這兩天中國經濟周刊報導，合肥房價去年全球漲幅第一，而目前部分區域房價幾近腰斬，我覺得有點言過其實。去年合肥房價自年底達到最高點以來，確實出現連續6個月的回調，但幅度很小，較最高點時僅下跌-1.9%。即使是回調幅度最大的濱湖新區，也不過只有-11.2%。
合肥自去年限購以來，購房需求受到嚴重抑制，市場觀望情緒加劇，今年新房月均銷售量更是暴跌至去年的四分之一水平。這其中的原因還有政府對新房備案價格的嚴格限制，造成開發商推盤積極性不高，故意脫延備案。
在限購政策持續緊繃的預期下，合肥房價短期難有上漲的衝動，一些有業績考核要求或資金鍊緊張的開發商，可能不得不選擇斷臂求生。隨著去年地王的紛紛上市，合肥市郊的一些新房備案價格，已遠超周邊二手房價格。
這篇文章，我主要向大家預警未來即將上市的一些新盤，定價可能存在多大程度的泡沫，為購房者提供一些參考。我將新房價格泡沫指數分為5個等級，指數越高，說明這塊區域的投資風險越大，投資者應儘量避開或者慎重考慮這些區域。
1、四裡河區域：
泡沫指數1級。其實這塊區域之前的泡沫指數一直挺高，隨著合肥房價整體提高，四裡河的備案價格限制又比較嚴格，因此擠出了一部分泡沫。
優點：在二環以內，緊挨著植物園和市苗圃，旁邊還有一個森林公園，周邊靠著兩個大水庫，環境非常不錯。
缺點：湖泊是優點也是缺點，缺點是巨大的水面限制了區域的擴展，再加上合肥的發展重心是往西往南，以後的市政資源傾斜可能很難照顧到。商業配套略顯不足，距離最近的地鐵口有2.5公裡，這是一個非常尷尬的距離。
建議：這個區域定位是偏改善，高端盤在這裡有一定的市場，但是剛需盤價格我認為有一定的虛高。高端盤從來不是投資的良好標的，而價格虛高的剛需盤，從投資上來說，也難有太大的吸引力。
2、高新科技園區：
蜀西湖板塊：泡沫指數2級。蜀西湖板塊位於高新區的核心區域，周邊是高新技術產業集群，旁邊是在建的地鐵4號線，依山傍水，環境優美，將來會是高新區居民聚集區和商業區域中心。
但蜀西湖距離政務區大概有9公裡，周邊區域一片荒蕪，配套設施極其缺乏，儘管產業區提供了眾多的就業崗位和置業需求，但產業在生產的同時，也會對住宅生活區產生幹擾。蜀西湖再往西的將軍嶺路附近，泡沫指數我認為可能會達到3級。
柏堰湖板塊：泡沫指數4級。為什麼我對這塊的定級這麼高，都是因為去年出了高新區的地王，地王之下，焉有賤房？我一直搞不明白，周邊這麼多工廠，前段時間旁邊小區還鬧了一次汙染企業風波，那些地王競相在這裡建豪宅究竟是為了啥？
繁華大道板塊：泡沫指數2級。我們所看到的實際情況是，經開區已經沒地了，而這塊區域周圍還聚集著大量的產業，剛需哪裡買？再加上肥西不限購，這裡距離市中心政務區也僅有5公裡之遙，因此需求也非常旺盛。
但我要提醒的是，在市區限購情況下，投資購房需求是外溢了，而類似三縣區域的價格被炒得不像樣子。繁華大道兩邊更是工廠雲集，你不希望家門口整天都是大貨車飛馳奔跑吧？剛需可以考慮，改善儘量遠離。
3、瑤海新站區：
龍崗、烈山路和磨店少荃湖板塊：泡沫指數3級。如果不是因為房價便宜，我會把他們再加1級。這三個板塊距離市中心都在10公裡以上，除了龍崗板塊稍微相對有點人氣，並且有地鐵2號線的實質支撐外，烈山路和磨店的開發商將會倍受煎熬。
烈山路沒有地鐵利好，少荃湖距離市中心有將近13公裡的距離，交通還不便利，我不知道去年開發商在這裡爭先恐後爭奪地王是為了什麼。
周圍也是新站區的工廠聚集地，雖然價格相對便宜，但是也要考慮到環境汙染問題，新站區是去年合肥房價平均漲幅最小的區域，便宜自有便宜的道理。附近工作的剛需可以考慮，改善需慎重。
4、北城板塊：
泡沫指數3級。雙鳳工業園從北二環一直延伸到雙墩，從雙墩到市中心的距離是15公裡，這麼遠的距離使得北城房價一直處於合肥市的低位。工業廠房的大量聚集，使北邊環境變得非常糟糕。
去年萬科在北城還北的地方拿了一塊地，據說要做高溢價，這讓北城世紀城的居民感到振奮。但是我想說的是，萬科定價多少跟你們都沒多大關係，因為品牌溢價和房齡不一樣。品牌小區新房定價高，只會吹大周邊的房價泡沫。
5、高鐵板塊：
祁門路-宿松路板塊：投資指數2級。地處合肥市的中心地段，位於離老城區和濱湖區之間，距離政務區僅3公裡多。家門口就是地鐵4號線，另外離地鐵交通樞紐1、4、5號線的換乘中心也不遠，地理位置得天獨厚。這邊投資價值高的原因純粹是限價造成的。
信達天御和中海央墅是我認為目前合肥最值得投資的兩個新盤，前者需要搖號且中獎率很低，後者據講大部分性價比高的房源被內定，僅有少數房源網上搖號。這兩個小區基本沒見做過廣告，都是偷偷摸摸開盤，限價之下，關係戶大行其道，焉有屁民得利之機？
龍川路板塊：泡沫指數4級。包河區去年的地王基本上都集中在龍川路附近，這裡被媒體戲稱「七龍珠」，祁門路-宿松路板塊的投資價值完全拜「七龍珠」所賜，樓面價高過別人新房價格，情何以堪？因此可以預料的是，龍川路附近新盤將定位高端，價格不菲，難有投資價值。
6、濱湖區：
核心區板塊：投資指數1級。儘管濱湖房價還在下跌當中，但是我覺得濱湖核心區域仍有投資價值。聯投書城、寶能城和淮礦東方藍海這幾個盤子被政府嚴格限價，備案價格只在1.5w附近，造成號頭費盛行，一般人很難以備案價買到。
核心區板塊是地鐵1號線和5號線的交匯處，北邊是環境優美的塘西河公園，南邊就是萬達商業區，地理位置在濱湖來說非常優越，1.5w的價格極具吸引力。根據我之前對濱湖二手房成交價格的分析，這塊區域均價也是呈上升趨勢。
濱湖西南板塊：泡沫指數5級。從某些樓盤的放風價格來看，這片區域有登天的非分之想，2w+的新房定價，我相信他們能幹得出來。這麼遠的邊緣地塊，沒有實質性利好支撐，跟核心板塊價格相比，我不知道你哪來的這麼大自信。廣告做得那麼猛，向眾人招手：「人傻！錢多！速來！」
去年限購之前，我就寫文章告誡大家要注意濱湖的風險，大家可以看公號「小易論樓市」《合肥濱湖的房子還值得投資嗎？》。當時我對濱湖的判斷是「長期看潛力，短期看風險」，在限購沒有放鬆的情勢下，這個告誡今年依然有效。
濱湖實在是太大了，「君生我未生，我生君已老」，啟動區已經老了，省府板塊才冉冉升起。我們看到啟動區濱湖世紀城房價已經開始成為濱湖低點，隨著房齡的增長，它的投資價值將會越來越小。濱湖的重點資源正在往核心區、沿湖及省府板塊靠攏，而處於外緣的濱湖西南板塊，難道要熬成黃臉婆，才有機會受到重視嗎？
如何判斷合肥新盤的投資價值？
當前合肥房價沒有上漲的一個重要原因是限價，很多人擔心限價結束之後房價會報復性反彈，我認為有些多慮了。除了限購限貸之外，M2增速也在降低，我們的資金成本不斷提高，部分銀行也提高了首套房的貸款利率。這意味著從資金層面上，房價上漲已被釜底抽薪。
嚴控房價環比不再上漲是國家下給熱點城市的死命令，這意味著限價令取消的前提是樓市瘋牛之火漸漸平息，當所有人冷靜離場時，就是市場決定樓盤命運的時候了。屆時，即使取消了限價令，那些新盤恐怕也沒有高價賣房的太大底氣。
今年的合肥樓市跟去年不一樣，一邊是深夜偷偷摸摸開盤搶房，一邊是大張旗鼓降價打折做廣告，真是冰火兩重天。如何判斷一個新盤是否具有投資價值或者性價比高不高，我給出的判斷標準是有兩個：
1、距離市中心的遠近。這個市中心一個是環城河內，一個是政務區。直線距離市中心越遠，投資性價比越低，距離越近，投資性價比越高。濱湖區不適用此標準。
2、在媒體做廣告的力度。相信大家都關注了很多媒體，在全民皆言房產的合肥樓市，如果你還能看到新樓盤大張旗鼓做廣告，那一定是價格心虛擔心賣不出去，利潤都被開發商賺去了，你後兩年的投資收益找誰要？
當然，隨著低價庫存越來越少，再加上地王上市，值得投資的限價新盤將越來越少，而溢價過高的新樓盤比重會越來越大，屆時你也不得不做出選擇。如果有機會，到限價盤碰碰運氣也是值得的，實在不行，就去二手房市場淘淘筍盤吧。