拍地溢價率高達25.77%,新機場附近樓盤潛力無限?

雖然今年的金九銀十格外冷，很多房企都放棄拿地，紛紛使出渾身解數，甚至全員賣房跑路。而9月25日，北京土地市場三宗地塊十分火爆，現場了吸引數十家房企到場。三宗地總建設用地面積約15.53萬平方米，總建築規模約33.73萬平方米，共收攬土地出讓金93.9億元，透露出了不為人知的寶貴機遇。這次拍賣中，大興區瀛海鎮YZ00-0803-0802、6021地塊R2二類居住用地，建設用地面積45889.503 平方米，規劃建築面積≤100957平方米。最高銷售單價不得超過57694元/平方米。該地塊掛牌起始價為26億元，吸引了金融街、合生、中海、保利、綠城、金隅、首開+建工+金茂等地產公司的參與，競爭十分激烈，經過30輪的拍賣大戰，最終由中海以32.7億元奪得，溢價率高達25.77%，

地王、高溢價地段在以前屢見不鮮，但在現今低迷的地產行業顯得格外扎眼。看來在一線城市，好地段還是有一定的增值潛力，商機往往就在很多人沒注意的時候出現。據了解，該區域萬和斐麗52000元/平方米左右，瀛海府52000元/平方米左右。雖然該區域內已經有多個限競房項目，但第一個入市的限競房瀛海府項目更是在開盤當日全部售罄，雖然很多小城市的房子無人問津，但一線城市的購買力不可小覷。而這是中海今年以來在瀛海鎮成交的第二宗限競房地塊，成交樓面價約32529元/平方米。根據要求商品住房銷售均價不超過52449元/平方米，且最高銷售單價不得超過57694元/平方米。而目前該地塊周邊二手房價格在40000元/平方米左右，地處義和莊商圈、西紅門商圈、亦莊商圈；周邊配套有龍湖時代天街、凱德MALL、泰禾裡購物中心，薈聚購物中心、世界之花、火神廟購物中心，綠地繽紛城、大興區紅星醫院、瀛海醫院、亦莊同仁醫院、南海子郊野公園等。該地塊臨近京臺高速等多條交通路網，能夠快速串聯大興新城、亦莊新城、麗澤商務區、南苑-大紅門南中軸發展區，交通比較便捷。區域醫療、教育、生活配套也較為完善，周邊有大興區中西醫結合醫院、南海子公園、德茂中學等。同時，萬和斐麗、瀛海府、海晏春秋等熱門項目都離該地塊距離不遠。而豐臺區南苑石榴莊0517-L02不限價地塊為F1住宅混合公建用地，建設用地面積21023.4 平方米， 建築控制規模 ≤63070平方米，掛牌起始價為26.69億元。最終被金茂+合生以28.2億元奪得,溢價率為5.66%，成交樓面價在44712元/平方米，根據要求需要代建約 10440 平方米公交設施和 300 個社會停車位，以及建設3000平米機構養老設施和1000平方米文化設施，因此純住宅面積不高，且競拍條件較為嚴苛。

從地塊的地理位置來看，該地塊地段優質，而且是城區內為數不多的不限價地塊。臨近釣魚臺美高梅、北京金茂府等高端項目，目前周邊二手房均價在60000元/平方米左右。地塊附近擁有以三環、榴鄉路、南中軸路、廣渠路、長安街等多條城市主幹道構成的「兩橫、四縱、三環線」交通網絡；毗鄰5號線、10號線、亦莊線三線地鐵交匯宋家莊站，形成的豐富軌道交通，能快速串聯崇文門、CBD、金融街等各大商圈。石榴莊地塊也是北京2017年來，第12宗不限價商品房住宅地塊。此次金茂聯手合生再次拿下此地塊，預計是要整合資源，打造多種產品類型，形成規模效應。目前在售的北京金茂府別墅總價在2500萬/套，住宅均價在105000元/平方米，此次地塊大概率會打造高端改善以及別墅產品。在報價階段就出手霸氣的保利，此次土拍三宗地塊均有報名，終摘得北京市大興區龐各莊鎮DX06-0103-6001、6002、6003地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地，建設用地面積88404.401 平方米，建築控制規模 ≤173209平方米，成交樓面價33億，底價成交，經營性樓面地價約19774元/平米。

該地塊為限競房地塊，商品住房銷售均價不超過42158元/平方米，且最高銷售單價不得超過46374元/平方米。該地塊周邊二手房價目前在30000元/平方米左右，周邊配套有首都醫科大學附屬醫院、北大醫院南院、仁和醫院、華堂商場、世紀聯華、北京龍熙溫泉度假酒店、東方綠洲生態園等。該地塊曾於2018年12月29日掛出，為共有產權地塊，由於無企業報名，地塊流標。值得注意的是，該地段此次再次入市，地塊性質由共有產權房改為限競房，樓面價從29000元/平方米上漲至42158元/平方米，地塊雖位置較為偏遠，但位於北京大興機場北中軸西側。而根據規劃，北京新機場工程投資799.8億元，規劃建設7條跑道，滿足年旅客吞吐量1億人次需求。一期工程按2025年旅客吞吐量7200萬人次，貨郵吞吐量200萬噸，飛機起降62萬架次的目標設計，建設4條跑道，70萬平方米航站樓及相應的貨運、空管、航油、市政配套、綜合交通樞紐等設施。在新機場建設的帶動下，也將促進這些環北京城市的快速發展。比如以前首都新機場核心區之一的廊坊，其房價就出現過持續上漲趨勢，而且半年內漲幅居然達一兩千元！而這次北京新機場的「蝴蝶效應」早反映在周邊樓盤的漲價和熱銷上。毗鄰新機場的廊坊市固安縣，目前多個樓盤報價較之前前漲了1000元/平米；廊坊市廣陽區的樓盤，目前的報價更是比今年1月上漲了近2000元/平米。而在2006年，大興一手房的成交均價在5531元/㎡左右，到2015年，均價27485，2017年均價已經過6萬，翻了10多倍。而2016年的黃村地王，綠地以樓面價超過4.7萬的價格拿下，預售價達10萬+，再次刷新了大興房價的頂點。隨著北京新機場的建設及配套交通的完成，大量的機場、餐飲、交通等新增就業崗位和配套設施，會產生了更多的購房需求，對周邊的房價肯定有推動作用。有投資需求的小白可得擦亮眼了，發展紅利等之不易，有的甚至是千年等一回。撐死膽大，餓死膽小，現在還是適用的。