泰禾之後,福晟又爆債務危機,閩系房企誰能笑到最後?

文/宋子豪

100多年前，有個中國小孩在印尼當剃頭匠，有一天他的常客跟他說：「你頭剃得很好，但是光靠剃頭是發不了財的，想發財你得做生意。」

小孩聽完後，問客人借5塊錢「下海」，為了明志，他把剃刀扔進海裡，發誓再不靠給人剃頭為生。

等到他回國的時候，已經掙到了1億美金。他就是後來清末的中國首富，閩商黃奕住。

想發財就得做生意，真是至理名言。

福建人就特別愛做生意，從瓷磚到黃花魚，從莆田鞋到安溪茶葉，有華人的地方就有閩商。

福建人很會做生意，在房地產業，靠加槓桿、高周轉、強擴張一套組合拳，殺出一匹匹黑馬：世茂、旭輝、泰禾、福晟、陽光城、融信等等。

可是，黑馬也有馬失前蹄的時候。11月19日，閩系房企福晟集團，被爆出債券「18福晟02」違約，涉及本息共6.31億元。

千億房企還不上6個億的債務，實在有點魔幻。可是了解過閩系房企的崢嶸歲月，你會發現，一切早有預示。

一、黑馬：愛拼才會贏

2015年起，央行為刺激經濟，多次降準降息，水漫金山，房企拿著大量的低成本資金在瘋狂買地。

從2015下半年起商品房銷售量價齊增，加上2016年去庫存成為經濟主題，樓市重新火爆。

那年月，槓桿是房企最大的武器，膽子最大的房企就加最大的槓桿，賺最快的錢。

王健林說企業經營的最高境界是空手道；孫宏斌說：「我從不關心負債率，我只關心現金流。又要發展快、又要低負債，這是不可能的。」

愛拼才會贏的閩系房企看中這個時機，開始大量拿地。

福晟集團的老闆潘偉明在2015年9月成立拿地飛虎隊，自己親自掛帥，主攻收併購。一年多的時間內成交77個項目，規劃建築面積4000萬平方米。

光2017年一年的新增土地貨，就值達到3199億元，是當年銷售額的8倍。

同樣瘋狂的還有融信、陽光城等等閩系房企。

融信2016年拿下總建築面積527萬平方米的土地，超過之前土地儲備總和，其中還包括當年上海靜安區的地王，樓面積超10萬/㎡。

陽光城集團總裁張海民曾表示：「現在的土地儲備排名，就是五年後的房地產排名。」

在張總裁的帶領下，2017年陽光城新增建築面積2022萬㎡，最後兩個月狂攬48個項目，幾乎兩天拿下一塊地。

土儲暴增後，閩系房企果然迎來銷售額爆發性增長。

2017開始，先後有6家閩系房企突破千億規模。到了2018年，閩系房企在top20中佔有5席。

那兩年，可以說是閩系房企的巔峰，但是巔峰過後，有的是康莊大道，有的是萬丈懸崖。

隨著擴張的步伐，閩系房企的負債也水漲船高。

2015-2017年，金輝、旭輝有息負債增速超過140%；融信、陽光城、泰禾更是達到200%以上。

最高的時候，陽光城有息負債達到1134.89億，淨負債率254.2%；泰禾有息負債超1350億元，淨負債率470%。

而福晟集團的負債總額從2016年末的300多億元，漲至2019年中的741億元。

福晟兩個字，「福」是因為在福州創立，「晟」取意是日逐其成。但是，本來行事穩健的潘偉明為了擴大規模，把這個日逐其成拋在腦後。

他說，房地產企業沒有小而美，太小就沒了。

對規模的強烈渴望，使他大量通過信託和基金的方式融資。除此之外，福晟還通過「員工跟投」的方式內部融資，許諾的分紅都超過30%。而這些年福晟淨利率最高的時候也只有7.76%。

利潤無法覆蓋利息，債務就越滾越大。

閩系房企通過加槓桿走向巔峰，也不禁開始思考如何安全的去槓桿。

上半場強擴張是分高下，下半場去槓桿才是定生死。

二、去槓桿

今年五月份，許久不曾露面的泰禾總裁黃其森在中國院子宣布：「將引入戰投，交出控制權。」

黃老闆一向對院子系列有很深的感情，直接在最得意的作品——中國院子裡生活加辦公。

2018年，他曾在這裡面試過一批又一批即將入職的高管。意氣風發，揮斥方遒。

但不到兩年，他幾乎失去這裡的一切。

泰禾在高端產品「院子系列」投入很大，但由於價格高、非剛需，產品去化率也不高。空有千億貨值，卻難以變現。

近幾年還擴展收益慢投入大的旅遊地產版塊，佔用不少資金。一旦停止融資就有巨大的資金缺口。所以負債怎麼也降不下來。

當你不再擁有的時候，唯一能做的就是不要忘記。

短短兩年的風雲變幻，都起源於2018。這一年，三四線棚改紅利逐漸消失，一二線被調控政策壓制。去槓桿，去負債成為房企共識。

9月28日的萬科秋季例會，背景板上紅底白字印著三個大字——「活下去」。龍頭老大都是這個姿態，房企老總們終於相信白銀時代已經到來。

從前他們最愛說的字眼，是「快」和「規模」，現在變成了「穩」和「質量」。

融信董事長歐宗洪多次強調要「穩」，他表示：「房企已經進入由規模增長到質量提升的轉變」；融信2018年、2019兩年的拿地金額總和，還不及2017年一年。

三年時間完成了淨負債率從159%到105%，再到70%的三連跳。

同樣的還有正榮集團總裁林朝陽也將未來三年，定為「高質量發展新三年」。一年時間把淨負債率從2017年的183%降到了2018年的74%。

更不用說閩系中最早發家的世茂和旭輝，一直把負債率控制的很好。

但是並非所有閩系房企都去槓桿成功。

這其中的關鍵無非是開源節流：提高盈利能力，降低支出。才能省出錢來還債。

福晟集團也不是沒有努力過，2017年福晟集團新增土地面積是419.86萬㎡，而到了2018年，這個數值降至52.82萬㎡，且2019年一整年一塊地都沒買。

但是因為項目口碑差、部分項目還因為限價政策無法取得預售證等原因。福晟旗下的項目去化一直很慢。

加上佔公司收入一半以上的建築業務，也在三年間毛利率持續下降。導致近幾年一直入不敷出，只能借新還舊度日。

三、終場哨響

2020年頒布的三道紅線，被萬科總裁鬱亮稱為「十年未有的行業巨變。」

對於閩系房企，更像是比賽終止的一聲哨響，一切塵埃落定。

閩系房企中有的有驚無險，有的已經彈盡糧絕。福晟和泰禾的現金流被到期的短債和利息壓榨的岌岌可危。只能眼看著資金鍊斷裂，債務危機爆發。

而成功上岸的其他公司，經過5年左右的時間，有的從名不見經傳衝進了20強房企，有的重回巔峰甚至做起了併購之王。

如今，福晟和世茂達成合作，泰禾等著萬科紓困。

就好像多年前堅信高負債理論的豪宅教父，綠城老總宋衛平，最終也是把一手創建的公司交到中交手裡。

正所謂，你方唱罷我登場；正所謂，全為他人做嫁衣裳……

福晟和泰禾倒下去了，但新的福晟或者泰禾又會衝上來。

今年7月份，同時閩系房企的建發股份，連發了兩則融資公告，預計發行總金額不超過200億的公司債券。

對於去年銷售額沒過千億的建發股份，這不是一筆小錢，最新的三季報顯示，建發有息債務909億，新發債務在佔存量債務佔比高達22%。

看來雖然前面倒下了不少前輩，依然有人排著隊入場。

閩系房企的發展史，就是一次房地產周期的完美註腳。

市場上行時，玩家們橫衝直撞，但在下行時頭破血流。

這時候再看萬科那句「活下去」，還是老大哥對行業見解深，不管什麼時候，活下去最重要。能活到下一個周期的房企，才是最牛的。

人人都愛加槓桿，但對於企業來說，槓桿和經營是成功之路的兩條腿，沒有經營能力支持的槓桿就是跟魔鬼做交易。

當前，「中國債務」和「槓桿率過高」是世界關注的命題，也是國內經濟學界的「世紀之辯」。如何「去槓桿」才能讓中國經濟平穩過渡到新常態，是關係到經濟增長和金融穩定的大問題。

這是三道紅線出臺的底層邏輯。

如今紅線壓頂，加槓桿、強擴張已「此路不通」，閩系房企的崛起，再也不能複製了。