來源：21世紀經濟報導
導讀：杭州樓市熱度經久不衰，房企手中「熱錢」急於花掉。
來 源丨21世紀經濟報導（ID：jjbd21）
作 者丨唐韶葵
編 輯丨李清宇
圖/ 圖蟲
杭州未來科技城因為一次土拍上了熱搜。整個11月，杭州僅有一場土拍，分別在城東的東湖新城和城西的未來科技城和。11月24日，杭州未來科技城推出一幅純宅地，半小時之內35輪競價速戰速決，眾安房產以溢價21.5%摘得，地價雖未封頂但實際熱度極高。從近3萬元/平方米的樓面價，限價3.771萬元/平方米來看，留給眾安的操作空間非常小，實際上是不賺錢甚至可能虧本的。
記者隨機採訪杭州部分房企和業內人士，綜合他們的觀點，今年儘管遭遇疫情，但受全球大環境影響，國內地產、金融、煤炭、鐵礦石等行業業績逐漸恢復，房地產市場整體容量波動不大，房企銷售情況向好，年底房企手中有錢，花出去比拿在手上每天付利息要好，因此近期房企基本都在找機會買地；杭州土地市場熱度一直很高，眾安最近在杭州都搶不到地，此次敢於高價拿地，在其他房企看來實屬迫於無奈之舉。
融創東南區域集團總裁王鵬指出，眾安拿下的這幅地塊又是一二手房價格倒掛的典型；未來科技城位於杭州科技產業的前沿陣地，是杭州城西科創大走廊的核心腹地，也是政府不斷投入的片區，未來交通利好將不斷變現。
「杭州市場熱度一直很高，從來沒有降溫過。」一名業內人士直言，杭州政府的調控，無意中給了市場越來越明確的向上預期。他舉例稱，新政之後，杭州雖然消滅了「萬人搖」，但取而代之的是搖號樓盤幾乎「無差別式」火熱。比如，就在上個周末選房的一個項目，657戶搶82套房子，中籤率12.48%，最終到270多號就把房子選完了。
上漲預期推動
從房企角度來看，眾安拿地上熱搜，反映了當下房企迫切拿地的心態。這幅純宅地僅需配建5%的公租房，未來快銷預期明確，僅僅因為房企的成本控制和運營能力將決定地塊能否有薄利還是面臨虧損。在杭州拿地大概率「不會虧」，已是杭州房企的共識。
那麼，杭州消費者的房價上漲預期從何而來？以眾安所拿宅地舉例，這幅地塊刷新了未來科技城的限價天花板，3.771萬元/平方米，是一年內這個區域的第三次漲價。今年1月，中梁拿下的沐宸院地塊，限價3.45萬元/平方米；6月中旬金成、吳興聯合開發的汀雲上府地塊，限價3.61萬元/平方米。這樣的樓市局面用平穩上漲來形容不為過，同時也顯示了地方政府的調控智慧。
當然，地塊漲價與地理位置、容積率等硬體有關，但漲價與虧本風險，完全不能阻止眾安這樣有發展需求的房企在拿地上稍有猶豫。因為這個片區房源緊缺。地塊所在的綠汀路一帶，可售新房有限。附近在售的新盤只有杭州富力中心，精裝限價3.45元/平方米。該項目最近一次搖號中籤率只有3.86%，目前剩餘可售套數不足500套。換言之，年底與明年上半年內，未來科技城純新盤供應就只有今年出讓的三幅宅地。其中，中梁項目一共1775套房源，最快年底入市；金成、吳興項目最快要明年入市。
第二個原因，就是前述房企人士指出的地塊「一二手倒掛嚴重」。綠汀路這三個新盤周邊二手房價穩站5萬元/平方米以上，一二手房價差超過1萬元/平方米。
基於這樣的市場，房企趨之若鶩，對杭州市場投資熱情一直不消退。梳理公開資料可見，眾安雖然也有邁出全國布局的腳步，但一半土儲都集中在杭州，是深耕杭州的典型房企。
杭州土拍市場備受關注，還有一個原因在於，由於上半年杭州賣地1700億，連續三年居於全國榜首，因此下半年杭州的土地放量明顯收縮了。對於急需補倉的房企而言，歲末關頭，原本拿地意願就格外強烈，遇到優質的地塊，自然守不住手中的錢。
房企「熱錢」流入
梳理公開資料可見，淘金杭州的房企，都經歷過一輪高槓桿擴張，跟隨杭州樓市的上升而實現擴張，這對後來者也有一定示範作用。
杭州樓市向上潛能大，房企也想在這個市場賭一把，把規模衝上去。一名房企人士透露，杭州在集團各區域公司的地位，就像銀行，雖然利率不高，但是安全、穩。杭州這市場，永遠不用擔心賣不掉，況且杭州又到了「幾乎沒有難賣的房子」的階段。
而毋庸置疑，江浙房企普遍都嘗到了杭州市場的「甜頭」，近兩年資本市場新貴中有不少房企發家於杭州，德信地產、祥生地產無不如此，還有近年深耕杭州並藉助杭州做大規模的融信。以融信為例，2018年是融信邁入千億的關鍵一年，2017年、2018年，融信在杭州拿了不少地。融信自2013年開始在杭州布局，到2017年已開發了20多個樓盤，2018年融信在杭州突破千億銷售。也就是在2017年、2018年，融信的負債率成為資本市場關注的焦點，2018年融信淨負債率為105%，較2017年下降了54個百分點，仍遠高於行業70%-80%的水平。與此同時，融信在2018年的三費也增加，表明企業處於擴張發展階段，融資需求擴大。2018年，融信銷售回款率80%，杭州佔比最高。換言之，千億關鍵之年的融信，其杭州市場對集團業績貢獻是最大的。
據前述業內人士分析，這幾年，房企買地之後，淨資產增加了，可以用地塊做信託私募融資，一般而言能融到地價的八成資金，再以「名股實債」的方式借六成資金。通過運作，公司資產規模大了，還可以再發債。「前幾年拿到一塊20億的地，房企能融30-40億回來再擴張」。
問題是，房企還能複製這樣的擴張模式嗎？近期監管收緊房地產信託融資，要求對房地產項目嚴規模、嚴合規，已成立的項目不受影響，對於部分已募集但未成立的項目，已退款給投資者。由此可見，中小房企的融資大門又被收窄了。
但這些中小房企仍然寄望於杭州市場。回看眾安房產，這幾年眾安房產在杭州拿地動作不斷，此次未來科技城地塊也是該公司今年第二次在杭州拿地。然而，今年前三季度杭州房地產銷售排行榜上，這家做裝修產業起價的房企，只有一個小股操盤的項目南湖明月銷售套數排名全市第二。在銷售面積與金額榜單上，眾安房產可以說是長期排在杭州TOP10外的。
與眾安同一天拿地的還有復地，這家近幾年在房地產行業幾乎消身匿跡的房企，近期因以旗下豫園股份拿地又回到公眾視野。此次復地所拿地塊位於餘杭經濟技術開發區地塊（東湖新城綜合體地塊），地塊在配建多、監管嚴的情況下，並且面臨多家房企競爭，最終復地以26.7億元艱難入駐東湖新城，溢價率11.3%。素以打造「蜂巢城市」為理念的復星產業群，此次所拿地塊就是構成相對複雜的綜合地塊，是擁有大量自持商業的TOD地塊。復地在杭州最上一次拿地要追溯到2013年，在申花板塊拿下兩幅商業地。