土地收益，能賺大錢
如果你在珠三角街上看到穿著甚至土氣，往往穿著松垮寬大的短袖短褲，腳蹬一雙廉價拖鞋的阿叔，晃晃悠悠不緊不慢一副懶散的樣子，你可千萬不要誤解這是個普通人。他可能比你想像中要富有得多。
這樣的衣著一方面是因為廣東人確實不愛顯擺露富，另一方面很多富人其實是村裡人，也確實比較土。
珠三角不少村社的富裕，和土地有關。
改革開放初期，珠三角靠近香港，最先開放，香港輕工業轉移到珠三角，形成了「前店後廠」的加工貿易模式，即由香港方面負責承接國際訂單，提供原材料、機器設備、產品設計及樣品，控制產品質量、開拓國際市場及產品銷售及售後服務，扮演「店」的角色；而珠三角負責產品的加工、製造及裝配，扮演「廠」的角色。
此時中央政策鼓勵珠三角招商引資，地方政府和農民集體也就積極招商引資。
那個時候改革開放剛開始，各種規則還處於摸著石頭過河的時期，土地還歸村社所有，村社可以處理土地用途，外資要建廠，就要租用村組集體土地，外資就要與村社集體。具體地說，是村民組與外資籤訂土地租用合同，外資獲得土地使用權，村民組獲得土地租金。
這就形成了村社集體的集體收入，比如通過吸引外資獲得了土地租金收入，以及村社集體在集體土地上蓋廠房出租所獲物業收入。這部分收入屬於村社，因為名義上是村裡人將土承包地交給村社集體，村社集體獲取租金或經營收入，所以村社集體收入村裡人人都有份，村裡人每人每年可以獲得一筆豐厚的分紅。
在此插一句，同是東南沿海地區，改革開放初期的長三角也通過集體土地發展工業。但不同的是，珠三角臨近香港，外資進入方便，一開始主要是通過吸引外資投資發展工業的，村社集體的收入主要來源於土地租金和經營收入。而長三角地區則主要是發展集體企業，村社集體的土地作為資產注入到了集體企業中，為企業發展提供了極低的用地成本。
另一方面，有了工廠就吸引了大量外來人口前來打工，有的珠三角村民就在自家宅基地上蓋起幾層小樓，提供給打工者租住。每年的村社集體分紅和租金，就已經相當豐厚了。
按《憲法》和《土地管理法》規定，農村土地轉變為建設用地需要通過國家徵收，國家徵收農民土地必須給予補償。
然而，《土地管理法》1986年才制定，且遲至2004年第三次修訂以後才在全國嚴格執行。在那之後，國家徵收土地才嚴格起來，對之前的情況只能承認既成事實。
村社集體收入已經成了珠三角某些村社的常例，這也有些負面影響，比如村社人的土圍子意識濃厚，對徵地拆遷很抗拒，這就阻礙了珠三角地區的基礎設施建設。
但換種角度想，這也讓徵地談判有了有力的民間對手方，土地徵收不至於過於損害當地人利益。合村並居的某些山東村社應該很羨慕這種情況。
誰能拿到地？
上述事例說明，在工業化過程中，土地資源是相當寶貴的資源，能給其產權所有人帶來巨大利益。土地資本化後，完全可以做股本投入到工業發展中去，最終當地居民也會得益。長三角集體企業的發展也能體現這一點，村社集體的土地直接用來建廠，大大降低了土地成本——當然這些集體企業的產權問題後來又是另一個故事了。
而我們之前在《怎麼欠的債？》裡提到過，分稅制改革後，地方財政收入降低到總的公共財政收入一半左右，地方財政支出卻高於總的公共財政支出的八成。
地方政府需要新的收入來源，以應對日益增長的公共財政支出。
《土地管理法》規定，農村土地轉變為建設用地需要通過國家徵收，嚴格執行後，村社集體自行建設廠房或轉讓土地的做法就被禁止了，轉讓土地成了政府的財源。比如地方政府可以通過土地招、拍、掛和協議批租等方式擴張城市空間，徵用大量城郊以及農村的土地，進行「低價徵地、低價補償與高價出讓」。
這就相當於，原來村社提供建設廠房用地，這一功能由地方政府實現了。而這部分錢自然是由地方政府通過運行產業園去賺。
另一方面，在「晉升錦標賽」中，地方官員要想盡辦法招商引資，工業用地也就不能價格太高。土地畢竟是一錘子買賣，招商的最終目的還是要吸引投資，細水長流地收取稅收收入，解決就業問題。於是一般來說，工業用地價格往往被壓得很低，土地成了工業化的一大原動力。
工業用地價格能壓多低呢？2018年特斯拉（上海）有限公司以9.73億元，摘得上海臨港裝備產業區Q01-05地塊864885平方米（合計1297.32畝）工業用地，算下來每平方米1125元人民幣。儘管臨港是上海較為偏遠的區域，地價不會太高，但對比一下房價，這地實在是太便宜了。
而很多企業的在賺了錢之後，甚至還沒賺到錢，在瘋狂擴張過程中也喜歡拿地。有的目的就是擴大生產，有的目的是撈一塊地再說。畢竟地和上蓋物業才是難得的好資源，商品和服務在市場上會被競爭擠出，地塊卻不會，只要不賣掉，地就是你的。
除了拿地，企業還喜歡買商業物業甚至住宅，有的單純就是企業的戰略投資（企業的投資種類很豐富，股權投資和債券玩得溜的就有不少），有的則是公司所有者為繞開某地限購政策通過企業購買住宅（這一套路見《深圳房價越漲，經濟越困難》）。這買到的物業還能派大用場，有虧損的上市公司為了保住上市資格，就在年終變賣了房產，短時間內扭虧為盈，殼算是保住了。
畢竟積累財富靠事業，穩固財富還得靠不動產。《紅樓夢》裡秦可卿臨終前託夢，勸說王熙鳳為賈家未來謀劃，要「趁今日富貴，將祖塋附近多置田莊、房舍、地畝」，是一個道理，千百年來從未變過。對於企業來說，趁著興旺發達，有現金流也有和地方政府良好關係的時候，多拿點地，未來即使走了下坡路，好歹有個依靠。
住宅地價真高
企業多多拿地，有房產物業，除了極端情況下賣房保殼這種操作外，還有更多用處。比如說樂視這個表面上的科技企業實際上的造夢企業，高層對其科技水平和盈利能力應該還是有清醒的認識的。除了放出很多PPT概念外，他們可是踏踏實實拿了不少地，也正是早期的土地儲備讓賈躍亭面對孫宏斌的時候能把不少資產賣個好價錢。
當然，樂視的例子還是有點極端得讓人窒息。但即使是一般的企業，把手頭的地抵押出去借貸，得到產業擴張資金的操作還是有很多的。
不僅企業能這麼做，地方政府也可以這麼做。比如說地方政府建立的城投融資平臺，就可以通過各種辦法，以前是直接，現在是間接將土地資產注入城投平臺。有了這層底層資產，以及背後地方政府若隱若現的背書，城投平臺才有可能得到大量貸款。
抵押得來的資本，可以用於進一步徵地，以及徵地後的基礎設施建設，如三通一平等。徵來的地，可以低價轉讓來吸引投資（比如上海對特斯拉的吸引就是一例，優惠的土地只是上海開出的一項條件，在貸款融資等方面也有優惠），也可以在基礎設施建設後轉讓給房企，即「低價徵地、低價補償與高價出讓」，獲取大額土地出讓金收入。土地出讓金收入成了地方公共財政收入的一大主要來源。
☉數據來源：為什麼中國的城鎮化是人地非協調的？——土地財政與土地金融耦合下地方政府行為的視角
與工業用地相比，轉讓給房企的地售價要高得多。比如《地拿瘋了》裡提到的被華僑城拿下的唐鎮地塊，最終成交樓板價是4.4萬元/平。雖然這塊地和臨港2年前被特斯拉拿下的地不能直接相比，但1100多元/平和4.4萬元/平的差別，我想大家都能看出來。
從某種意義上來說，購買像上海這樣不斷發展房價也不斷升高的城市，等於被收了間接稅，稅金被用於基礎設施建設、補償拆遷、吸引外資和維持職能部門運轉上。而正是這筆錢又讓城市不斷發展，讓城市進入發展的正向循環，更好的基礎設施和更多企業創造崗位，也讓買到的房子不斷增值——從這個意義上講，買一座城市的房子等於買了這個城市的股份，也是有道理的。
當然，小股東是沒什麼發言權的。
但上車了優質城市的股票總歸是件好事，君不見不少城市由於自然稟賦等原因，上述的正向循環都拉不起來，比如《怎麼欠的債？》裡提到的獨山縣，高投入卻建起了華而不實的建築，欠下大量債務卻難以償還，土地財政這條路對這些地方確實不適用。
畢竟從根本上，這土地是要作為優質資產不斷增值的。假如土地本身難以作為優質資產計入，就難以盤活其他資本，導致前期投入難以運轉，要是有大的浪費那就更不得了了。
玩資產，賺大錢
理解了土地財政中土地作為地方政府資產池重要組成部分這一點，你就能理解發展模式中很多東西。
要是進一步理解，知道各地的土地利用指標並不是各地能做得了主的，而是上面派的，很多問題你也就有了答案。
比如為什麼河南這些年搞製造業步履維艱，甚至建設大學校園都很是困難？
比如獨山縣奇觀說建就建，地是哪裡來的？這地怎麼這麼容易拿得到？
比如大城市的居住用地規劃為什麼那麼捉襟見肘？
上述問題作為課後題，各位讀者朋友們可以自行思考一下。
我倒想到了一個應用題，即在幾年前創投項目還火熱，各大內容生產類App還在跑馬圈地，新媒體的數據還比較好造假，土地財政的弊端還沒有今天這麼明顯，賈老闆還能跑到國外的時候，一個富貴險中求的路徑。假如不站在人性的馬裡亞納海溝瘋狂地揮舞道德的內褲，這個方案在幾年前或許還可行。
事先聲明，上述條件如今不復存在，這條路現在基本上走不通了。
假設六年前，有位叉燒包老師的公眾號已經做得小有名氣，還入駐了今日頭條等其他內容分發平臺，全都擁有眾多粉絲。看上去他已經可以賺得盆滿缽滿，但其實他也就能拿到豐厚的現金流，卻無法快速暴富。
叉燒包的粉絲量已經很好看了，但為了吸引風投，就把數據虛報了不少，加上叉燒包之前在媒體圈子裡廣有人脈，得到了某投新經濟創業項目的風投青睞，拉到了兩千萬風投。
叉燒包拿到了風投後，就走了差異化路線，離開北上廣去了沿海省份某快要通高鐵的三線城市，在那裡和當地政府說自己的項目能夠很快落戶，還能帶動地方就業，得到了地方政府稅收和辦公場所租金優惠。
叉燒包就用風投大量僱傭閒散青年，讓他們在辦公室註冊幾百上千的內容平臺帳號，每天大量發布低質量、抄襲、洗稿內容。當時的今日頭條等平臺為搶作者大量補貼，得益於當時的平臺補貼，這生意的流水竟然還不錯。
過了一年，當地政府見確實讓數百人就業，加上叉燒包這一年沒少與地方政府來往，多次號稱自己的業務是網際網路高科技產業，地方政府對其十分滿意，高科技補貼給了，還承諾給出更多支持。
叉燒包趁機要求公司建設獨立的辦公樓，錢也好辦，直接找當地政府說明貸款，必要時還要吹概念，說要打造網紅基地，搞直播經濟，趕上這輪風口，還可以請縣長來帶個貨什麼的。等說服了政府批地建樓貸款，事情就好辦多了。
等新辦公樓建起來了，高鐵也修到了這裡，叉燒包可以趁機接洽辦公樓的買家，作價賣給國內的物業管理公司，必要時甚至可以把自己在這裡的整個公司一併賣掉套現。拿到的現金哪怕返還利潤給風投，剩下的比起累死累活搞幾年公眾號還是要多很多的。
這就是叉燒包搞新媒體賺大錢的騷操作，雖然現在不能實現了。這操作，老油條看了會沉默，養樂多看了會流淚，不轉不是本號粉絲！