2021年房價「全面下跌」?專家:4大信號,明年房價或超預期

10月21日，上海易居研究院發布《全國百城房價報告》報告，根據這份材料的統計數據顯示，從2020年6月份開始，全國新房住宅單月成交價格已經高居1萬元以上，6月、7月、8月、9月的新房成交價分別為10,113、10,263、10,540和10,191元。

也就是說，到現在為止，全國新房價格已經連續4個月衝破萬元大關，即便是把前九個月的所有成交價格拉個平均值，也在9989元/平米。這也說明，從2020年開始，我國的房價正式步入萬元時代。

紐約城。曼哈頓中城的摩天大樓的精彩全景鳥瞰圖

一石激起千層浪，這兩天，房地產業內對這個問題研討的熱火朝天，有人說房價大幅上漲新周期已經來臨，2019年全國房產均價才9300元而已，短短9個月的時間，已經跨越10,000元，不能不說今年的房地產市場依然比較強勁。

房價真的要漲了？未必。

雖然說房價正在突破萬元線，但這並不是當前房地產市場的真實反映，市場表現往往背道而馳，表面上漲、背後陰跌的情況屢見不鮮。筆者認為，現在的房價不僅沒有漲，反而在悄然下滑。那麼為啥新建商品房價格上升？主要有2個方面因素：

根據國家統計局數據，2020年1-9月房企土地購置面積達到15011萬平方米，下降2.9%；但是土地成交價款卻提升了13.8%，達到9316億元，也就是說成交面積減少的同時，單價還在提升。地價的提升最終表現在房價上。

2、開發商用「提高價格」的方式促銷。買漲不買跌早就被開發商看透，就像河南省房地產商會說的那樣「降價難以出手，加價反而容易」。所以與其降價，新房價格不如提升或許能吸引買房人。

2020年11月-12月和2021年上半年房價如何？專家：4大信號，2021年房價「全面下跌」。

1、城市化增長進入緩慢期。

未來的房價還會因為城市化而繼續上漲嗎？樓市指聞認為會，但是不會普漲，因為城市化並不會齊頭並進，有的城市可能繼續向前發展，多數三四線城市可能收縮甚至消失。前者房價一如既往上漲、後者房價只能步入下跌區間。這種差異化的房價趨勢，從2019年就體現出來。

2、人口增長乏力，住房需求不足。

2019年我國大陸總人口140005萬人，同比2018年增加467萬人，全年新增出生人口數為1465萬人，人口自然出生率10.48‰，自然增長率3.34‰，人口出生率已經是1949年以來的新低水平，如果繼續按照這個走向發展下去，那麼機構預測到2030年我國總人口微增至14.3億人，屆時人口出生率將降低至8‰，自然增長率為0.4‰的水平。人口減少的同時，買房需求同樣減少。

3、房產飽和度增加。

老齡化逐步凸顯出來，這也為我國房地產的重新再分配提供了契機，特別是獨生子女的數量越來越多的情況下，家庭421趨勢逐漸明顯，馬雲曾說到，未來一個年輕人可能要繼承超過5套房子。在家庭逐漸合併、子女繼承房子越來越多的趨勢下，房子可能因為過剩而導致價值縮水。

事實真的如此嗎？因城市而異。少數城市例如北上廣深等一線城市，房子並不會因為家庭擁有量增多而降價，反而依然會保持較強的上漲勢頭，因為城市基礎擱在這裡，全國的人口依然會向這裡湧入，住房需求潛力依然保持巨大缺口。但在三四線城市，可能隨著人口的逐漸流失，空置房越來越多，這種狀態下，房產逐漸過剩而導致房價下跌。

4、空置房居高不下。

這一點，從住房空置率可以看出。根據西南財經大學的家庭金融調查報告數據，2017年我國的住房空置率平均為22%，北上廣深的住房空置率較低，大約在10%以內，二線城市的住房空置率大都保持在20%左右，三四線城市的住房空置率居高不下，基本都在30%以上。隨著人口流失的城市數越來越多，空城和高空置的城市越來越多。這也就是為啥城市化會導致有的城市房價繼續上漲，有的城市房價下跌的原因，背後都是人口流動在作怪。

房企正在醞釀更大幅度降價？專家們認為，明年房價或超乎預期。

《華夏時報》預測，接下來的幾個月裡，房地產開發商們會掀起更大幅度的促銷潮，這是情理之中的事情，因為上半年受到疫情影響，房企們的銷售目標普遍差距很大，截止9月末，典型房企的銷售完成度不足70%，雖然多數房企降低了年度目標，但要想完成依然面臨巨大的挑戰。

58安居客房產研究院分院院長張波指出，特別是近期，隨著央行三條紅線提出，房企們的融資能力受到了嚴格限制，在現金流方面不得不更加關註銷售回款，由此催生房企們跟進去化的力度，變相鼓勵房企們打折促銷，所以特預測，未來不排除更大幅度的促銷打折活動，由此帶動2021年房價進一步下跌。