蒙眼買房的時代已經過去,不同城市的樓市正處於嚴重分化過程。
整體看,2020年以來房價仍然處於穩定上漲狀態,尤其是一線城市的二手房漲幅明顯。
國家統計局11月數據顯示:
一線城市新建商品住宅銷售價格比去年上漲3.9%,二手住宅銷售價格同比上漲8.3%;
二線城市新建商品住宅銷售價格比去年上漲4.2%,二手住宅銷售價格同比上漲2.1%;
三線城市新建商品住宅銷售價格比去年上漲3.8%,二手住宅銷售價格同比上漲1.5%。
中國正在進入城市群發展階段,這對房地產來說意味著新的機會,但由於城市群發展還處於前期階段,疊加樓市周期及調控等多重因素影響,當前,不同城市的房價表現出較大差距。
深圳近五年二手房價格大漲84.70%
階段性漲價或者偶爾漲價一般比較正常,能夠連續多年持續上漲,則說明房價具備堅實的基礎。
根據統計局數據,2015年至今,房價漲幅最高的城市分別是合肥、南京、廣州、無錫、廈門、武漢,這些城市無論是新房還是二手房,其漲幅均居於全國前列,比如,武漢,其新房價格漲幅67.7%,二手房價格漲幅45.8%。
過去五年,新房價格漲的最快的是西安,漲幅達80.40%,西安房價近年來較猛,近乎翻倍。值得注意的還有深圳,除了各種搶房難現象,深圳二手房價格在過去五年也近乎翻倍,漲幅高達84.7%,絕對是樓市最熱城市。
近五年房價漲幅TOP10城市
數據來源:國家統計局(2020年11月房價相較於2015年11月房價的漲幅)
此外,社科院日前發布了《中國住房大數據分析報告(2020)》,根據緯房指數,樣本城市中,有30個城市房價可能已超過2018年1月以來的高點,其中包含一線城市1個,二線城市5個,三四線城市24個。宏觀大環境、城市自身供給不足、城市經濟基本面出現了重大利好等是房價上漲的主要原因。
年初疫情黑天鵝不僅對經濟產生影響,也深刻影響著房地產,有一些城市雖然受到疫情影響但仍然表現良好。
從下圖可以發現,過去五年漲價最快的城市中,深圳、廣州、無錫、西安等城市的房價同比去年仍然保持較高增長,尤其,深圳是唯一的二手房價格超過兩位數字增長的城市,漲幅達14.6%。
2020年11月房價漲幅TOP10城市
數據來源:國家統計局(2020年11月房價相較於2019年11月房價的漲幅)
從近一年的房價變化看,銀川、唐山、徐州等城市的新房價格漲幅均在兩位數以上,二手房價格漲幅也位居前列,這些城市要麼是補漲,比如銀川,近兩年房價開始上漲,而此前幾年房價幾乎沒怎麼變化,2020年銀川房價在5000元至7000元左右,要麼是土地供給較少,比如唐山,徐州房價上漲則主要受城市建設利好不斷的影響。
不過,在樓市嚴控下,房價漲幅居前的城市已經開始收緊。9月,銀川和唐山相繼發布調控新政,比如銀川明確對房地產市場提出加強調控,抑制房價過快上漲。10月徐州發布《關於進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》,規定備案價格一年內不得調整。
根據緯房指數監測,從2019年10月到2020年10月,9城市居樣本城市年度漲幅前列,年漲幅在10%以上,分區域看,最多的是長三角區域和蘇北區域,分別有3個城市,其餘包括大灣區城市2個,京津冀城市1個。
牡丹江房價近五年下跌1.5%
既然城市越來越分化,那麼說完漲價的城市,我們接下來說說房價下跌的城市。
先來思考一下,有沒有一個城市,是無論如何都不能碰的?
答案是有,這個城市就是牡丹江,2015年至今,樓市經歷了一輪全國性的普漲,只是漲幅有差別而已,而牡丹江是唯一一個房價下跌的城市。
根據統計局數據,2020年11月,牡丹江二手房房價比2015年跌了1.4%,不僅如此,這種下跌趨勢還在持續,牡丹江二手房價格比上月跌了0.5%,相較去年同期,牡丹江的房價更是下跌了9.5%。
不僅是牡丹江,有很多城市的房價已經從高點下跌。
根據社科院緯房指數監測,從各城市歷史高點至2020年10月,20個城市距最高點房價調整幅度均在在10%以上,其中9城市距最高點房價調整幅度均在15%以上,最高城市下調幅度達46.9%,從高點下跌的城市總計有13個。
最高房價時點及跌幅分布表
數據來源:緯房大資料庫
這些城市在區域分布上有什麼特點呢?如果從城市群角度看,從高點下跌的城市主要聚集在京津冀,其中,跌幅最大的廊坊,房價下跌近一半,達46.9%,天津房價也下跌了21.8%,北京下跌了15.8%,保定下跌了13.8%。
對於這些城市房價下跌的原因,主要有兩類,一類是2017年上半年前後,以京津冀城市為代表,主要為2017年上半年一二線城市房地產調控加碼所引發,到目前已經調整了約3年半;另一類是2018年下半年前後,以三四線城市為主,主要為貨幣化棚改退潮所引發,到目前已經調整了約二年半。
從近一年的數據看,房價下降的城市還在增多。根據統計局數據,有9個城市的新房價格比去年出現輕微下跌,有26個城市的二手房價格比去年下跌,其中,新房最大跌幅2.5%,二手房最大跌幅9.5%。
房價下跌最狠的城市除了牡丹江,就是四川南充,這些城市可能是受疫情影響,樓市降價促銷,而且當地供應較多,所以價格出現下跌。不過,這些降價城市鮮少有共性,比如,從南北角度看,在9個新房降價的城市中,有5個城市來自南方,在26個二手房降價的城市裡,13個來自南方,相對均衡。
2020年11月房價下跌TOP10城市
數據來源:國家統計局(2020年11月房價相較於2019年11月房價的跌幅)
2021年大城市房價會上漲嗎?
影響房價的因素很大,最重要的一個因素就是人口。
然而,一個殘酷的事實是中國城鎮化已經開始減速,湧向大城市的人群正在減少。據國家統計局數據顯示,我國流動人口總數量自2014年達到峰值2.53億人後,已經連續5年呈下降趨勢,2019年僅餘2.36億人。
流動人口減少意味著購房需求減少,城市之間的搶人大戰會更加激烈。12月18日,蘇州市政府發布《關於進一步推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》,旨在吸引更多人才流入蘇州。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為:「從蘇州市每年統計公報來看,蘇州2019年常住人口新增2.83萬人,同比2018年增長0.26%,創2016年以來新低。為保障人口規模,利用城市自身及長三角區位優勢,蘇州放寬落戶條件勢在必行。」
而據貝殼研究院統計,截止2020年12月21日,全國共計46城69次出臺落戶類政策,其中全面放寬的城市約佔47.8%,可見人才搶奪之激烈。
誰能贏得人才,誰就能獲得經濟的高速發展,當然樓市也會欣欣向榮,不過,高房價無疑會抑制人口增長,正如上文提到的當前房價增長最快的城市主要是一線城市的二手房,中國房價上漲的壓力還在一線城市,如何平衡人才和房價的關係是大城市面臨的課題。
不過,解決好大城市住房突出問題也被列入了明年的重點任務,中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為,大城市住房供需矛盾和住房問題比較突出,從2003年到2018年,城市新增人口的92.22%集中於城市群和都市圈,但2002年到2017年房地產銷售僅69.62%在都市圈和城市群區域,反映出住房和人口分布存在錯配。
對於明年樓市,普通人可以有什麼預判嗎?整體穩定背後,也許還有新的趨勢性變化。
緯房研究院認為,預計2021年,中國住房市場以穩中趨降為主,少部分城市仍可能較快上漲。具體來說,一二線城市以上漲為主,部分一線城市及熱點二線城市房價可能出現較快上漲,三四線城市以下跌為主。
社科院預測,2021年中國樓市總體有望延續平穩,全年商品住房價格同比增幅可能會下降維持在5%左右,商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長並再創歷史新高。房地產開發投資同比增速也將會降至7%左右。
倪鵬飛表示,從空間類型上看,存在四類機會區域:
一是人口集中流入的地區還存在住房短缺,大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮;
二是人口眾多、經濟發達的二線城市及周邊區域城市;
三是人口眾多、經濟發展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市;
四是擁有獨特的環境、文化、旅遊、休閒與養老資源的城市。
但同時,他提醒,存在四類風險區域:城市群以外的收縮型城市和城鎮、資源枯竭城市、欠發達的四五線及以下城鎮、邊境偏遠城市。
來源：和訊房產
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