發布單位：中國投資協會、標準排名
（二）營運能力
由於房地產企業開發周期較長，當期結轉的營業成本主要對應以前年度的存貨資金投入，周轉效率的變動情況較為滯後，而且存貨中土地成本佔比較高，再加上房地產行業實行預售的特徵，使得存貨總額的周轉率難以真實反映房企的運營效率。
因此，我們將傳統意義的存貨周轉率用「存貨 /預收帳款」來代替，其中預收帳款採用期初和期末餘額的平均值來計算，衡量以本期的預收規模計算剩餘貨值的出清周期，指標越小，說明存貨的去化壓力越小，指標越大，說明去化壓力越大(見圖2)。
在中國房企百強中，2019年去化壓力最大的兩家房企分別是格力地產和雲南城投，存貨/預收帳款分別為18.04和16.76，上述兩家房企相當於按照目前的預售速度，需要16-18年時間能夠賣完。
此外，「存貨 /預收帳款」該項指標數值較高的還有京投發展( 11.79)、世茂股份( 9.56)、新鴻基地產(8.94)、中國恆大(8.42)，這 4家房企在不新增土地儲備的情況下，按照2019年的銷售速度需要8年以上才能完成去化。
標準排名研究發現，2019年房企百強的「存貨 /預收帳款」按照正態分布模型排列，剔除極端值後，發現 54 家房企的存貨周轉率位於1.03-2.28之間，41家存貨周轉率位於2.28-3.54之間，22 家存貨周轉率位於 3.54-4.79之間，以標準差調整期望值得出「存貨/預收帳款」最佳值為4.08，相當於存貨轉變預收帳款的理想期限為 4年左右，從而將該值取為存貨周轉率係數的滿分10分，依照正態分布曲線上離散程度由最佳值對應的滿分向兩側遞減修正計算得出各家上市房企的存貨周轉率係數。
為了衡量房企預收帳款結轉為營業收入的效率，我們採用「營業收入 / 平均預收帳款」的預收帳款周轉率來衡量，其中平均預收帳款為期初和期末預收帳款的平均值(見圖3)。
研究發現，「存貨/預收帳款」和預收帳款周轉率略有相似之處。在中國房企百強中，2019年，星河實業預收帳款周轉率數值最高為 52.33 ，其次是中國鐵建(8.39)和九龍倉(8.37)。預收帳款周轉率最小的 3 家房企分別為三盛集團(0.34)、福晟集團(0.35)、德信地產(0.39)。
根據統計數據將房企百強2019年的預收帳款周轉率按照正態分布模型排列，剔除極端值後，發現有 83 家企業的預收帳款周轉率位於 0.33-1.21之間，28家企業的預收帳款周轉率位於1.21-2.10之間，以標準差 1.57 調整期望值得出預收帳款周轉率最佳值 1.8 左右，也就是說預收帳款結轉為營業收入的理想期限是略高於一年半，依照正態分布曲線上離散程度由最佳值對應的滿分向兩側遞減修正計算得出各家房企的預收帳款周轉率係數。
（三）盈利能力
2019年，中國房企百強毛利率最高的是九龍倉，高達84.85%，星河實業(72.77%)、太古地產( 71.68% )、綠景中國( 64.19% )、卓越世紀城(61.79%)排名第二至第五位。
毛利率最低的4家房企是恆盛地產( 2.10% )、南國置業(3.37%)、建發地產(6.54%)和北大資源(8.71%)。
統計數據顯示，中國房企百強中有76家公司2019年毛利率在30%以上。其中，毛利率高於50%的房企有15家，15家房企毛利率在40%-50%之間，46家房企毛利率在30%-40%之間。
作為資金密集型行業的代表——房地產行業毛利率過高或過低都不正常。因此依據正態分布模型，我們計算出毛利率的最佳值為 41.5%，最接近該值的房企分別為榮安地產(41.61%)、天恆置業(41.43%)、大悅城控股(41.20%), 3 家企業毛利率係數便得滿分10分，從而依照正態分布曲線上離散程度由最佳值對應的滿分向兩側遞減修正計算得出各家上市房企的毛利率係數(見圖4)。
除毛利率外，考察房企盈利能力的另一個指標是期間費用率，衡量企業對於成本的管控能力。研究發現，雲南城投和星河實業 2 家公司的期間費用率分別均超過 50% ，其中雲南城投更是高達55.23%。雲南城投高額費用直接影響其盈利能力，制約其造血能力，2019年雲南城投虧損達 27.78億元，逾過去 8 年淨利潤總和。而建發地產和南國置業、中海發展， 2019年期間費用率分別為2.72%、2.81%和3.28%。
從正態分布圖中可以發現，2019年，中國房企百強期間費用率集中在5.32%-10.72%之間的企業高達 55 家，地產行業標杆保利發展(5.72%)、綠地控股( 5.84%)、招商局蛇口( 6.87%)、華潤置地( 6.83%)、萬科(7.01%)均處於此範圍內；44家房企的期間費用率在 10.72%-16.12% 之間，陽光100、華南城、三湘印象、新華聯、天恆置業、中庚地產、新湖中寶、億達中國、瑞安房地產、萬達地產、三盛集團、綠景中國、首創置業、大悅城地產、美好置業、恆盛地產、卓越世紀城、星河實業、雲南城投等企業2019年的期間費用率超過20% 。
統計數據顯示，2019年，中國房企百強期間費用率低於 10%的房企有 55家，標準排名剔除極端值，依據中國房企百強期間費用率的正態分布模型計算，得出2019年房企百強的期間費用率最優值為6.30%(見圖5)。
考察房企盈利能力的另一個指標是總資產回報率，總資產回報率超過10%的房企有3家，分別是匯景控股(15.19%)、上坤地產(11.31%)、景業名邦(10.05%)。總資產回報率位於5%-10%之間的房企有47家，位於2%-5%的房企有80家。
低於 1% 的房企有 4 家，分別是泰禾集團 (0.48%)、美好置業(0.09%)、南國置業(0.07%)和以-1.12%墊底的雲南城投。
在剔除極端值後，依據正態分布模型，最終測算出房企百強2019年總資產回報率的最優值為7.07% ，合景泰富和龍湖集團的資產回報率接近此值(見圖6)。
（四）財務槓桿水平
由於中國目前實行商品房預售制，房地產企業帳面都有巨額預收款項，交房後預收帳款便結轉為相應的營業收入，企業無須對外實際支付現金清償，並且預收帳款為企業帶來大量現金，改善企業的現金流，提高企業的償債能力，因此預收帳款不能等同於企業一般的債務。
為了準確衡量房地產企業的負債情況，我們將不負有償還義務的預收帳款從總資產和總負債中均予以剔除。
最終我們計算得出，2019年中國房企百強中有 88家扣除預收帳款後的資產負債率低於 75%的警戒線，其中太古地產(13.74%)、九龍倉(21.25%)、新鴻基地產(25.79%)、恒基地產(25.83%)四家港資房企負債率最低。這也顯示出港資房企穩健保守的特點，在極度安全的舒適中也逐漸喪失了快速發展壯大的時機，與國內房企巨頭早已不可同日而語。
另有 52 家房企高於75%的警戒線，其中超過80%的有28家，比 2018年多了近一倍，三盛集團(90.02%)、雲南城投(93.48%)、北大資源(96.18%) 3 家房企超過 90%。
依據房企百強調整後的資產負債率正態分布模型，測算出資產負債率的最優值是56.63%，招商蛇口(56.27%)、華潤置地(56.39%)、中海發展(53.81%)等標杆企業接近此值(見圖7)。
財務槓桿另一指標——淨負債率，與扣除預收帳款後的資產負債率雷同，資產負債率低的公司淨負債率也相對較低，但不同的是，首尾企業之間差距很大。
數據顯示，淨負債率最低的三家房企分別為太古地產( 5.10%)、長實集團( 5.48%)、建業集團( 5.60%)；淨負債率最高的房企是北大資源(942.20%)。
研究發現，中國房企百強2019年淨負債率超過100%的有49家，低於50%的有 41家，最終依據正態分布模型測算出淨負債率的最優範圍為35%-58%。朗詩綠色地產(36.06%)、碧桂園(46.45%)、龍湖集團(51.02%)、保利發展(56.91%)均在此區間(見圖8)。
（五）償債能力
由於房企流動資產大都以存貨為主，房地產開發周期較長，存貨短期變現能力較差，且正常情況下房企存貨的土地成本與樓房銷售市價相差甚多，再加上流動負債中包含大量並不需要現金償還且為無息負債的預收帳款，因此使得流動比率並不能準確反映房企的短期償債能力。
雖然速動比率去除了流動性較差的存貨，但仍不能排除預收帳款的影響，因此對房企短期償債能力的判斷仍存在一定偏差，因此我們選用將預收帳款從流動負債中剔除後的速動比率、現金比率等來衡量房企的短期償債能力。
2019年中國房企百強扣除預收帳款的速動比率最高的 3 家房企是未上市的番禺海怡 (3.44)、星河實業(2.51)和卓越世紀城(2.20)。最低的 3家房企是天津房地產(0.10)、雲南城投(0.11)、九龍倉(0.16)。
扣除預收帳款的速動比率標準值應高於「1」，統計數據顯示，高於標準值「1」的房企有43家，扣除預收帳款的速動比率低於0.6的房企有31家。
最終依據正態分布模型測算出速動比率最優值為 1.26，中華企業( 1.27)、金地集團(1.26)、花樣年(1.25)等接近此值(見圖9)。
2019年，中國房企百強扣除預收帳款後的現金比率最高的3家房企分別是長實集團( 1.73 )、太古地產( 1.19)、中華企業(1.05)均高於「1」。現金比率最低的 3家房企分別是恆盛地產(0.01)、雲南城投(0.03)和天津房地產(0.04)(見圖10)。
此外，轉型大健康的魯商置業和去年大股東流動資金問題頻出的億達中國現金比率均低至0.05。
標準排名認為，現金比率較低意味著短期償債能力較差，一旦市場形勢不好，企業去化不力，則會面臨現金流斷裂的風險；相反現金比率太高，則意味著企業帳上有大量閒置資金，只能坐收銀行利息，而不能用於企業經營的發展壯大。
最終依據正態分布模型測算出2019年房企百強的現金比率最佳值為0.70，中海發展(0.58)、三湘印象(0.62)、榮安地產(0.71)均接近此值。
我們用貨幣資金 / 短期債務來作為房企即時償債能力的衡量指標，該指標和現金比率中的現金相比，剔除了三個月內可以贖回的有價證券等現金類資產。
2019 年房企百強中貨幣資金/短期債務最高為長實集團(1.76)，其次為太古地產(1.19)、中華企業(1.07)、番禺海怡(1.00)，最低值是天津房地產和雲南城投，該比率均為0.04。此外，陸家嘴、北大資源、億達中國、中庚地產、國瑞置業的「貨幣資金/短期債務」值也均低於0.1。
依據正態分布最終測算出「貨幣資金 / 短期債務」係數滿分對應值是0.65。 融僑集團(0.66)、上實城開(0.63)、三湘印象( 0.62)、中國奧園(0.61)、中海發展(0.60)等企業接近此值(見圖11)。
最後，我們用「( 貨幣資金+存貨+投資性房地產-預收帳款) /全部債務」來衡量房企的長期償債能力，房企百強2019年長期償債能力最強的依然是太古地產 ，指標數據高達6.01，九龍倉緊隨其後，為4.21，新鴻基地產(2.72)和恒基地產(2.14)也均超過2。
中國房企百強中長期償債能力風險最大的是中梁控股(0.22)，另外，番禺海怡和中南建設的長期償債能力值也均低於0.3。
數據顯示，有98家房企長期償債能力指標數值在 0.21-0.80區間，33 家房企該指標數值位於0.80-1.39區間，8家高於1.39。
依據正態分布模型最終測算出「(貨幣資金+存貨+投資性房地產-預收帳款)/全部債務」的最佳值為1.45， 星河實業(1.45)、大悅城地產(1.36)、瑞安房地產 (1.32)接近此值(見圖12)。
（六）發展能力
由於「明股實債」是高周轉房企所普遍採用的融資方式，雖然該方式會增大房企的所有者權益，但少數股東權益並不能作為母公司償債的保證，因此我們用歸屬母公司所有者權益來計算房企的資本積累率。
最終測算得出，調整後的資本積累率指標數值最高的是景業名邦(3.95)，中梁控股(2.38)和正商地產(2.31)排名第二和第三。電建地產、九龍倉、美好置業、華南城、冠城大通、格力地產、三盛集團、南國置業、恆盛地產、中國天保、雲南城投、北大資源等房企該項指標數值較差。
研究顯示，房企百強中有60家房企該項指標數值在0.0-0.12區間，50 家在 0.12-0.32 區間，高於 0.32 的有 13家。依據正態分布模型計算出調整後的資本積累率最優值為 0.33。華發股份(0.33)、新希望地產( 0.29)、保利發展(0.28)等接近此值(見圖13)。
最後，我們用土地儲備倍數來作為衡量房企發展能力的另一個指標，該指標為期末土地儲備建築面積與當期籤約銷售建築面積的比值。
研究發現，截至2019年年末，上實城開的土地儲備倍數名列房企百強第一位，數值為 50.08倍，這也意味著，按照 2019 年的銷售去化速度，在不增加土地儲備的情況下，上實城開需要50年才能賣完，廣宇發展的土地儲備倍數也高達47.08倍，瑞安房地產、恒基地產、天津房地產、新湖中寶、合生創展、雲南城投、恆盛地產、明發集團、陽光 100、世茂股份的土地儲備倍數也均超過15(見圖14)。
研究顯示，在公布土地儲備倍數的92家房企中，24 家房企 2019 年土地儲備倍數在 3-5倍區間，33 家房企 2019 年土地儲備倍數在5-10倍區間。
在標杆房企中，綠地控股(1.63倍)、萬科地產(3.81倍)、綠城中國(3.77倍)等土地儲備倍數相對較低。寶龍地產(7.88倍)、招商蛇口( 6.48倍)、融創中國( 6.11倍)等土地倍儲備數相對較高。
保利發展(5.20)、華潤置地(5.18)、天山發展(5.11)、中國恆大(5.01)、中海發展(4.97)、金地集團(4.85)、龍湖集團(4.79)等房企土地儲備倍數更為合理，能夠滿足未來五年的發展。
綜上所述，標準排名依據綠色發展、營運能力、盈利能力、槓桿水平、償債能力和發展能力等六大類指標，共16個細分指標係數單項分數，經匯總計算得出《 2020 中國房企綠色信用指數TOP50》。
此外，由於2019年綠色建築二三星級認證面積較少或財務數據表現不佳，卓越世紀城、華宇集團、眾安房產、中交地產、中華企業、中海宏洋、中國中鐵、中國天保、中國電建、中國奧園、中庚地產、正商地產、長實集團 、雲南城投、銀城國際、億達中國、陽光 100、星河實業、信達地產、新力地產、新華聯、新湖中寶、新鴻基地產、五礦地產、天譽置業、廣宇發展、天房地產、天恆置業、天地源、泰禾集團、太古地產、藍光發展、首創置業、世茂股份、中洲控股、南山控股、深圳控股、上實城開、上海建工、大名城、三巽控股、三盛集團、融信集團、融僑集團、南國置業、明發集團、綠景中國、路勁基建、陸家嘴、魯商置業、力高地產、九龍倉、景業名邦、景瑞地產、京投發展、嘉裡建設、佳兆業、佳源集團、匯景控股、華遠地產、華夏幸福、華南城、花樣年、鴻坤偉業、恆盛地產、恒基地產、濱江集團、國瑞置業、時代中國、光明地產、冠城大通、格力地產、福星股份、福晟集團、番禺海怡 、德信地產、萬達商管、大華集團、大發地產、金隅股份、北京城建、北辰實業、北大資源、保利置業未能入選2020中國房企綠色信用指數TOP50。
受篇幅所限，我們未能將綠色信用指數的16大係數原始數據一一公布，僅選取最能代表企業綠色信用水平的綠色建築二三星級面積、存貨周轉率、毛利率、資產負債率、現金比率和土地儲備倍數 6 大係數原始數據予以公布，以供讀者參考，同時展現該評測的客觀性與公正性。