競自持回歸、溢價率提升 房企在京一周拿地360億

  受疫情影響，「開門無客」的售樓處給原本遇冷的樓市蒙上了一層陰霾，然而北京土拍市場卻呈現出房企扎堆搶地的熱鬧景象。

  2月18日，北京迎來新一輪土地出讓，熱點地塊甚至出現了十七家主體「圍獵」搶地的情況，其中綠城以80.48億元入手兩宗不限價地塊，表現尤為亮眼。

  據北京商報記者梳理，前後一周時間，北京共計出讓9宗地塊，363.89億元交易總價、27家參與競拍房企（聯合體拆分計）、最高叫價74輪、最高溢價率49.78%……疫情之下，房企在京補土儲的腳步並未止步不前。

  溢價率再創新高

  繼北京四天出讓6宗土地後，2月18日，北京迎來新一輪土地出讓，本輪土拍仍頗具看點。記者了解到，通州區臺湖鎮亦莊新城站前區YZ00-0401-0056等地塊為本輪土拍的「熱點」，共吸引包括龍湖、綠城、中海、雅居樂在內的17家房企及聯合體參與競拍，最終由綠城以13.48億元+7%自持競得，溢價率49.78%。

  值得一提的是，因調控政策不斷加碼，「競自持」近期已鮮少在北京土拍市場出現，北京上次「競自持」還是在2018年11月，住總以17.7億元+自持2%摘得大興區採育0128A限價宅地。

  對此，貝殼研究院新房分析師潘浩表示，13.48億元總價競得，刨除教育用地和自持部分，可售住宅部分成交樓面價達到30806元每平方米。本輪土拍熱度再次提升，溢價率也再創新高，接近一年以來的最高值。

  「競自持」的出現，也反映出好的地塊從來不缺少想入場的買家。潘浩稱，從地段上來看，上述地塊雖然在成熟區邊緣，但距離地鐵站更近，且區域內在售項目及未來同期競爭項目多數為限競房項目，而體量小、起始價低，且不限價等因素，是吸引17家主體競逐該地塊的原因。

  記者注意到，通州臺湖板塊此前因萬科城市之光·東望和臺湖金茂悅項目備受追捧，是一個已經被「炒」熱的區域。「17家企業競拍也必將帶來臺湖板塊熱度的再次提升，預期未來區域價值將進一步上漲。」潘浩進一步表示。

  相較於通州臺湖地塊的高溢價率，大興區舊宮鎮地塊則引發眾房企74輪的激烈「廝殺」。據了解，該宗地塊共吸引中海、平安、綠城、招商、保利+首開、世茂、金茂等多家品牌房企參與競拍，拍賣現場交替舉牌，都表現出勢在必得的決心。最終，該地塊仍由綠城以67億元斬獲，溢價率34%。

  最後一宗不限價地塊，大興區採育鎮DX10-0001-6004地塊，則由興創+住總以6.56億元底價成交，樓面12860元每平發米。就在上周，與該地塊相鄰的0042低密度地塊，溢價25%，由京能摘得。「相較0042地塊，上述地塊佔地面積相當，但容積率高達2.5，總價也較高，雖然樓面價低了3626元/平米，但未來打造高密度社區，建設成本更高，這或許也是該地塊爭奪少的原因。」潘浩稱。

  自2月份供地開閘以來，北京共計出讓9宗地塊。據北京商報記者梳理，前後一周時間，363.89億元交易總價、27家參與競拍房企（聯合體拆分計）、最高叫價74輪、最高溢價率49.78%……土地市場依然活躍，房企在京補土儲的腳步並未止步不前。

  最大贏家綠城

  毫無疑問，綠城是本輪土拍的最大贏家，此次以80.48億元入手兩宗不限價地塊，表現尤為亮眼。而早在2月14日，綠城就以63.6億元的價格競得北京昌平東小口鎮HC-022、HC-027地塊（限競房用地），溢價率29.8%。

  2月份以來，北京出讓的9宗地塊中，綠城佔得三分之一，而363.89億元的總成交額中，綠城拿地金額也佔到四成，成為鼠年北京土拍市場的最大贏家。

  「目前來看，北京拿地主體還是以國企為主，綠城雖為民企，但其第一大股東中交集團卻有國企背景。」中原地產首席分析師張大偉表示，最近全國土地市場以國企拿地為主，私企拿地的非常少，北京也同樣存在這樣的問題。到目前為止，還沒有純私企拿地的情況，大部分都是國企聯合體獲得土地。相較於私企，國企的資金壓力小。

  財經評論員嚴躍進則認為，對於綠城此類拿地，客觀上說明當前部分房企拿地的熱度，也在某種程度上有助於改變市場的預期。從最近的一些拿地房企來看，普遍都是過往銷售業績不錯、規模擴大意向明顯、資金狀況良好的企業。對於綠城來說，一周時間144億元的拿地支出，雖然可以說是資金預算充裕的優勢，也可以說房企拿地的積極性並未受到疫情影響。拿地熱度的提升，正是體現出房企對於後續市場發展的信心。

  「雖然受疫情影響，大部分房企短期流動資金周轉不暢，但具有開發潛力和價值的地塊依舊能吸引眾房企爭相進場。」潘浩指出，以大興舊宮地塊為例，該區域近年熱度頗高，地鐵8號線的貫通帶來了區域價值的進一步上升，同時品牌開發商的新項目層出不窮，再加上社區品質化發展將區域定位在中高端價位。所以此次綠城的入駐，可以說未來利潤空間可期，也必將進一步拉升該區域價格走高。

  一邊搶錢一邊搶地

  「手中有糧心中不慌」，房企補充土儲會直接影響到後續的銷售業績，無疑資金壓力是目前掣肘房企拿地的關鍵，換一個角度來看，補土儲的需求仍在，但苦於「囊中羞澀」。

  嚴躍進分析稱，客觀上說，雖然近期房地產市場處於「停擺」狀態，但部分房企已經積極行動起來，充分說明其對於土地市場未來前景的認可，在當前時間節點補土儲，也很大程度上說明房企對於追求規模的迫切。此外，房地產市場雖然在降溫，但不一定意味著後續市場會持續惡化，實際上後續市場依然有反彈的空間，政策放鬆積極面仍在。

  張大偉把近期房地產市場分為兩大戰場：有人在搶錢、有人在搶地。在張大偉看來，受疫情的影響，如果未來政策稍微有「放鬆」的空間，那麼按照北京2月份這一批土地的入市時間，年末小高峰的可能性非常大，所以大部分企業都在競逐2月份的幾宗土地出讓。從市場趨勢來看，房地產企業可以期待政策的變化，過去過於嚴格的調控政策應該有所調整，特別是針對首套房和改善型住戶的貸款政策。

  合碩機構首席分析師郭毅亦表示，目前政策更多聚焦於企業的資金鍊，而針對購房者的政策也在零星出現，一旦調控政策上有所鬆綁，針對購房者限購、限貸定向放開，那麼對於後續市場拉動的作用會更好。

  「目前來說，疫情什麼時候得到緩解仍是關鍵。線下售樓處關閉，開發商缺少銷售場景和銷售工具，雖然在線上有了很多營銷動作，但如何完成線下承接，實現真正成交還需要一個轉換的過程。」郭毅補充道。