FANGDONG ｜ 房東俱樂會
撰文：司馬柱 美編：小櫻 校對：塔夫
6月1日，一線房企龍湖地產在高新區雙湖科技城創新大道與金盞街交會處西南角，以總價6.96億（折合樓面價4074元/平），拿下I16號地塊。
時隔18天，雙湖科技城將在6月19日再度推出C19號地塊【鄭政高出[2020]9號地】，這是一塊堪稱雙湖科技城最好的住宅地塊。眾多意向拿地的房企，早已對其虎視眈眈。
據消息人士透露，決心要拿下該地塊的房企中，不乏有全國一線房企，也有本土領頭房企。鄭州本土一試圖參與競拍該地的房企相關負責人非常看好該地塊。
他認為，鄭州北龍湖最好的一塊地是建業最後拿走的那塊北龍湖25號地，那塊地被業內稱之為「地王之王」，地塊面積大而且極為方正，周邊緊鄰公園而且無其他不利因素影響。雙湖科技城C19號地的地塊屬性，其實和北龍湖25號地如出一轍，堪稱片區中最好的一塊住宅用地。
誰要是能拿下雙湖科技城這塊地，從地塊上就直接跑贏了整個西片區。
示意圖
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最優質住宅地塊
傲視雙湖科技城
這位業內人士的分析不無道理，我們不妨詳細解讀一下，為何這塊地能被視作片區中最好的住宅用地。
1、中心位置，各項指標天生麗質
雙湖科技城C19號地塊位於雪梅街南、創新大道東、春梅街北、木荷路西，處於雙湖科技城中間核心位置。
C19號地塊示意圖
其地塊指標也堪稱完美，地塊面積132.21畝，建築密度25%，建築限高60米，容積率在1.1到2.0之間，綠地率大於30%，建築面積小於176276平米。
各項先天指標堪稱完美。
2、該地塊容積率只有2.0以內，趕超北龍湖
這是在鄭州主城範圍內幾乎是想都不敢想的數字，即便是塔尖之地北龍湖，容積率超過2.0的也大有人在。
3、地塊方正無缺角，正南正北
龍湖拿下I16號地塊之後，雙湖科技城再也找不出比這個更方正且正南正北朝向的地塊了。
該地塊方正程度，與北龍湖建業拿下的25號地極為相似，但該地塊比建業北龍湖25號地面積更大（建業北龍湖25號地97畝，已是北龍湖較大地塊）。這種地塊未來便於樓棟排布，利好日照採光通風等。
4、該地塊公園環伺
南側隔中海萬錦熙岸約320米便是天健湖公園，東南方向緊鄰這杜寨遺址公園，向北300米左右只需一個路口便是雙湖科技城中心公園。
天健湖
5、該地塊教育資源已明確且豐富
東側是兩所學校，鄭州外國語學校附屬小學、鄭州高新外國語中學，1.5公裡之外是鄭州中學，可以說1.5公裡內滿足從小學到高中的一貫制教育。
示意圖
6、該地塊交通優勢明顯
西側是60米寬的創新大道，這是雙湖科技城南北向主幹道，未來交通極為便利，同時地塊與主幹道之間規劃25米寬綠化帶，再加上紅線內社區未來景觀遮擋，完全可以屏蔽主幹道噪音等不利影響。
從該地塊沿創新大道向南，地鐵8號線從科學大道經過，地塊距離地鐵口天健湖站和輕工業學院站都比較方便，天健湖站始發站保證有座位。
地鐵8號線線路圖
7、該地塊周邊配套無憂
雙湖科技城的眾多商業、醫院、交通、教育等資源都環伺其周，除了之前提到的教育和交通外，該地塊西南側便是商業規劃，向北金盞街沿線還有大體量商業和商務中心；西北方向，約800米則是鄭州市中心醫院。
更重要的是，C19號地距離這些配套，臨近卻不緊貼，受益之餘毫無影響。
綜合而言，C19地塊幾乎是雙湖科技城中最為優質的一塊住宅用地，博得眾多房企青睞也是理所當然。
6月19日，該地正式開拍之時，定會掀起一場前所未有的土拍熱潮。
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熱度不減
全憑源源不斷的內核動力
雙湖科技城已經成為重磅房企爭相搶奪的片區，在本月初龍湖地產拿下I16號地塊之前，雙湖科技城已經有眾多一線以及本土龍頭房企進駐。
2018年12月26日，美的以樓面單價4632元/平進駐雙湖科技城，刷新了雙湖科技城樓面價的新高度，後期推出項目案名定為美的瀚悅府。
不等美的坐穩，金輝地產便以樓面價5218元/平再次更新了美的的樓面價，推出優步系產品——金輝優步花園。
不出一個月，鄭州本土大佬房企正商出馬，以樓面價5235元/平拿下雙湖科技城C14號地塊，地塊旁邊便是教育用地規劃，正商將其項目案名定位正商湖西學府。
在雙湖科技城地價不斷上漲的同時，華潤、中海等央企龍頭也紛紛衝入雙湖科技城，陸續推出中海萬錦熙岸、華潤悅景灣。
即使你不懂房地產，僅從目前雙湖科技城落腳的房企名單上就不難看出，要麼央企龍頭，要麼本土大佬。知道這背後意味著什麼嗎？
這意味著雙湖科技城的管理者和一級土地方對於進駐房企的嚴苛要求，無名無姓實力差的房企，可能連門檻都跨不進來。
這同時也意味著，雙湖科技城自身有著足夠的吸引力，足以充分釋放一線以及本土龍頭房企的爆發力。
不了解雙湖科技城的人一定忍不住要問一句，雙湖科技城的強大吸引力究竟在哪裡，為何越是頭部房企，越要躋身雙湖科技城？
且從多個角度逐一道來：
1、劃定鄭州核心板塊，足見城市管理者對雙湖科技城的足夠重視
城市新區的發展未來，往往最大的受制因素在於城市管理者的重視。國家級的航空港區如此，一路騰飛的鄭東新區也是如此，從魚塘變為塔尖之地的北龍湖也是如此，前幾年因為少數民族運動會而急劇攀升的常西湖新區也是如此，雙湖科技城更是如此。
與常西湖新區不同的是，民運會之後常西湖重視程度降低，區域發展勢頭也隨即遇冷，而雙湖科技城的熱度卻自始至終一路高漲。
天健湖、天德湖蓄水，生態環境和道路呈現迅速，學校、醫院等配套的落地，這都離不開政府的高度關注與重視。
前不久，鄭州市國土空間總體規劃（2020-2035）的相關信息透露，鄭州被初步劃定出32個核心板塊，每個板塊1-3平方公裡，以現代服務業為主體，以城市設計為抓手，著力打造成為城市經濟發展的支撐點、城市建設的新亮點和城市結構的關鍵點。
高新區官網公布核心板塊信息
這32個板塊，是鄭州未來16年的核心板塊，這些板塊或者項目的發展，直接關係到整個鄭州的城市建設和經濟發展。
在這32個核心板塊之中，雙湖科技城2.2平方公裡被劃定其中，這也是高新區有且僅有的核心板塊。
2、雙湖科技城自身高端規劃+中建運籌多年的努力，這是雙湖科技城騰飛的根基
2012年，中建股份、中建七局和鄭州經濟技術開發區三家共同合資成立中建（鄭州）城市開發建設有限公司，攜手啟動濱河國際新城建設。
在濱河國際新城的政企聯合開發模式成熟之後，央企中建再度入場高新區，依託於高新區的高新、科創，在蓮花街南、翠柏路東和天健湖、天德湖及須水河圍合的6平方公裡的扇形區域中，總投資超100億元，打造雙湖科技城，其規劃理念和投資強度反超濱河。
鄭州核心板塊——高新區雙湖科技城
中建方程主刀雙湖科技城之後，「微城市」、「智慧城市」、「海綿城市」一步到位，營造了集居住、辦公、教育、醫療、休閒、娛樂為一體的15分鐘「微城市」生活圈，鄭州獨此一處。
短短數年，雙湖科技城的生態之美，已經呈現效果，城市規劃的軟硬體更是人性化十足。
15分鐘微生活圈示意圖
3、區域交通利好不斷兌現，雙湖科技城不再孤單
雙湖科技城曾經飽受詬病的是其交通體系，但是在最近這段時間，雙湖科技城在補交通短板方面有聲有色：
交通示意圖
A、西四環高架馬寨鎮工業路至蓮花街段已於去年先期開通，從雙湖科技城到常西湖新區僅需10分鐘，沿隴海高架去東區，時間也大大縮短。
四環快速路全線將於今年貫通，屆時，雙湖科技城與鄭州東西南北各組團的連接一步到位，某種意義上來說，四環快速路建成，雙湖科技城是最大的受益者。
B、地鐵8號線一期工程和科學大道快速化工程將於今年5月1日同時開建。
8號線在高新新城內共有天健湖、輕工業大學、西四環3站，直通金水CBD、北龍湖、白沙、綠博；科學大道淺埋隧道式快速路從西三環一路直通西南繞城高速，提前規避高新老城段這些年紅綠燈過多、通行效率低下的困局。
C、西南繞城高速蓮花街站去年建成開通，高新新城共計有蓮花街、科學大道、溝趙3站，通過高速與主城和西部市縣的銜接也變得極為便利。
4、優質配套資源不斷落地雙湖科技城
在整個雙湖科技城範圍內，規劃有4所小學、2所初中、1所高中，如今鄭州中學高中部已經建成準備招生；蓮花街第二小學已經開工建設；鄭州外國語學校附屬小學、鄭州高新外語中學兩所學校去年已立項，如今地勘已完成，預計下半年開工建設。
醫療方面蓮花街南與創新大道西側則是鄭州市中心醫院，去年年底已經開始施工，這是一所集醫療、教學、科研、預防保健為一體的綜合性三級甲等醫院，曾先後榮獲「全國百姓放心示範醫院」、 「全國人文愛心醫院」、「全國改善醫療服務示範醫院」、「河南省人民滿意醫院」等數十項榮譽稱號。
市中心醫院鳥瞰效果圖
5、雙湖科技城所承載的城市功能，留住高精尖產業和人才
未來經濟的增量，比拼的是高新產業、知識經濟，沒有這麼方面的建樹，任何新區都沒有資格談騰飛。
在高新產業和高端人才的吸引力上，雙湖科技城則有天然的優勢。
高新區作為國務院批准建設的鄭洛新國家自主創新示範區核心區，政策層面高人一等，由此吸引來的企業和高端人才，完全可以笑傲全城。
格力電器工業園帶來大量就業人口和產業鏈紅利；
鄭州機械研究所，鄭州磨料磨具磨削研究所，中船重工713研究院等5家部屬研究所，科研實力領先全省；
鄭州機械研究所
域內有一本高校鄭州輕工業大學、全省唯一的雙一流大學鄭州大學、河南工業大學，還有「軍中清華」之稱的信息工程大學，高校資源和人才基礎省內罕見；
諾貝爾化學獎得主丹謝赫特曼工作站和諾貝爾醫學獎得主厄溫內爾工作站，駐區院士18人，科技人才冠絕全省。
整個高新區範圍內，目前有上市企業10家，佔鄭州全市的三分之一，新三板掛牌企業61家，數量接近鄭州全市的一半，均位居各縣市區之首。
這些底氣，是人才集聚、人才培養、科研轉化互相協同發展的結果，其積累的底蘊和潛力，不是引進一個外地大企業入駐能比的。
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雙湖科技城進入後半場
機會更少、價值更大
雙湖科技城區域內的住宅用地按照規劃大體可以分為南北兩個片區。兩大片區內住宅地塊容積率也有明顯差別，南區160萬㎡高檔濱水社區，容積率低於2.5；北部178萬㎡的創客公社，容積率低於3.0。
早期進入雙湖科技城的金輝、美的、正商、華潤均是在北部片區；中海以及剛剛入場的龍湖則是在南部片區。
從數量上來說，雙湖科技城住宅地塊一共只有20塊，除去配建的安置房地塊之後，僅剩餘17塊。
C19號地塊出讓之後，雙湖科技城剩餘住宅地塊已不足10塊。容積率低於2.5的優質地塊，更是少之又少，幾乎一把手就可以數的過來。
這也同時意味著，房企們想要躋身雙湖科技城的機會也會越來越少，雙湖科技城土地的稀缺價值愈發凸顯。
值得慶幸的是，機會雖少，但價值更大。
從2016年雙湖科技城天健湖天德湖蓄水之後，雙湖科技城已經有了翻天覆地的變化，各項配套和生態環境資源都已嶄露頭角，地塊價值隨之攀升。
雙湖科技城實景鳥瞰圖
換句話說，這就是前人栽樹後人乘涼，後續地塊起點更高，價值自然也更大。
即便是跳出雙湖科技城之外，也能看出雙湖科技城強大的後發潛力。
整個西繞城高速之內，從北向南依次是高新新城、中原新區、二七新區，成熟度更高、發展勢頭更猛、地鐵線路更超前、高端產業和高等教育更生猛的，唯有高新新城片區。
不難想像，未來鄭州西美的核心之地，除了高新新城別無他選，定位於高新新城核心板塊的雙湖科技城更是當仁不讓。
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