編者按：在中國房地產繁榮發展的30年裡，中國五大派系房企大都獲得了長足的發展，閩系激進、粵系低調、浙系重品質、京派穩重、渝派穩健……曾幾何時，各派系房企都擁有著自身鮮明的標籤。而如今，在瞬息萬變的房地產市場之中，房企「江湖」也發生了巨大變化。藍鯨房產特別策劃《藍鯨論劍》，從派系房企發展現狀，梳理房地產行業的蝶變歷程。
近日，據第一財經報導，自京津冀協同發展、粵港澳大灣區和長三角一體化上升為國家戰略之後，川渝兩地的政府部門和學術界正在積極推動成渝城市群在新一輪西部大開發規劃中上升為國家戰略。
一時間，渝派房企的發展現狀成為行業關注的焦點。藍鯨房產梳理發現，自2016年開始，以金科股份(SZ：000656，下簡稱「金科」)、東原地產(SH：600565，下簡稱「東原」，上市公司名稱為迪馬股份)為代表的渝派房企業績出現了高速增長，從財報來看，這與其重慶大本營樓市行情轉好不無關係。
伴隨著成渝城市群規劃落地，渝派房企的地緣性優勢，確實幫助企業收穫了一波市場「紅利」。然而，重回業界焦點的渝派房企，在過去十年裡，除了龍湖集團主席吳亞軍帶領的龍湖集團(HK：00960，下簡稱「龍湖」)在2009年奔赴港股，成為行業佼佼者之外，直到2018年才迎來金科，這位第二個邁入千億陣營的房企。包括龍湖曾經的同行者，亦多數選擇偏安一隅。
而今，在2018年收穫滿滿的「動力」下，渝派房企又能否打破這種格局?
渝派房企成長路徑：2016年起勢、2018年爆發
從房企陸續披露的年報數據來看，儘管2018年房地產市場調控加碼，但渝派房企依舊實現了「大豐收」。
這一年，渝派房企的業績集體出現了大幅增長。其中，龍湖依舊穩坐頭把交椅，金科全年銷售額為1188億元，同比增長81%，位列第二。
在全國房企的排位賽中，他們的排名也不斷提升。根據克而瑞數據顯示，2018年，金科的排名從2017年的32名升至第22名，東原地產從2017年的72名提升至第50名，華宇集團更是一躍至百強房企第69位。
事實上，渝派房企崛起早已從2016年開始就有了跡象。以金科為例，2014-2018年，金科銷售額分別為230億元、238億元、341億元、658億元、1188億元，而在2014年剛實現上市的東原地產(迪馬股份)，其2015-2018年的銷售額分別為128億元、231億元、298億元及548.7億元。由這組數據來看，兩家企業的銷售額均在2016年出現了大幅增長。
東原地產(迪馬股份)各區域業務收入佔比情況
而在渝派房企的業績中，大本營重慶貢獻了很大的比例。藍鯨房產梳理財報發現，2018年，東原地產重慶地區的營業收入為52.5億元，佔到了總營業收入的40.37%;金科重慶區域籤約金額為464億元，佔比達到39%，其中，重慶地區營業收入更是達到257.99億元，為金科貢獻了近62.57%的營業收入;龍湖重慶銷售金額 263.4億元，在37個城市中，重慶區域銷售額位列集團排名第一名。
「前些年，重慶樓市比較平穩，房價波動較小，所以對於以重慶為大本營的房企來講，增速比較緩慢。近兩年，隨著重慶樓市量價的上漲，這些企業也開始露出鋒芒。」易居研究院研究總監嚴躍進向藍鯨房產表示。而這一觀點也得到了業內諸多專家的認同。
由此來看，此番渝派房企的崛起離不開重慶樓市的上漲，而重慶樓市開始上漲的節點恰巧出現在2016年。從時間來看，這與成渝城市群規劃實施節奏不謀而合。2011年，國務院正式批覆《成渝經濟區區域規劃》，明確成渝經濟區到2015年，建成西部地區重要的經濟中心;到2020年，成為中國綜合實力最強的區域之一。
據《中國商報》報導，在2011年-2016年的五年間，重慶GDP增長了98%，居民人均收入增長了55%，但重慶的房價只增長了12%。直到2016年年底，隨著成渝城市群的落實，重慶的城鎮化發展得到迅速提升，這也為房地產市場的升溫做下鋪墊。
2016年12月，全國樓市在不斷加碼的調控中漸漸冷卻，但此前一直不溫不火的重慶樓市卻出現了一波逆勢上揚。克而瑞數據顯示，2017年，重慶商品房供應2018.73萬方，成交3117.26萬方，成交均價9079元/平米，同比上漲24.76%。到了2018年，重慶商品房成交均價已達到11444元/平米，同比上漲26%。
這一次，憑藉重慶樓市的火熱，渝派房企終於走到了聚光燈下。
華宇、東原等多數渝派房企難出「山城」
這是渝派房企第一次崛起嗎?如上所述，要弄清這個話題，同樣離不開對重慶房地產市場的梳理。
1997年，重慶成為我國第四個直轄，之後10年，重慶經歷了「直轄」、「西部大開發」、「三峽大移民」、「亞太峰會」、新「特區」等重大歷史事件，每一次變遷都給重慶帶來了千載難逢的發展機遇，使重慶社會經濟呈現出周期性的增長與發展。
受此影響，重慶房地產業在持續穩健增長中表現出了周期性的發展，從歷史縱向看，1998年受直轄和全國性房改影響，出現過一個投機和交易的高位增長;2001年受「西部大開發」及」三峽大移民」的影響，出現了第二次高位增長，2003年受「二次置業」高潮的影響，又出現小幅度增長，2007年新「特區」的成立，再次拉開一輪增長的序幕，縱觀重慶房地產市場的發展，大致3至5年一個小的周期。
可以想像，在頻出不斷的政策利好下，渝派房企也曾迎來高光時刻，只是它們鮮少動過「走出來「的念頭，抓住機會的僅有龍湖、金科及東原地產3家房企，其餘渝派房企大都繼續固守在重慶。
如今，龍湖是重慶的驕傲，但曾經，華宇集團才是重慶最大的房企。2000年，華宇以8000萬元代價，獲得重慶市廣電局在沙坪垻核心地段一幅地塊，開發建成40萬平方米的華宇廣場，熱銷一空，由此積累下第一桶金。2001年，華宇重金邀請到原重慶市建委副主任張為耕出任公司總裁，公司規模迅速擴張。高峰時，華宇一年的放盤量就達50萬平方米，開發規模一度超過龍湖地產，成為當地最大的開發企業。
2009年，吳亞軍帶領龍湖奔赴港股，而與其同一年成立的華宇集團卻一直未將上市提至日程，甚至沒有走出重慶，直到2006年，這種局面才有所打破。
2006年，華宇首次走出重慶，布局成都，但其全國化布局並未就此展開，一直到2013年，華宇才開始重啟全國化戰略，進入蘇州，布局長三角，截止2018年年底，華宇集團共進入全國21個城市。
華宇集團的發展軌跡，是多數渝派房企的一個縮影，財信地產(SZ：000838)、協信地產、新鷗鵬地產、鵬潤地產等更多的渝派房企如同華宇集團一樣，並未被全國購房者所認知。
為何多數渝派房企選擇偏居一隅?一位不願具名的業內專家對藍鯨房產表示，一方面，這與當地的思想觀念有關，川渝地區整體開放度雖然要高於西部其他城市，但畢竟還是屬於西部，在思想觀念上也要落後於沿海地區。另一方面，龍湖走出來是一個契機，在很早之前，它的商業為其提升了不少影響力，龍湖藉此得以走出來。
如今，華宇集團高調宣布3年內衝擊千億目標;協信地產2018年600億元目標雖落空，但也展現出一派走出重慶的雄心壯志;金科在2018年成為新晉千億房企。渝派房企開始走出來，布局全國固然可以對衝重倉大本營的風險，但即便走出來如華宇，其在外地的日子也並不好過。
在談及對華宇的評價時，一位不願具名的成都地產圈資深人士曾對界面樓市重慶記者表示，華宇在成都的市場規模、項目去化、拿地的質量和數量、品牌影響力等都不怎麼樣，而且華宇成都公司的人事變動很頻繁，這也一定程度上影響了它在成都的表現。
渝派分野：穩健派與激進派
渝派房企沒有閩系激進，亦沒有粵系的敢為人先，穩健曾是他們身上獨有的標籤。中指研究院西南分院總經理汪勇對藍鯨房產表示，如果用一個標籤來形容的話，我們認為是穩健實幹。相對全國而言，重慶的房價一直處於價值窪地，同樣面積的地塊，在重慶的貨值遠低於一線城市，如果要擴大規模，就必須腳踏實地、精耕細作，用品質贏得客戶，因此渝派房企骨子裡就是實幹派，穩紮穩打，不斷提升產品力，提升服務品質。
龍湖是典型代表。2006-2010年，龍湖銷售金額從30億上升至300億，四年的時間業績翻十倍。但從2011年開始，龍湖銷售額增速緩慢，行業排名從2010年的第8名滑落至2015年的第15名。而2010年排在龍湖後一位的碧桂園(HK：02007)，在2015年百強房企的排名位於第7名，2016年，碧桂園一舉進入行業前三，而龍湖在這幾年長期處於10名之外，直到2017年才重回行業第8位。
彼時，大多數觀點認為龍湖的戰略略顯保守，但龍湖對外的說法是，在吳亞軍的邏輯裡，「不用貴錢、不買貴地、不追求高槓桿」始終是底線。體現在財務上，則是其持續低於行業的淨負債率。億翰智庫在一份研究報告中指出，2018年，龍湖集團淨負債率為53.9%，在行業內處於相對較低水平，可以說提槓桿的空間足夠，但龍湖似乎無意以高槓桿撬動規模，嚴格遵守著「半年60%-70%，全年50%-60%」的淨負債率紅線，融資端，堅持拿期限較長且便宜的錢，不做非標，不做兜底。
另一家渝派房企——華宇集團也極為重視財務指標的穩健。華宇集團執行總裁胡端曾公開表示：「華宇有一個非常明顯的特徵，就是穩健。比如華宇財務穩健，負債率要求控制在70%以下，且堅持日均存貸比(銀行存款與貸款總額的比例)大於30%，融資成本控制在6%，這都是企業必須嚴格遵守的硬性指標。」
金科股份2014-2018年負債情況
然而，隨著金科、東原等後起之秀的崛起，渝派房企也漸漸「染」上了高槓桿的色彩。據藍鯨房產梳理發現，隨著規模擴張的加速，較多渝派房企的後起之秀淨負債率也隨之攀升。如2014年-2018年，金科的銷售額由230億元增長至1188億元，其淨負債率也一直處於高位，2017年時一度高達218%。
東原地產2014-2018年淨負債率情況
東原地產的負債率也一直處於高位，直至2018年才大幅下降。不過，從其2018年財報來看，東原除銷售兌現在手的貨幣資金增加64.9%之外，公司報告期末少數股東權益有所增加，淨資產隨之增加至115.1億元，同比增加48.2%，才使淨負債率下降。
規模與負債率齊漲，這僅是渝派房企「走出來」的代價之一。在品牌房企的全面碾壓之下，他們要想突圍並不容易，如協信地產給2018年制定了600億元的銷售目標，但最終其只完成了273億元，在這樣的背景下，協信地產業務負責人兼協信遠創集團常務副總裁張澤林離職。
以穩健聞名遐邇的渝派房企，曾將產品品質視為發展的「殺手鐧」，不過，隨著全國化房企產品力的不斷提升，各派系房企之間產品差距不斷被縮小。此後，外界該給渝派房企添加一個怎樣的標籤?值得研究。隨後，藍鯨房產還將對其他派系房企發展現狀進行分析解讀，敬請關注。(shiqingling@lanjinger.com)