11月4日，被外界稱為「迪士尼地塊」的上海川沙新市鎮A08—03地塊，只用了15分鐘就以11.9億元的天價被廈門國企——象嶼置業奪得，264%的溢價水平超過了之前上海地王趙巷10號地塊的水平，14024元/平方米的樓面價更是超過了川沙目前最貴樓盤的銷售價格。
近期，「地王」現象在北京、廣州、上海、杭州等城市不斷上演，土地價格被不斷刷新。被籠統冠為「地王」的地塊究竟是怎樣的土地？為什麼有些開發商2007年拍出的「地王」已超過約定動工期限，至今仍未動工，現在還不斷拍出「新地王」？「地王」頻出的背後，開發商打著什麼算盤？如何節約集約利用土地，防止土地閒置，儘快形成商品房供應量？本報記者對這些問題展開了深入調查。
製造泡沫——
被放大的「地王」效應
「地王」信息的釋放，無論真假都真實地影響著潛在買方的談判心理，會讓有意購買「地王」周邊住宅的買方更加恐慌和擔憂，不利於正常市場價格的形成。
但凡地王一出，周邊的開發商或多或少會借著地王造勢，或提價、或促銷……高價土地所造成的價格蔓延效應，幾乎在所有城市都有先例。
2007年9月，萬科擊退20餘家當地開發商，以27.2億元購得福州一地塊，創下福州單幅地塊價格最高紀錄。據報導，當天福州多個樓盤封盤漲價1000—1300元/平方米。
今年6月，經過50輪激烈競投，廣州城建地產以3.45億元奪得位於廣州珠江新城海業路的一塊土地，高出底價2億多元。這塊僅僅6000多平方米、面積不足一個足球場大的土地，被媒體冠為「珠江新城新地王」，成為今年珠江新城房價上漲的助推器之一。新「地王」剛誕生，已有樓盤迅速推出80多套新房，另有開發商坦言在「地王」誕生當天賣了20多套房，並預備在第三天漲價5%，而城建地產在「地王」周邊推出的豪宅銷售也火了起來。
「這是一個被放大的『地王』現象。僅用少量保證金拍下這塊地，就能在市場上掀起那麼大的風浪，多少有些諷刺味道。」中國土地勘察規劃院地價所所長趙松說。「『地王』信息的釋放，無論真假都真實地影響著潛在買方的談判心理，會讓有意購買『地王』周邊住宅的買方更加恐慌和擔憂，不利於正常市場價格的形成。」
記者查閱一些「地王」的資料發現，有些所謂「地王」，單價並不高，只是面積大、總價高；有的面積小，單價稍高、總價低，和周邊樓盤比，地價成本並不算高，但是也被一些人蓄意炒作為「地王」。在上半年瘋狂的樓市中，不少開發商甚至「變相高價捂盤」，「抱團」等待新地王。
「輿論片面誇大了『地王』現象。」趙松說，「什麼才算天價？按照規定，一塊土地出讓前必須由規劃部門給定包括控制紅線、容積率、使用用途等各種條件，從一定意義上講，規劃決定了地價。我們看到很多所謂的『地王』容積率很高，這表明，開發商可以建設更多、更高層的房子，均攤到商品房銷售的成本中，樓面價並不高，有些『地王』土地用途是商住綜合，不是純居住用地，其價格與周邊房價的對比沒有意義。」趙松認為，一定要理性認識這個價格不是一般的價格，不應該作為老百姓購房的合理參照物，別被所謂的「地王」忽悠了。
「在全球經濟尚未好轉、國內信貸相對寬鬆的背景下，土地交易市場極易成為投機市場，如果將土地進行資本化槓桿運作，頻頻製造高價搶地的現象，泡沫便會被迅速吹大，對經濟運行造成傷害。」 中國社科院城市發展與環境研究中心研究員楊重光說。
「合法閒置」——
老「地王」大多田園依舊
市場行情看好時，企業高價拿地，得到利潤回報，市場低迷時，有政府出手相救，企業並沒有承擔相應的風險。市場經濟環境下的企業難道只能享受利潤，不該承擔風險嗎？
金地集團曾在2007年9月11日拍下廣東一塊24萬多平方米的地，成交價為15.9億元，成為「地王」。今年8月，我們來到這塊「地王」現場，按照約定動工期限，這本應是一片繁忙的工地，但記者在這塊原本是水塘的地塊看到，一位老伯正在齊腰深的塘中捕魚，沒有任何動工的跡象。
「你們也是來看『地王』的吧？」在這片水塘打工20多年的趙先生招呼著記者。他說，一年多前，他在電視上看到這個地方成了「地王」很吃驚，擔心多年從事的漁業生活就此中斷。但讓他沒想到的是，至今他仍過著早出晚歸的漁民生活。
為何已超過約定動工時間近一年半而未動工？金地集團一名工作人員對此的解釋是「政府方面未能按期交地」。廣州國土局有關負責人解釋，由於拆遷補償原因，不能按時把地塊交給企業。和該地塊同時期拍出的相鄰的一塊地，則長滿了荒草和農民零散種植的香蕉、玉米。
出讓後的「地王」未能如約開工，廣州不是唯一。從全國的情況看，這兩年產生的「地王」，大多尚未動工開發，有的連地價款都未繳清，仍舊一派田園風光，而且這些未動工的地塊各有「合法」的原因。
人們不能理解，這些土地已拍出去兩年左右，為何還都有合法的未動工理由，供出去的土地形成商品房供應就那麼難？
「天價交易本身就存在『天價』的風險。市場行情看好時，企業高價拿地，得到利潤回報，市場低迷時，有政府出手相救，企業並沒有承擔相應的風險。市場經濟環境下的企業難道只能享受利潤，不該承擔風險嗎？此外，個別『天價』地得主，惡意囤積土地以獲增值的做法，更是直接將風險轉嫁給了社會。」趙松說。
成本太低——
開發商不懼「悔地」
有些地方對 「地王」網開一面，違規操作，在合同中約定了極少的定金，有的甚至沒有約定定金，這意味著開發商的違約成本極低。
去年和前年產生的「地王」，很多沒有被「消化」，如今接連出現的新「地王」會不會同樣命運？
「出讓地未能如約動工至少有三大危害，一是浪費了稀缺的土地資源。二是幹擾了政府宏觀調控措施。供出的土地不能及時形成房屋，政府通過加大供應來平抑房地產市場的目的就無法實現，在需求旺而供應相對短缺的情況下，就可能助推房價上漲。三是政府在沒有新的土地供應計劃的情況下，土地市場出現短缺，開發商不用開發就能坐擁土地升值收益，等於政府將本應屬於社會的土地增值拱手讓給個別利益群體。」趙松說。
為防止開發商長期大量囤積土地，加大開發商違約成本，國家相關政策明確要求，土地出讓合同要嚴格約定建設項目投資額、開竣工時間、規劃條件、價款、違約責任等內容，按規定，在土地出讓合同中要明確約定定金，超過合同約定日期未動工的，沒收定金。
從企業的正常經營行為講，在拿每宗地前，開發企業都經過反覆核算成本與效益，如果預期沒有利潤，或利潤空間不大，不會冒此風險；況且，我國對土地出讓的管理有嚴格規定，「地王」得主應知道違約後果。如果個別企業出現資金緊張等問題不能如期開發尚能理解，「地王」集體曬太陽，讓人不得不懷疑，難道這些開發企業拿地時都失去了理性？
記者調查發現，土地出讓合同管理不規範，開發商「悔地」成本不高是導致「地王」不能如期開工的原因之一。有些地方對 「地王」網開一面，違規操作，在合同中約定了極少的定金，有的甚至沒有約定定金，這意味著開發商的違約成本極低。
記者曾查閱某「地王」的出讓合同，發現這個出讓價達16億元的地塊本應按合同金額的10%—20%徵收定金，至少應繳納1.6億元定金，但事實上，該地塊的定金僅幾百萬元。如此寬鬆的合同約定，開發商拿地時只付少量的競買保證金，就能輕鬆成為「地王」；市場行情看漲時，就動工開發，行情不好時，即使違約了，不能動工開發，把地退給政府的代價也只是很少的保證金，這樣的好事，哪個不願做？
此前，為規範合同管理，北京、上海、廣州等許多城市都出臺了清理閒置土地，盤活存量土地的相關政策，但多是以整改的方式收場，真正處罰的少，收取土地閒置費或收回的就更少，上述政策在有些地方成了「一紙空文」。
監管不力——
容積率可以隨意調整？
現實生活中，擅自改變容積率，圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正常現象，從公開披露的資料看，對公開出讓後的住宅用地，個別城市甚至調整了其總數一半以上的容積率。
「『天價地』可能會形成風險，這個風險本應由企業自己承擔。可有的開發商拿地前就打著修改規劃、調整容積率的主意，意圖降低風險。」中國人民大學公共管理學院副院長、土地規劃研究中心主任嚴金明說，假設開發商買了1萬平方米的地，規劃時容積率是2，他可以建造2萬平方米，如果將容積率提高到2.5，以售價每平方米1萬元計算，無形中銷售額可增加5000萬元。
「某種意義上對規劃指標的改變就是社會資源的再分配。政府相關部門應加大土地用途的監督力度，嚴格執行事先確定的規劃指標，防止私下調整規劃的投機或出手炒地的行為。」嚴金明說。現實生活中，擅自改變容積率，圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正常現象，從公開披露的資料看，對公開出讓後的住宅用地，個別城市甚至調整了其總數一半以上的容積率。
記者注意到，在一些城市，一些地塊之所以違反土地出讓合同約定日期仍未動工，原因是開發商申請建設用地規劃許可過程中，土地用途被規劃局調整為綠地。這意味著，這些地塊由於政府部門的原因造成違約，政府部門要賠償開發商的損失。
根據規定，國有土地使用權出讓前，城鄉規劃主管部門應當提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分，國土資源管理部門依據所出具的規劃條件出讓土地，規劃條件寫入出讓合同，出讓人、受讓人、規劃部門依法共同遵守。也就是說，規劃是土地出讓的前置條件，規劃調整就是利益的調整，隨意調整規劃不僅會損害當初其他參加拍地的競買者的潛在利益，也會破壞房地產市場的公平、公正和公開。
「調整規劃，是一件很嚴肅的事，然而，這種情況在一些城市屢屢發生，一旦開發商無力開發，只要把規劃用途調整為綠地或其他公益用地，就不會虧本，這在一些城市成了房地產業的公開秘密。」嚴金明說。
放眼全國，這兩年產生的「地王」結局鮮有圓滿。中國土地規劃勘察院跟蹤研究表明，退地賠錢、延期付款、延期開工，是大多數2007年「地王」的最終歸宿。
審批「難過」——
政府工作效率應提高
一位開發商告訴記者，開工建設前的審批程序多，審批慢，有些部門還故意拖延。他們公司有一套人馬，一天到晚不停地跑政府有關部門辦手續，兩年了還沒辦完。
一些「地王」不能按期動工，也有審批程序時間過長的原因。按照房地產項目開發建設的相關規定，一宗「熟地」(即完成徵地拆遷補償的土地)從開發商拿下土地到動工建設，一般需要在政府部門取得建設用地規劃許可、建設工程規劃許可和建築工程施工許可等，這個過程一般需要12—18個月甚至更長時間，所以動工期限一般約定為12—18個月。
一位開發商告訴記者，審批程序多，審批慢。他們公司有一套人馬，一天到晚不停地跑，兩年了還沒辦完各種手續。
「這些程序絕大部分是必需的審查。但是有些程序是不是可以簡化，流程是不是可以優化？國務院多次出臺文件要求改革行政審批程序，為市場主體提供服務。可在一些地方，這些程序成了一些人謀利的砝碼。」國土資源部土地利用司資產處處長雷愛先說。
該司有關負責人表示，國土資源部將繼續完善市場配置資源的制度建設，規範合同籤訂和履行，推進土地市場信息公開，建立監督機制、加強供地監管促進土地市場健康平穩有序發展。據了解，近期國土資源部將開展土地出讓合同專項清理工作。
稀缺的土地資源，承載了民生的期待和發展的夢想。人們盼望，包含「地王」在內的供而未用土地，能儘快形成商品房供應。
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