
資料來源：各房企官網，如是金融研究院
（一）理念升級，綠色化
發展綠色住宅不僅僅能給房企帶來增值收益，也是全球氣候變化背景下減少碳排放的必然選擇。在政策層面，住建部明確要求發展綠色建築。2017年5月，住建部印發《建築業發展「十三五」規劃》，對綠色建築的發展提出了要求，希望到2020年，中國城鎮新建民用建築全部達到節能標準要求，城鎮新建綠色建築佔比達到50%，綠色建材應用比例達到40%。金融政策也在向綠色地產傾斜。銀保監會、證監會、發改委等多個部委出臺政策支持綠色信貸、綠色債券、綠色保險和綠色基金等綠色金融產品助推綠色地產發展。在市場層面，綠色住宅擁有顯著溢價，去化速度較快。我國新房市場上綠色住宅平均溢價6.9%，最高溢價超過30%。專業化程度較高的項目，如朗詩太湖綠郡，銷售去化速度比其他項目高出16%。綠色住宅技術可成為房企打造差異化競爭力的重要手段。
國內外普遍從住宅建築和室內環境兩方面對綠色住宅樹立評價標準。對於住宅建築來說，需要具備節地、節能、節水、節材等特徵。我國的《綠色建築評價標準》將地下空間的利用率，可再生能源使用率，可循環建材使用率和節水率等指標作為劃分綠色建築等級的重要標準。對於室內環境來說，採光、隔音、通風以及空氣品質都作為評價的重要因素。目前對於建築內部環境最權威的評價標準是WELL國際健康標準，由空氣、水、營養、光線、健身、舒適度和意識七大類別構成，反映出綠色住宅不僅應該滿足人的身體健康需求，也應該關注心理和情緒健康需求。
基於以上評價標準，目前綠色住宅的發展方向可分為四大類。
第一個方向是因地制宜打造低能耗（零能耗）住宅。日本的綠色住宅在這一方面做的尤為出色。位於日本南九洲的白砂項目，用當地的火山灰（白砂）做成建築的外牆材料。由於火山灰具有良好的隔蓄熱和調溼的特點，針對當地高溫高溼的氣候構築了一個冬暖夏涼的空間，同時做到了零能耗。
圖表2：日本用火山土磚塊（白砂）建成的可持續住宅
圖片來源：新聞資料
第二個方向是被動式建築技術的應用。即通過建築本身的構造設計，例如朝向、採光、通風、格局等調節室內溫度，從而節約能源。歐洲的被動房技術相對成熟。英國的大型民用住宅建築Carrowbreck Meadow，在設計上巧妙運用了日光運行軌跡以及板條形式的門窗布置，確保建築能夠最大程度接受太陽輻射。由於沒有通過空調取暖，室內溼度能夠常年保持在45%-56%之間，且日平均二氧化碳的排放量小於770ppm。位於挪威拉爾維克的ZEB Pilot House也是典型的被動房設計。住宅根據挪威的緯度設定了屋頂的傾斜角度，並且鋪設了面積為150平米的光伏太陽能電池板和16平米的太陽能集熱板，能夠保證住宅最大限度地吸收太陽的光能和熱能。此外，設於地表的能量井也能夠充分利用地熱資源。
圖表3：英國獲得新建被動房大獎的住宅建築Carrowbreck Meadow
圖片來源：新聞資料
圖表4：挪威的節能概念房屋ZEB Pilot House
圖片來源：新聞資料
第三個方向是打造垂直的綠色空間。這種建築設計能夠同時滿足節地和節能兩大需求。荷蘭阿姆斯特丹地區的一處綠色住宅區建築就是如此。中心大樓交錯的屋頂線在不同的高度創造出露天平臺，相當於打造了多個屋頂花園。泰國曼谷的一處綠色住宅在每個樓層安排了一個植物花盆，並配置了自動灌溉系統，開闢了垂直空中花園。
圖表5：荷蘭和曼谷造型多樣的綠色住宅區
圖片來源：新聞資料
第四個方向是採用綠色技術營造良好的室內環境。這是目前國內房企發展綠色住宅的主流方向，採用的主要技術有中央空調、新風系統、光線調節設備、淨水系統、隔音材料、汙染監控等。比如，葛洲壩(600068)·中國府配置的地下熱泵中央空調系統能夠實現室內恆溫並長年保持30%-70%相對溼度。恆大珺睿庭項目配備24小時新風除霾系統和淨水系統，PM2.5過濾效率達到約90%以上。朗詩熙華府通過綠色裝修材料一站化標準化使用，使室內甲醛濃度≤0.03mg／m? ，已經達到世界上最嚴苛的芬蘭S1級室內甲醛標準。
圖表6：配置地下熱泵中央空調打造恆溫恆溼的葛洲壩·中國府
圖片來源：新聞資料
圖表7：達到芬蘭S1級室內甲醛標準的朗詩熙華府
圖片來源：新聞資料
（二）質感升級，精品化
新型城鎮化的推進使改善性需求進一步釋放。鏈家研究院數據顯示，全國改善性換房群體在購房人群中佔比已經提升到47%左右，是樓市的絕對主力。在改善時代，精裝修是一個基本趨勢。從政策層面看，各省精裝修政策不斷出臺，「無毛坯」時代逐漸到來。截止到18年年底全國已經累計18各省發布精裝修政策，建築業發展十三五規劃提出2020年新開工全裝修成品住宅面積達到30%。從市場層面看，精裝修不僅能夠提升住宅溢價，也有利於提升企業品牌價值，迅速擴大銷售規模。精裝修住宅銷售價格可以包含裝修費，能夠在一定程度上規避對毛坯房的限價政策，給房企帶來增值收益。同時，調查顯示願意購買精裝房的消費者比例從2007年的10%提升到2017年的27%，預計2020年可達40%，市場前景廣闊。
目前國內住宅精裝修率還有很大的提升空間。有超過60%的房企住宅精裝修率低於40%，僅有20%的房企精裝修率高於70%，與歐美平均80%的精裝修率相比仍存在差距。深耕精裝修樹立品牌特色的房企在銷售增收方面都取得了相對優異的成績。例如融創中國堅持高端精品戰略，布局一二線城市，銷售規模從2012年全國第12名提升至2017年的第4名。碧桂園則是在三四線核心地段快速推行萊斯萊斯高端產品，銷售規模躍居行業第一。龍湖地產的精裝修住宅主打細節化設計，僅插座的應用就有10個設計細節，躋身於房企銷售TOP10。
圖表8：2018年重點房企精裝修建面比例及戰略布局
數據來源：優採大數據，如是金融研究院
針對不同客群需求，房企多會對精裝修戶型進行檔次劃分，規範不同檔次產品的精裝標準及成本限額要求。
第一類是經濟型產品。客戶多為價格取向，對應的項目追求實用型空間格局，標準化程度相對較高，裝修主材以國內品牌為主。裝修均價在500-1000元/平米之間。代表樓盤有萬科城市之光，中海九方海越豪庭等。
圖表9：中海|九方海越豪庭|經濟型| 700元/平米
圖片來源：安居客第二類是舒適型產品。客戶多為個性取向，追求經典及性價比。裝修風格也從標準化向定製化轉變，裝修主材多採用高端品牌的中檔產品，裝修均價在1000-1500元/平米之間。如萬科的「美好家」精裝體系，提供的是菜單式精裝，通過九組色系，三類風格，四項裝標的隨意組合，滿足業主對裝修風格的個性化需求。碧桂園的精裝修產品也提供了多種主題風格供業主進行選擇，同時引入智能家裝作為精裝產品的核心亮點。
圖表10：萬科|美好家|定製款|1200元/平米
圖片來源：美好家官網
第三類是豪華型產品，客戶多為風格取向，追求奢華的外觀以及豐富的功能配置。一些更高端的項目會根據住宅的地理特色和人文情懷進行精品裝修。如融創在江浙地區建造園林式建築，在北京（樓盤）地區打造大院風格等。代表性的豪宅產品如融創北京壹號院和蘇州（樓盤）桃花源，售價可達3500萬/套。
圖表11：融創北京壹號院和蘇州桃花源|豪宅|3500萬+
圖片來源：新聞資料
（三）技術升級，智能化
智能化技術作為新一代的科技方向，家居市場無疑是很好的落地場景。2018年我國智能家居市場規模達到1400億元，未來仍將保持高速增長。從政策層面來看，智能家居作為重點應用頻繁出現在中央和地方政策中。繼2016年被寫入政府工作報告，2017年升級為物聯網6大重點領域應用示範工程之一。從市場層面來看，智能家居的滲透率有很大發展空間。目前我國智能家居的滲透率僅為0.1%，遠低於美國的5.8%和日本的1.3%。隨著主力消費群體對生活品質的要求提高，購房者對智能家居的接受度增強。紫光物聯的統計數據顯示，在參觀裝有全屋智能家居系統的樓盤樣板間時，購房者對樓盤的興趣會更加強烈，逗留時間會延長6倍。
房企布局智能家居能夠打開地產和科技的共贏局面。一方面，房地產為智能家居提供了豐富的運用場景。目前在智能家居的銷售渠道中，已經有80%應用於房地產全屋智能解決方案和智能家居樣板間。另一方面，智能家居投入可以給房地產企業賦能。智能家居個性化、多元化的應用有助於住宅品牌影響力的提升和產品價值差異化，智能家居系統雲端儲存的用戶使用習慣和生活場景數據可以幫助企業挖掘潛在市場，建立用戶畫像，優化產品和銷售策略。
目前，涉足智能家居領域的房企已經有100餘家，總共在超過500個房地產項目中引入了智能家居系統。房企布局智能家居的方式主要有兩種，一種是地產公司與科技公司合作探索智慧人居。如華遠地產(600743)與360合作，打造安全智慧社區與家庭安全體系；中國金茂與騰訊合作，共同探索「智慧家」等等。另一種是依託旗下的家裝品牌自主研發智能家居系統。如碧桂園橙家智能家居項目，除自主研發智能單品外，還將智能元素融入硬裝板塊，如加入智能門鎖、智能開關、智能馬桶等，作為整裝套餐的升級版打開市場。
圖表12：房企布局智能家居的途徑
數據來源：公司新聞，如是金融研究院整理
發達國家的智能家居市場相對成熟，消費者對智能家居的認知和接受程度也較高，可以為房企打造全屋智能系統提供借鑑。美國由於獨棟房屋佔比較高，對家庭安防、能源控制等場景具有更高的要求。一個例子是，比爾蓋茨的未來屋擁有兩套安全系統可以隨時替換，只要主人按下休息按鈕，住宅四周的報警系統就開始工作。住宅的消防系統可自動對外報警，並顯示最佳營救方案，還能根據火勢分配供水。澳大利亞智能家居的特點是讓房屋做到百分之百的自動化。不設置任何手動的開關。韓國和日本的智能家居都設有家庭保健系統。該系統可以隨時監控主人的體溫、體重、血壓等身體健康指標並儲存。
圖表13：比爾蓋茨的「未來屋」
圖片來源：新聞資料
國內的智能家居主要使用技術包括自動控制技術、計算機技術和物聯網技術，將家電控制、環境監控、信息管理、影音娛樂等功能有機結合。目前金茂智慧家、黃石（樓盤）綠地智能家居、萬科星空超級智慧家等地產項目打造的全屋智能系統已經實現了五類功能。第一是允許手機、電腦等多種方式控制，減少了人的操作。第二是智能家具能夠具備自動反饋的聯動控制，如指紋開門可自動撤回安全布防。第三是不僅能夠遠程監控，也可以基於生物特徵的身份識別提高家庭安全級別。第四是通過大數據平臺，收集和分析室內環境、用戶行為和能源運行三類數據，實現對用戶行為的自動學習與策略更新。第五是用傳感器將家電、門窗、水氣統籌起來，依據環境自動做出合理安排。
圖表14：中國智能家居概念
資料來源：艾瑞諮詢
圖表15：萬科星空超級智慧家全屋布局智能家居
圖片來源：新聞資料
（四）配套升級，人文化
同地段選配套，配套是除地段之外的又一核心因素。社區配套與切實居住需求密切相關，配套設施的便利程度直接決定用戶居住的滿意度。在人口老齡化愈發嚴重伴隨著二胎政策全面實施的背景下，居民對住房周邊配套設施的要求從空間宜居向適老適幼的人文關懷升級。除地鐵交通、商場超市、公園等生活硬體配套外，人們開始更關注學區教育、醫療健康等人文軟體配套。
對於房企來說，在開發新住宅時應關注居民在不同生命階段的生活需求。第一種方法是在住宅周邊增加適合老人、兒童的配套設施。例如醫院、兒童主題樂園、學校等。第二種方法是依託物業打造適老適幼的社區文化。第三種方法是在室內裝修上增加方便老人、兒童生活習慣的設計。例如防滑地板、安全扶手以及衛生間的緊急按鈕等。基於以上三種方法，比較出色的適老配套地產項目有美國太陽城、日本港北新城、國內的萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮雅園等。比較出色的適幼配套地產項目有東原地產兒童社區、祥生地產幸福派社區等。值得一提的是保利地產(600048)的全生命周期居住系統是適老適幼兩方面都比較出色的產品。
美國太陽城採用了完善的醫療配套+豐富的社區文化打造專業養老社區。醫療配套方面，城區除了擁有專為老人服務的綜合性醫院外，還配備了數百個醫療診所。此外還有專為老人設立的生活救助中心、生活照料社區等配套設施。社區文化方面，老人們除了可以參加豐富的體育活動，還可以參與老年大學開設的課程來愉悅身心。日本的港北新城則採用了養老住宅內嵌的模式。將普通住宅的一部分套型進行適老化設計，如增加扶手、滿足輪椅同行需求、考慮護理人員陪住等。提倡老人在家中養老，加強與社區的互動。
圖表16：美國太陽城養老社區
圖片來源：新聞資料
萬科隨園嘉樹採取了醫院配套+社區養老+住宅內嵌的適老配套模式。一方面與浙一醫院合作，在小區內設立了門診部。另一方面配備了養生休閒區提供老年大學、景觀餐廳、棋牌室等養老配套集群。同時室內設計也照顧到了老人的使用需求，如地面零高度，電梯方便放病床等等。綠城烏鎮雅園採取了醫療配套+學院式養老的模式。依託雅達國際康復醫院和國際養老中心，專注老人的康復醫療。同時以學校為組織方式開展適合老人身心健康的活動。
圖表17：萬科的養老社區——隨園嘉樹
圖片來源：新聞資料
在適幼地產方面，目前房企多採用兒童活動區配套+社區服務的模式。東原地產的童夢童享是國內首個完整的兒童成長社區。其佔地面積是普通兒童娛樂區的8倍，戶均面積是行業標準的6.6倍。根據0-12歲不同年齡段的兒童成長特點，在社區內打造了3個不同年齡段的專屬活動區，並引入早教系統，滿足孩子在社區內安全、教育、娛樂需要。祥生地產的「幸福派」社區服務體系中，針對兒童的「幸福巴士」方便解決孩子上學、放學的交通問題，「幸福書吧」、「四點半課堂」方便解決孩子放學後無人照看的窘境。社區中設置的「童趣廣場」、「歡趣草坪」、「海洋世界」等則滿足了孩子親近自然、釋放天性的需求。
圖表18：東原地產的童夢童享兒童活動區
圖片來源：新聞資料
保利地產的全生命周期居住系統在社區配套方面綜合考慮了適老適幼兩方面。共進行了四點創新。第一是室內設計關注適老化和適幼化。如衛生間安裝拉繩式報警按鈕，為減少孩子碰撞走道安裝防撞條等。第二是社區配備服務於老年人的和熹健康生活館，提供長者學院、健康管理、助浴理髮等特色服務內容。第三是社區配備服務於兒童的和樂會，包含國際早教、雙語藝術幼兒園、國際學校、青少年宮四大機構。第四是 創立了「熊貓開門APP」和「親情和院」兩大物業特色。前者主要包括手機端物業保修、快遞收發和網上商城購物。後者包括組織尊老助老、鄰裡交流的一系列社區文化活動。
圖表19：保利的全生命周期居住系統
圖片來源：新聞資料
縱向產業轉型：向家裝、物業、租賃、智慧社區等上下遊產業鏈延伸
除在住宅開發範疇升級優化外，部分房企加大縱向整合力度，加強產業鏈上下遊整合布局。這部分轉型方向雖然超出了住宅開發的範疇，但仍圍繞住宅開發展開，主要包括物業、租賃、家裝和智慧社區四大類。龍頭房企在這一方向的轉型中處於絕對領跑的位置，這在我們接下來的案例中將有所體現。
（一）家裝：將成為房企的新盈利增長點
家裝是滿足美好居住生活必不可少的重要工具，具體可分為新房裝修、二手房交易裝修和存量翻新三部分。家裝行業有兩大特點：一是家裝市場空間巨大，中國建築(601668)裝飾協會數據顯示，2017年住宅家裝總產值接近2萬億，未來雖然隨著房地產市場增量萎縮，新房裝修受到影響，但按照平均7-10年的再裝修周期計算，存量需求仍不容小覷，十年內產值將達 4 萬億。二是行業集中度較低，由於家裝行業門檻低，市場極度分散，多為百億規模以下企業，市佔率不足1%，亟待整合。
在這樣的背景下，房企進軍家裝行業具有天然的品牌優勢和規模優勢，為用戶提供定製化的一站式家裝服務。一方面，房企具有明顯的品牌優勢，容易得到用戶信任，獲客能力較強，如萬鏈50%的二手房就是從鏈家承接的，成立一年的時候已經佔據北京區域家裝市場份額第一的位置；另一方面，房企可依託規模優勢，有較強的議價能力，能有效控制成本。
基於此，房企積極參與布局家裝行業，培育新的盈利增長點。房企參與家裝領域的方式可分為四大類：一是全資設立的家裝服務平臺，這也是目前最主流的方式，如碧桂園外部孵化的橙家、世茂內部自主孵化的More居；二是與外部成立合資公司，如萬科和鏈家共同投資的萬鏈；三是收購家裝企業，如綠城收購浙江華能裝飾，發展為綠城裝飾。四是合作聯盟，恆大與全友家私等15家知名品牌家居企業達成戰略合作。
圖表20：房企參與家裝行業模式梳理
數據來源：公開資料整理，如是金融研究院
房企進入家裝行業後的發展路徑也不盡相同，主要有兩大發展方向：一是標準化， 打造網際網路家裝平臺。如碧桂園旗下的橙家包括輕奢和經典兩類套餐，都是888元/㎡，再加上188元/㎡水電，包括施工、主材、設計和監理。綠地誠品家的拎包入住套餐包括699元/㎡，999元/㎡，1299元/㎡和雅墅包-私人定製。萬鏈的套餐包括inno 簡約899/㎡、inno 經典1299/㎡、inno Base 1299/㎡、inno 純白1399/㎡和inno X裝修升級幾大類。大多採用一口價極簡套餐報價，價格較為透明，且工期明確，時間可控，橙家28天即可完工。
圖表21：北京·萬科翡翠四季：128M? | 二居室 | 現代簡約 | 15.4萬
圖片來源：萬鏈
二是定製化，滿足個性化家居需求。世茂的More居主要針對世茂業主，首先發
揮專業優勢和渠道優勢，甄選全球知名家裝品牌供應商，保障品質；然後藉助品牌影響力和議價能力，為業主爭取最優的專享價格，價格優惠；最後基於世茂集團內部大數據中的戶型研究、市場風向和客戶喜好度，為業主提供個性化家居服務方案，實現線上線下一站式服務。
（二）物業：為存量客戶提供增量價值
房企在由重資產向輕資產轉型的過程中，物業管理領域正成為眾多房企新一輪的發力點。一方面，房地產存量時代的到來，物業管理具備高成長、抗風險的行業特性，發展空間進一步擴大。另一方面，由於物業管理具備穩定、高頻、剛性消費的非周期性特徵，在房地產市場整體下行時期可以給房企帶來穩定的現金流，物業做為房企市值重建的平臺作用開始凸顯。
從目前發展來看，物業管理行業整體集中度依舊偏低，但百強企業市場佔有率延續上升態勢。2018年物業管理行業在管面積約246.7億平方米，年複合增長率達到12%。TOP100的企業物業管理在管面達到了79.1億平方米，佔到行業總面積的32%。行業集中度雖然有所提升，但是依然處於一個較低的水平，行業「藍海」仍十分廣闊。
房企進軍物業管理方面，有著獨特的優勢。一方面，房地產與物業管理有著緊密的上下遊關係，由房企及旗下物業服務品牌共同打造優質的住宅環境，可以增加對購房者的吸引力，提供品牌好感度；另一方面，對於房企來說，可以降低其對上下遊進行銜接、協調的成本，及時、快捷地提供服務。
目前，各房企旗下物業公司的主要經營範圍覆蓋住宅物業、商業物業、寫字樓、城市綜合體等多種業態。房企為擴大自己的物業管理服務優勢，可以從兩個方向發力：
一是住宅物業服務。包括管家服務、安全管理、綠化服務、清潔服務等方面的合理安排與規劃，方便居民的生活。管家服務通過定製式服務最大限度地了解客戶需求，有代表性的是保利物業推出的親情管家服務；安全管理做到不斷提高小區安保水平，如綠城服務堅持園區安保服務隊伍的軍事化管理，做到人員持專業證書上崗；清潔服務多推行零打攪服務，如碧桂園服務和新城悅全面推行的隱形清潔服務，通過避開業主的出行高峰期完成環境清潔。
二是社區增值服務。包括生活服務、傳媒服務和資產服務等。生活服務包括物業維修、快遞收發、商業服務、社區活動等社區生態圈的建設。越來越多的物管公司通過自建網際網路平臺優化生活服務體驗，如保利物業開發的熊貓開門APP、萬科物業開發的住這兒APP等等，有利於進一步推動智慧社區的建設。傳媒服務指為社區住戶提供精準化、多元化的廣告投放服務。如碧桂園服務利用數百個社區的媒體資源，可圍繞圍繞業主日常生活的多個高頻觸點，實現客群精準覆蓋。資產服務指通過旗下的租售中心為業主提供房屋租賃、房屋轉讓、權證交易等多方面的房屋資產服務。舉個例子，萬科租售中心已覆蓋全國46個城市，累計服務業主超過40萬，為業主代理房屋近18萬套。碧桂園租售中心也已經服務業主超過25萬戶，代理房屋近20萬套。
圖表22：房企旗下物業公司主要經營範圍
資料來源：和君諮詢，如是金融研究院
（三）租賃： 全方位布局長租公寓上下遊產業鏈
站在白銀時代的起點，租賃市場在政策護航下站上風口。從政策層面看，政策紅利助推住房租賃市場快速發展。2016 年以來，國務院、住建部等機構相繼出臺政策支持住房租賃市場發展，地方積極跟進，北京、上海（樓盤）等試點城市紛紛出臺政策支持租售同權，利好長租公寓發展。十九大、中央經濟會議也反覆強調加快建設租售並舉的房地產市場長效機制。從市場層面看，租賃需求的逐步釋放對長租公寓市場形成支撐，形成萬億市場規模。據中指院測算，至2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規模將達4.2萬億元。人口向核心一二線城市流動趨勢不減，高房價刺激購房需求轉向租房需求，高校畢業生租房需求增加等因素將刺激長租公寓需求進一步釋放。
根據克爾瑞研究中心數據顯示，全國 top30 的房企已有近三分之一涉足長租公寓。與同樣進軍長租公寓市場的酒店、房屋中介品牌相比，房企的優勢在於可以充分利用母公司手中的閒置自持資產進行升級改造，同時藉助集團整體的信用進行低成本融資，藉助品牌的價值進行對外擴張。
房企涉足長租公寓，多採用集中持有的方式。一種是單獨成立的長租公寓品牌。即公寓所有者成立專門的運營團隊或子公司，負責存量房或新建租賃住房的運營。其中包括萬科泊寓、招商壹間、旭輝領寓、龍湖冠寓、碧桂園BIG+、金地榮尚薈、佳兆業創享家、遠洋集團邦舍Boonself、富創寓、石榴熊貓公寓、中駿方隅公寓等。另一種是與專業的長租公寓運營公司合作。該模式下房企提供房源，委託給專業公寓運營商管理，同時承擔房屋維護費和裝修費用，其中包括綠城優客（綠城+優客逸家）、陽光城(000671)遇見公寓（陽光城+寓見公寓）、保利uoko公寓（保利+優客逸家）、復星樂乎公寓（復星+樂乎公寓）等等。兩種模式均能享受物業增值和租金收入兩方面收益。
圖表23：重點房企旗下長租公寓規模及目標
數據來源：公司公告，如是金融研究院
目前，國內長租公寓著重在幾下幾個方面尋求突破和創新：
一是發展住房租賃資產證券化。包括收費收益權ABS、類REITs和CMBS三種模式，解決長租公寓的規模化，輕資產運營，提高盈利能力。由於長租公寓具有流動性較低、投資規模大、投資回收期長的特點，發展資產證券化為房企提供新的融資渠道和投資退出路徑，也有助於房企通過資產真實出售實現輕資產運營，提高運營效率。代表案例為國內首單長租公寓資產類REITs 「新派公寓權益型房託資產支持專項計劃」、 國內首單房企自持的租賃住房類REITs——「中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃」等。保利租賃住房REITs採用了儲架式發行，即一次核准多次發行，為類REITs產品的發行提供了可複製性和可推廣性。
二是細分客群提供相應服務。例如按工作時間可分為初入職場的青年學生、工作幾年的職場白領和商務人士企業高管，針對不同客群的需求配備相應的設施。如為剛入職的畢業生打造超大社交空間，為職場人士提供零售、乾洗、網吧、健身等生活設施配套齊全的公寓環境等。在細分客群方面做的比較好的是旭輝領寓，三條產品線針對不同客群的需求選取不同的地理位置、配置不同的活動設施、制定不同的租金價格。
圖表24：領寓針對不同客群打造三條產品線
數據來源：公司新聞、公司官網、如是金融研究院
圖表25：上海閔行區博樂詩豪華房一室
圖片來源：領寓官網
圖表26：上海徐匯區柚米精裝一室
圖片來源：領寓官網
圖表27：廈門（樓盤）菁社溫馨一室
圖片來源：領寓官網
三是利用智能科技便利居民生活。積極探索線上服務運營系統，並用大數據將運營、租戶行為分析和個性服務全面整合，實現成本的最小最優及響應的快捷有效。例如萬科泊寓plus可以實現遠程開關空調、熱水器，免卡出入大門、房間門，APP租戶端可以自由查詢水電費、繳納水電費等功能。
四是加強與外部資源的合作。例如與高校合作，建設學生人才公寓；與網際網路合作，開啟免押金租房模式。如領寓與華東師範大學籤訂建設學生人才公寓的協議，同時與京東小白信用聯合，導入京東線上流量，開啟免押租房方法。
（四）智慧社區：通過科技升級傳統的社區設施
智慧社區是房企響應政策、爭奪市場份額的又一發展方向。智慧社區的本質是通過科技對傳統的社區設施進行升級。作為智慧城市的細分領域，智慧社區利用雲計算、物聯網等現代技術，提高社區的現代化、智能化水平。從政策層面來說，按照國家相關部委的要求，我國要在2020年實現智慧社區50%的覆蓋。房企涉足智慧社區是政策要求下的大勢所趨。從市場層面來說，房企探索智慧社區能夠進一步開拓市場，提升產品溢價。既是對住宅精品化、智能化的提升，又是打造人文社區、踐行人居理念必不可少的一步。
智慧社區的建設要求高、變現難度大，因此資金雄厚、人才儲備豐富、擁有高黏性的業主資源的龍頭房企具有開展智慧社區的優勢，如萬科、保利、綠地控股(600606)、綠城中國等等。這些房企均擁有自己的社區O2O平臺。社區O2O利用移動網際網路，搭建以社區為中心開展的生活服務，以社區業主的需求為核心，以物業服務為載體，全面整合社區周邊零散商家。社區O2O平臺搭建可從三個方面進行切入：電商、服務、社交。
電商方面包括在線購物超市、定向團購、自建物流配送團隊等。例如保利推出社區超市「若比鄰」，通過APP、小程序均可在線上商超下單，最快30分鐘送貨上門。
服務方面包括線上的社區諮詢服務、家政服務、教育服務、快遞服務、虛擬服務、及一卡通整合周圍商家等方式。例如綠城聯手華數打造的華數小邑智慧社區，小區的居民可通過手機安裝華數小邑APP和家中的華數電視機頂盒來滿足物業報修、生活繳費、社區通知、政務信息、社區活動等日常生活所需，也可實現遠程教育、健康諮詢等特色定製服務。
社交方面包括社區社交互動、社區微信群溝通等方式。例如正榮集團聯手微信支付，推出全國首個微信定製社區——「幸福家」，在其中的「業主格子鋪」功能中，業主可以上架、維護自己的格子商店，促進鄰居間「人與人」之間的情感交流。
圖表28：房企布局社區O2O的典型案例
資料來源：公開資料整理，如是金融研究院
圖表27：廈門菁社溫馨一室
橫向產業融合：金融、健康、教育、科技、文旅、物流、產業新城多元化布局，向綜合集團邁進
產業融合包括兩個部分，第一部分是房地產行業內部要素資源整合，以產業為依託，地產為載體，實現土地整體的開發和運營，也就是萬科、碧桂園、華夏幸福等龍頭房企紛紛布局的產業地產領域。另一部分是房地產與行業外部如金融、文旅、教育、健康、物流和科技等其他產業的融合，在多元化的布局中找到新的業務增長點。部分龍頭企業已經實現了多產業融合，逐步發展成為綜合性的產業集團。
（一）金融產業
房企積極布局「大金融」領域有四大戰略目的驅動。第一，謀求較高的投資回報率。傳統住宅開發業務利潤率下降，而銀行、保險等「大金融」領域仍然有較高的盈利水平，房企積極布局金融行業不僅可以獲得穩定的投資回報率，而且可以實現自身業務向投融資方向發展。第二，提供融資的便利。內地房企平均負債率超過80%，融資需求極高。入股銀行等金融機構可以增強互信，保證資金快速到位，降低融資成本。第三，促進地產+金融+X協同發展。形成對公司其他業務，如養老地產、產業地產等金融支持，提高行業競爭力。第四，對接物業服務，賺取增值服務收益。一方面提供以社區金融為主的消費金融服務，另一方面通過投資生活超市、社區商圈、O2O服務等獲取社區增值服務分成。
品牌房企主要通過以下三條路徑布局「大金融」戰略。第一，通過參股或收購的方式深度涉入銀行、保險、證券和基金等金融領域。如2013年萬科、恆大、世茂等房企紛紛入股商業銀行，目前已有近30家房企通過此方法涉足銀行領域。2015年房企開始涉足保險業，如泰禾、陽光城發起設立海峽人壽。第二，成立地產基金公司、投資管理公司或小額信貸等金融公司。目前，保利、越秀、金地、金融街(000402)、北京城建(600266)等企業均已自建房地產基金公司，綠地則在多個城市成立小貸公司。第三，搭建金融資產交易平臺，盤活資產，實現開發與金融業務的良性循環。如綠地先後在貴州（樓盤）和黑龍江成立了「貴交所」、「龍交所」兩個金融資產交易中心。
根據金融在房企戰略布局中的定位，可以把房企轉型金融的模式分為四類。
第一類是以金融為主業的房企，以泛海控股(000046)和中天金融為代表。泛海集團在近20年間，將保險、銀行、證券、信託、典當、融資擔保等多張金融牌照收入囊中。1996年泛海集團就已經成為民生銀行(600016)的第二大股東，2002年先後參股民生證券、海通證券(600837)，並發起設立民生人壽，組建民生典當。此後繼續增資民生期貨，參與民生信託重組。2014年泛海控股上市後，制定了「房地產+金融+戰略投資」三立並舉的發展模式，先後收購民生證券、民生信託、亞太財險、時富金融和民安財險，申請設立亞太再保險、亞太網際網路人壽等金融機構，通過民生金服控股搭建網際網路金融業務、增持民生銀行、申請私募投資金融牌照。到2018年，泛海控股房地產業務已下降到營收總額的22%，信託、證券、保險業務收入分別佔比32%、11%、34%。
第二類是以金融業務為副業的房企，如泰禾集團(000732)和保利地產。泰禾集團在2015年提出「以房地產為核心，金融和投資為兩翼」的戰略發展目標，逐步構築起了一條涵蓋銀行、證券、保險、第三方支付等多領域的「大金融」全產業鏈。2010年戰略投資福建海峽銀行、福州（樓盤）農商銀行和東興證券。2015年參與發起成立海峽人壽保險，並設立泰禾金控。2016年收購大新金融壽險業務，發起設立華通銀行，收購福建一卡通支付業務。2017年投資設立浙江浙商產融股權投資基金合夥企業。金融產業已經成為泰禾繼地產主業之後又一重大戰略產業和利潤增長店。
第三類是以金融創新作為轉型工具的企業，如世茂集團。世茂一直以來是資產證券化業務的推動者，在金融創新領域表現突出。2015 年，世茂就推出了國內首單物業費收益權資產證券化(ABS) 產品和首單購房尾款資產證券化(ABS)產品。2016年，世茂以旗下多家五星級酒店為平臺，發行了「博時資本-世茂酒店資產證券化項目「，創下了國內已發酒店資產證券化項目的最大規模紀錄，達 26.9 億元。同年還首次在商業地產上成功試水公募 ABN。得益於本身的信用評級和較低的負債率，世茂通過資產證券化能夠實現低成本融資，為公司快速發展提供保障。
第四類是通過引入資本投資，通過金融化打造地產開發、社區配套、投資金融三大業務板塊，以碧桂園為代表。2015年碧桂園引入中國平安(601318)作為第二大股東，與中國平安在社區金融領域展開合作，並於2016年發布「碧有信」社區金融平臺。
圖表29：房企布局「大金融」典型案例
數據來源：公開資料整理，如是金融研究院
（二）教育產業
布局教育領域是房企轉型城市配套服務商的必經之路。根據網際網路教育研究院的數據，2017年中國教育市場總規模超過9萬億元，但社會的教育固定資產投資僅佔資金來源的10%，仍有較大的提升空間。房企布局教育產業一方面可以提高住宅和社區的附加值，另一方面也可以形成新的利潤增長點，提高集團的行業影響力。對於布局教育領域來說，房企有著天然的優勢：住宅小區能夠為青少年特長教育提供便利安全的場所，商業地產為休閒時間的教育培訓提供了天然的場地，地產開發經驗也有助於自辦學校的建立和運營。
房企介入教育領域的方式有三種。第一種是與當地名牌公辦、民辦學校合作。房企提供土地、校舍等硬體設施，名牌學校負責輸出管理。這是初期房企布局教育的主要手段。如萬科曾斥資1億元將成都實驗外國語學校引入萬科五龍山公園。碧桂園曾引入北京景山中學作為合作方負責中心別墅群配套國際學校的運營管理等。第二種是與知名教育集團合作，共同創辦國際學校。如華潤置地與愛聖國際教育集團的戰略合作，新城控股與明日教育的戰略合作等等。第三種是設立獨立的教育事業部或子公司，創設獨立的教育品牌。如萬科的「梅沙教育」和「德英樂」教育品牌，保利的「保利和樂教育」品牌，陽光城的「陽光幼教」品牌，碧桂園的「博實樂」教育品牌等等。
進軍教育領域的房企布局方向主要包括：學前教育、K12教育（小學、初中、高中）、素質教育（特長教育）、職業教育、社區教育等。
學前教育：一是開辦幼兒園，如陽光城設立全資子公司專注於幼兒教育相關領域的投資和運營管理，目前全國擁有近200家幼兒園。二是兒童文化藝術培訓，如保利和樂教育專注於青少年兒童藝術培養與啟蒙，構建藝術教育平臺。
K12教育：以設立高端國際學校為主。如碧桂園學校是國內極少數全面實施幼小項目、中學項目、大學預科項目的IB國際學校，能夠達到畢業生100%考取國外大學，50%以上考取世界排名TOP100大學。
素質教育：以課外學堂為主。如萬科打造的教育營地的模式。社區營地依託萬科的住宅社區，為社區內子女提供教育和託管業務。城市營地是素質教育的培優基地，將不同類型的培訓機構和私立學校整合，打造教育綜合體。戶外營地主要依託萬科的場地建設資源組織孩子進行戶外素質拓展和素質教育課程學習。
職業教育：以職業培訓學校為主。如綠城教育集團投資的浙江綠城職業培訓學校。
社區教育：以物業+教育模式為主。如金地的喆思迪學院在社區內開設科技教育課程、科學遊學課程、STEM教育課程等一系列教育課程，將科研與社區教育相融合。萬科V-Link社區教育體系下共設有幼兒學院、常春藤學院、素能學院和家學院四大模塊，以孩子為中心，以家庭為單位，提供全年齡段全品類的學習教育服務。
圖表30：房企布局教育地產典型案例
資料來源：公司官網、如是金融研究院
（三）大健康行業
居民醫療健康需求日益增加，成為地產開發向大健康行業升級的內生性動力。從政策層面看，「健康中國」上升為國家戰略，社會資本進入康養領域的頂層制度環境趨於成熟。2016年國務院《「健康中國2030」規劃綱要》提出，到2030年我國的健康產業規模有望突破16萬億元。從市場層面看，現行的醫療健康資源無法全面滿足全民豐富的需求，健康行業具有廣闊的價值提升空間。在此背景下，地產推進「健康+地產」結合的發展方向擁有良好的落腳點。
現階段，「健康+地產」融合發展對房企的價值主要體現在三個方面，一是拿地價值，地方政府在產業發展的迫切需求下，醫療健康資源對拿地和地塊升值有巨大助力。二是盈利價值，健康資源的導入能夠促進地產配套服務價值的提升，提升項目利潤空間。三是多元布局培育新的業務增長點。
由於醫療健康領域向來具有「資金投入大、專業門檻高、收益慢」的特點，因此目前地產企業入局健康行業主要通過併購、參股和共建醫聯體三種方式。從涉足領域來看，可以分為兩大方向。
第一大方向是「地產+醫療」，主要包括三類業務：
第一類是與地產行業協同性高、重資產屬性且開發利潤高的業務，包括醫院投資和醫療地產開發。如恆大健康與美國布萊根和婦女醫院在海南（樓盤）博鰲共建的「博鰲（樓盤）恆大國際醫院」，綠城醫院投資管理有限公司自建的浙江綠城心血管病醫院，碧桂園與英國國際醫院集團IHG戰略合作引入「英慈」醫院品牌，萬達集團與美國匹茲堡大學醫學中心合作共建萬達UPMC國際醫院等。
第二類是專業程度較高的輕資產屬性業務，如醫藥器械服務和非診療服務等。布局第二類業務多為在健康領域專注深耕的企業，如已將業務中心全部轉向醫療健康的宜華健康(000150)和華業地產。宜華健康先是通過收購眾安康進軍非診療服務領域，之後還通過收購愛奧樂進軍醫療器械領域。華業地產也通過收購重慶（樓盤）捷爾醫療設備公司布局醫療器械領域。
第三類是社區醫療、醫療O2O、醫療美容、醫療產業基金等其他業務。如遠洋地產打造了遠程醫療諮詢平臺海醫匯健康小站，蘇寧環球(000718)與韓國ID健康集團合作進軍醫美領域。
第二大方向是養老地產，主要包括四類業務。
一是養老康復地產。是為滿足老年人日常生活一般需求與特殊需求而設計的適老性地產項目。如萬科投資建立的廣州（樓盤）蕙心醫院。
二是養生旅遊地產。選址多集中具有豐富旅遊資源地區，旅遊養生、康體健身和休閒娛樂配套設施完善，居住形式具有時令特徵。如三亞（樓盤）恆大養生谷。
圖表31：海南三亞恆大養生谷
圖片來源：新聞資料
三是健康服務地產。在傳統地產的基礎上引入社區健康管理，是滿足老人乃至全齡醫療需求的綜合性社區健康地產項目。如萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮雅園。
四是醫療健康產業城。從城市戰略發展目標和戰略規劃層面出發的綜合最廣泛健康業態（康、醫、養、教、研、遊），配備完善設施的大型地產項目。如燕達國際健康城，珠江生命健康城。
圖表32：燕達國際健康城
圖片來源：新聞資料
圖表33：房企布局「地產+健康」 典型案例
資料來源：公開資料整理，如是金融研究院
（四）文旅行業
對於房企來說，文旅行業提供了地產開發另一種發展思路。通過挖掘不同區域所擁有的獨特區位優勢和文化內涵，地產開發往往能為區域產業和經濟的發展提供巨大的推動力。從政策層面看，政策紅利釋放為地產商布局文旅地產提供了支持。自2009年國家將文化產業和旅遊產業上升為國家戰略，文旅地產便應運而生。2017年，「旅遊+」概念首次被寫入中央一號文件，國家旅遊局發布全域旅遊示範區創建工作導則。2018年國家發改委發布通知規範特色小鎮開發，明確提出整治有房地產化傾向、債務風險過高以及破壞生態環境的問題小鎮，行業未來將重回理性，高品質項目將成為文旅地產的核心競爭力。從市場層面看，文化旅遊產業是當前經濟增長的一個亮點，總量持續快速增長，比重日益上升。國家旅遊局數據顯示，2017年我國實現旅遊總收入5.4萬億元，增長15.1%。旅遊業對GDP的綜合貢獻由2017年的5%上升至11%。文旅地產不僅市場前景廣闊，也能夠幫助房企加快規模發展速度和節奏。
目前，國內文旅地產開發可分為兩大方向：第一大方向是以產業內容（文化）為核心，第二大方向是以休閒體驗為核心。具體來說可分為四大類型：
第一類是主題公園綜合開發。房企通過開發主題公園可帶動配套商業和地產項目實現綜合盈利。由於主題公園是一個前期需要大量投入並長期運營的產品，因此需要從過去簡單粗暴的快速開發模式向精細化運營轉變，否則很難保證產品質量和盈利水平。在競爭格局上，IP類公園吸引力優勢明顯，無論是迪士尼還是環球影城，國外成功的主題公園大多數以IP為核心價值。先打造成功的內容IP，再應用到主題公園等衍生品中。這種運營模式能夠創造不菲的收益，上海迪士尼度假區在第一個完整財報年度獲得盈利便是最好的例證。
圖表34：上海迪士尼度假區
圖片來源：新聞資料
國內的主題公園開發分為三種形式，第一種是專業公園運營，如長隆旅遊度假區、華強方特歡樂世界、宋城演藝(300144)等。運營商的優勢在於擁有比較成熟的運營經驗和品牌效應，但與房企相比資金端壓力較大。第二種是房企參與開發+運營。如華僑城歡樂谷、恆大童世界、南昌（樓盤）萬達主題樂園等。在開發主題公園過程中，房企開發優勢在於資金端的實力優勢，劣勢在於缺乏IP和公園運營經驗。第三種是擁有優質IP的企業參與開發，如橫店影視、華誼兄弟(300027)、光線傳媒(300251)、樂視影業等等。但這些企業並未深度參與主題公園的運營。
針對各自開發的優劣勢，未來的發展方向是房企和擁有優質IP的企業合作，共同開發以IP為核心的主題公園，如恆大已經和華誼兄弟合作，共同打造江陽電影城。
圖表35：長隆旅遊度假區
圖片來源：新聞資料
第二類是文化度假酒店。文化度假酒店往往以景點為依託，可以作為休閒度假的平臺，從而帶動周邊休閒地產的銷售，同時也可以通過酒店經營的方式盈利。過去房企在景點周邊開發優質商業生活配套，很容易拉動景點住宅銷售。但這種開發模式不僅破壞了自然環境，也容易使山水大盤淪為鬼城空城。文化度假酒店不通過其他類型的地產項目彌補經營缺口，而是通過藝術、拍賣、博彩、會議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式保證收益。
文化度假酒店的開發對企業長期持有運營的能力和綜合性資源整合的能力要求極高，未來金融化、海外化的操作是必然趨勢。國際上比較有名的文化度假酒店是美國國際分時度假交換公司RCI，其在全球90個國家擁有3500個分時度假村，會員數超過300萬。會員每年可以在合約度假村住宿7天，也可以與其他會員進行異地客房交換。國內比較有名的文化度假酒店包括萬科開發的松花湖滑雪度假村、恆大開發的海南海花島、今典集團開發的三亞灣紅樹林酒店等等。
圖表36：希爾頓分時度假俱樂部
圖片來源：新聞資料
圖表37：萬科松花湖滑雪度假村
圖片來源：新聞資料
圖表38：三亞灣紅樹林度假酒店
圖片來源：新聞資料
第三類是特色小鎮。特色小鎮是是以經營性物業為核心盈利渠道，地產銷售類物業為輔，由特色旅遊為引擎帶動區域土地成為投資熱點。國際上比較有名的特色小鎮有英國巴斯小鎮、溫莎小鎮，法國依雲小鎮、德國梅爾斯堡小鎮、紐西蘭皇后鎮等等。小鎮多擁有壯麗優美的自然景觀和諸多歷史文化遺蹟，不僅能夠將自然和人文景觀有機結合，也有專屬的特色活動。比如，夏天的皇后鎮吸引眾多山地自行車和徒步旅行愛好者，冬天則是滑雪愛好者的天堂。
圖表39：紐西蘭皇后鎮景色優美
圖片來源：新聞資料
國內特色小鎮的開發方向有兩類，第一類是以文物遺存、特色民風民俗為依託的文化古鎮。如安徽宏村、良渚文化村、雲南麗江、浙江烏鎮等。文化古鎮的運營重在與居民市井文化相融合，突出歷史文化傳承，打造人文品牌。比如烏鎮除了自然景色宜人外，還創設了烏鎮戲劇節和世界網際網路大會兩大人文品牌活動，持續提升區域產業發展吸引力。第二類是圍繞科技、電影、運動、健康等主題展開的特色產業小鎮。這類小鎮突出一鎮一主業，注重產業特色，產城融合，多規合一。特色產業小鎮對自然環境的依賴度不高，但對資本和人才等高端要素需求很大。如華夏幸福打造永清縣幸福創新小鎮、霸州市足球運動小鎮、香河縣機器人小鎮等眾多特色小鎮，投資超1000億元。
圖表40：浙江烏鎮是國內特色小鎮的代表
圖片來源：新聞資料
圖表41：香河機器人小鎮
圖片來源：新聞資料
第四類是都市消費型文娛地產。這類地產主要作為租賃物業的輕資產形式存在，商業綜合體，具備連鎖品牌效應或擁有自身的IP主題，如萬達廣場、吾悅廣場等。
圖表42：商業綜合體——萬達廣場
圖片來源：新聞資料
圖表43：房企布局文旅項目典型案例
資料來源：公司新聞整理，如是金融研究院
（五）物流行業
物流地產是美國普洛斯公司率先提出並實踐的發展模式。物流地產的範疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務不動產載體的建設，以及園區租賃、園區運營、配送服務、增值服務、基金運營等物流管理服務。
房企布局物流地產有三方面的原因。第一是物流地產供需差持續變大，傳統房企的土地資源能夠給物流地產來供給上的增量。一方面，物流地產的需求不斷擴張。網際網路時代，電商行業的迅猛發展給物流帶來了海量的需求。而在供給端，一手地產的供給已經十分緊張，傳統房企豐富的土地資源使其在供給端具有巨大優勢。第二是發展物流地產收益空間較大，有利於房企提高盈利能力。物流地產具有土地價格低、政策支持、土地增值、租金回報、服務費用等較大的收益空間，對房企而言有利於拓展多元化布局，提升盈利能力。第三是發展物流地產是房企資源整合能力的體現。在地產白銀時代，資源整合能力是房企的核心競爭力。
近幾年，房企開始迅速布局物流行業，將物流地產作為其地產開發的新方向。按照參與度劃分，房企布局物流行業可分為以下四大類：
第一類是房企主導經營產業。這是房企布局物流地產的主流模式。通過設立獨立的物流地產板塊開發運營物流地產。如萬科在2015年萬科成立了萬緯物流公司聚焦物流地產的運營和發展，同時還成立了物流地產基金。萬科將太古實業旗下的太古冷鏈物流資產包，包括上海、廣州、南京（樓盤）、成都、廈門、廊坊、寧波（樓盤）在內的7座冷庫收入囊中。併購完成後，萬科物流旗下的冷鏈物流項目將覆蓋國內一線城市及內陸核心港口城市。除萬科外，招商局集團2000年就成立了招商物流，並在近年來收購了招商美冷、恆路物流、招商路凱等物流企業。招商美冷作為國內大型公共冷鏈服務商，在國內主要一線城市擁有和管理14座冷庫，極大的提高了招商物流冷鏈物流技術。
第二類是收購參股物流企業。即與國內的外資物流企業合作開發經營。萬緯物流成立之初就引入黑石集團作為股東完成了對普洛斯的收購。萬科進軍物流地產的優勢在於品牌與拿地開發，而普洛斯擁有運營物流地產的豐富經驗。結合雙方的資源和優勢協作發展。海航實業也於2017年收購新加坡倉庫及物流房地產資產的最大擁有人及管理人——CWT集團。CWT集團在新加坡境內外共管理近1640萬平方英尺自有及租賃倉儲空間。
第三類是與傳統物流企業合作。傳統房企與物流企業資源互補，協同開發。這種模式並不涉及股權收購，而是選擇由大規模物流地產儲備的優質國內物流企業進行合作，雙方共同出資，房企開發後轉租物流商，物流商負責園區運營和管理。如中集集團(000039)引入碧桂園作為戰略投資者，利用中集集團目前擁有的上海中集冷箱、深圳（樓盤）前海和深圳太子灣、東莞松山湖中集智谷等多個項目，以合作開發的形式完成項目落地。綠地控股與中遠海運籤署戰略合作，將在全國主要港口城市獲取土地開發建設物流產業地產項目。
第四類是與電商企業合作。房企在合作中發揮園區投資和成本管控方面的優勢，電商平臺憑藉其龐大的商戶資源達到園區招商和品牌集聚的效果。如榮盛發展(002146)2017年與菜鳥網絡籤訂了戰略合作，榮盛興城負責旗下固安產業園區一級開發並推進土地供應，而阿里巴巴菜鳥網絡則負責推進物聯網、雲計算、網絡金融、電商平臺整合構建。華夏幸福於2014年與京東達成戰略協議，華夏幸福負責專業化電商綜合產業園的開發和產業集聚，京東集團將為產業園導入上下遊資源，並利用其雲平臺、大數據技術在招商、運營、管理等領域給予大力支持。
（六）科技行業
房企對人工智慧、機器人等高新技術領域青睞有加，一方面是智能化科技具有廣闊的發展前景，而另一方面則是因為房企給予了是智能製造以豐富的運用場景。
智慧社區、智慧家居和智慧新城等概念為智能製造技術提供了廣闊的落地空間。從這個角度來說，房地產公司進軍高新科技領域似乎是一種必然。對於自身來說，科技能夠為現有管理模式賦能，重新定義房屋交易的各個環節。例如在美國加州的Woodland Hill公司推出一款名叫Rex的機器人，可以簡化購買房產的過程，並且減少房地產經紀人所要收取的佣金。而布魯克林的一家公司VirtualAPT，它們同樣也建造了自己的聊天機器人，該機器人可以自己生成三維房地產視頻安排潛在買家進行虛擬看房。對於客戶來說，智能化小區的開發與建設已經變成了購房時需要參考的重要因素。
大部分的房企都已經在科技領域有所動作，主要布局方向在新能源、人工智慧、機器人等領域。
新能源汽車：根據國家統計局數據，2018年新能源汽車銷量突破129萬輛，比2017年增長81%。產業發展迅速。房企布局新能源汽車主要分為兩類。一類是整車，恆大、碧桂園、華夏幸福等大型房企更傾向於投資整車項目。如恆大在2018年6月底入股美國新能源汽車FF公司。第二類是動力電池及上遊產業等產業鏈項目。中小房企更願意投資鋰電池等產業鏈項目。如萬通地產(600246)收購星恆電源股份有限公司以增加新能源電池業務。
人工智慧：房企在人工智慧領域的深挖和拓展，能夠將AI技術與建設施工、建築家居、商業、物業、零售、酒店及康養、辦公等場景進行有效結合，提升房企在這些場景下的產品和服務。布局人工智慧的典型房企有綠地控股、上海萬科、恆大、保利等。綠地控股戰略投資3億元入股深蘭科技，合資成立綠地深蘭建築科技和綠地深蘭機器人兩大科技公司，進一步拓展了人工智慧在建築和家居領域的應用。
機器人：從市場容量來說，機器人產業的未來前景廣闊，將是一個數萬億容量的市場。當下工業機器人已經連續五年成為全球第一大應用市場，服務機器人需求潛力巨大。從政策層面來說，我國近年來就相繼頒發了《中國製造2025》、《機器人產業發展規劃（2016－2020年）》、《新一代人工智慧規劃》等綱領性文件，為機器人產業發展提供了諸多利好政策賦能。機器人產業一方面是技術密集型產業，另一方面更是資本密集型產業。綜合來看，相對於科技企業，房企的技術積累差距並不十分明顯，且有相對充沛的資金用於扶持研發需求。同時，房企在機器人產業上更具有需求驅動和場景落地優勢。碧桂園以全資子公司廣東博智林機器人進軍機器人產業是一個典型案例，不僅與清華大學共建機器人聯合研究院，並計劃在順德未來幾年打造的面積達10平方公裡的機器人谷。碧桂園計劃在未來五年為博智林機器人引進10000名全球頂級機器人專家及研究人員，投入800億資金打造機器人全產業鏈，為發展機器人產業掃清了技術和資金掣肘。
圖表44：房企布局科技產業典型案例
資料來源：公開資料整理，如是金融研究院
（七）綜合集團
在轉型過程中，行業的龍頭企業往往走在前列。在房企紛紛謀求轉型的當下，一些龍頭房企已經基本實現了多個產業的融合，從傳統的地產開發企業一躍成為綜合性產業集團。2016年，開發商就曾出現一波「更名潮」， 紛紛去掉「地產」、「置業」等字樣，改變住宅開發的標籤，由「單一開發」向「開發+運營」轉型。如恆大地產改名為恆大集團，實施多元化戰略布局，遠洋地產更名為遠洋集團，雅居樂地產更名為雅居樂集團，K2地產更名為石榴集團。2018年以來，萬達更名為萬達商管集團，宣布今後不再進行房地產開發，保利更名為保利發展，不再有地產字樣；龍湖地產改名為龍湖集團，加快多元化業務布局。
房企行業「強者恆強」定律仍然存在，不同規模房企的轉型策略側重有所不同。目前來看，萬科、恆大和保利集團等大規模的房企實現了綜合產業的集團化發展。這是因為規模以上的房企才有整合和布局多行業的資源和能力，產業融合後期的協同也只有規模房企能夠統籌兼顧。中小型房企和區域性房企在轉型道路上需要轉變發展策略，整合自身優勢選準轉型方向，才能在房企的下半場謀得一席之地。 擴張版圖。
圖表45：打造綜合性產業集團的龍頭房企
資料來源：公開資料整理，如是金融研究院
【房地產指北】
第1集：套內算法下的全球房價：京滬港深，全球最高
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（責任編輯：唐明梅 ）