房企的紅5月丨融資環境由松變緊,房企的「緊箍咒」還要戴多久?

房企猶如在高速路上行駛的列車，在現金流的助推下飛馳而行，對大部分企業來說，現金流的最重要來源是融資，因此，融資在一定程度上決定了房企的發展速度。

融資環境由松趨緊已成行業共識，與此對應的是房企融資規模的大幅波動。同策研究院的數據顯示，40家典型上市房企的融資規模在3月達到頂峰，融資規模為1024.2億元，但5月隨即下降至367.99億元，達到低點。不過，整體上，今年1-5月房企融資規模同比去年有所回升。

未來，房企融資環境如何，收緊態勢能否持續？多數人認為融資環境或將趨嚴。專家建議房企要構建自己的護城河，尤其資金壓力大的房企可以考慮適當轉讓部分股權，來降低風險。

融資規模回升，成本降低

業內對2019年1-5月房企融資環境的感受可以用四個字來形容：由松變緊。

「一季度融資環境相對寬鬆，不過，最近又在收緊。」某知名房企的資金部負責人對和訊房產講述他們對融資環境變化的感受。公開資料顯示，該公司今年1-5月融資規模將近170億元，屬於融資比較活躍的房企。

某知名房企副總裁對和訊房產表示，年初至今，信貸資金基本穩定，不過房企發債明顯增多，此外，信託資金前幾個月大幅增加，但自銀保監會發文嚴格約束，目前有所收縮。

當代置業總裁張鵬告訴和訊房產，自從2019年5月17日，中國銀保監會關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知（銀保監發〔2019〕23號）以來，房企融資環境進一步收緊，從整體上更進一步明確了合規要求，達到了前所未有的嚴格程度。「目前據我們所知，各家金融機構都在調整和適應政策的過程中。」

與融資環境變化相對應的是房企融資規模的波動。同策研究院的數據顯示，2019年1-5月， 40家典型上市房企的融資額分別為881.01億元、552.88億元、1024.2億元、753.62億元、367.99億元。數據表明，今年3月，房企融資規模達到小高峰，隨後5月降到年度最低。

和訊房產在同策研究院數據的基礎上進一步測算發現，今年1-5月房企融資總額為3579.7億元，同比漲幅達14.8%。整體上，房企在前5月的融資表現優於去年同期。

對此，恆大研究院認為，近期房企融資規模回升，主要是借新還舊。其研報顯示，房企各主要渠道有息負債2019年到期規模高達6.8萬億，在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新還舊，融資規模的上升實質是到期債務規模的大幅增加。

值得注意的是，在融資規模回升的同時，房企融資成本亦有所降低。以新城控股為例，今年3月發行的兩筆公司債票面年利率分別為5.05%和5.90%，去年11月發行的公司債票面年利率為7.5%，利率差額高達2.45%。張鵬也表示，當代置業的融資利率略有下降。

恆大研究院數據顯示，信用債平均發行利率從 2018Q2的 6.1%降至2019Q1 的 5.3%，其中 AAA 級公司債降幅最為明顯，2019Q1僅為 4.8%，較2017Q4 的歷史高點下降了 1.5 個百分點。此外，資產支持證券平均利率從 2018Q2 的 5.9%持續下降至2019Q1 的 5.3%。信託平均融資成本從 2018 年 11 月的 11.51%降至 2019年 3 月的 11.38%。

融資環境或將進一步收緊

融資環境不僅影響房企的戰略決策，更會對整個行業產生巨大影響，因此備受外界關注，那麼，房企未來的融資環境走勢如何，是否會進一步趨嚴呢？

上述房企副總裁認為，房企融資環境未來會保持相對穩定，因為背後的邏輯還是保持房地產市場平穩健康發展。

天風證券認為，5月始對企業端和居民端的融資政策均有所收緊，部分城市（南京、合肥）首套房貸利率上調至15%，同時監管部門對房企非標融資的監管有所加強，不排除公司債等融資渠道也有收緊的可能。

「房企的融資難度顯然會進一步增加，規範合規融資操作成為未來相當一段時間房企的主旋律。」張鵬認為，隨著地產形勢的發展，規範化、標準化融資是大勢所趨，房企的融資環境在2019年下半年會進一步趨緊。他建議開發企業應當適應環境的變化，在公開市場標準化業務方面多下功夫。

此前，銀保監會印發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》，點名金融機構違規「輸血」樓市的諸多亂象。有媒體統計，二季度以來，各地銀保監局多次對違規向樓市「輸血」做出處罰，對象涉及12家金融機構及相關責任人，罰沒金額合計近900萬元。

一個跡象是個別房企的融資渠道被暫停。據21世紀經濟報導5月31日消息，接近監管的人士表示，部分房企因拿地激進，「出現一些『地王』，已經引起中央的注意」，在住建部的指導下，央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。

事實上，隨著償債高峰的逐步到來，房企的融資壓力並不小，監管機構也注意到這種現象，近段時間，包括泰禾、金科、新湖中寶、雲南城投、光明地產等多家上市房企收到交易所年報事後審核問詢函，關注的重點就是房企的現金流、債務及短期償債能力等。

融資環境趨嚴會造成房企融資困難，不僅融資成本會升高，對房企經營也提出了更高的要求。對此，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚建議，房企需要尋找自己的差異化競爭優勢，給市場帶來更多的價值方能生存。

江瀚建議，大型房企將多元化和全產業鏈做起來，構建產業護城河；中型房企要加快資本化步伐，儘快實現上市，如此才能夠在未來的融資環境中拓寬更多的融資渠道；小型房企需要深耕垂直領域，佔據一席之地，否則的話將極有可能是出現破產或者被收購。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企如果後續資金壓力大，還是要堅持積極去庫存的導向，同時對於部分項目，適當轉讓部分股權，也是可以降低投資風險的。

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