1.1萬!1.3萬!剛剛綿陽22個板塊房價地圖曝光!

每到月初，我們都會對上個月的樓市數據進行盤點，在對比了10月數據之後。

我發現11月綿陽樓市不光價格有漲，目前已有5個區域邁向萬元+陣列，磨家、龍門、七姓壩、青義價格逐步上揚，正在告別價格窪地。

還得從一張板塊房價地圖說起：

本圖為淘房家居網&綿陽樓市製作，未經授權不得轉載或以其他方式複製發布、發表；圖中片區劃分和新房數據來源於備案數據和市場信息，非權威發布，僅供參考。

根據11月各板塊價格排序（從多到少）依次是（並不代表板塊價值排序）：石橋鋪＞仙海＞市中心＞火車站＞園藝山＞小梘＞金家林＞火炬＞聖水＞普明＞雙碑＞南湖＞會展新城＞御營壩＞青義＞遊仙鎮＞永興＞七姓壩＞塘汛＞遊仙中部＞龍門＞磨家。

涪城區房價最高為：長虹中央公館，13276元/㎡；

遊仙區房價最高為：東原凱越印江山，10674元/㎡；

高新區房價最高為：三匯金府，10967元/㎡；

經開區房價最高為：三江國際麗城閱世集大成，11820元/㎡；

科創園區房價最高為：狀元府邸，10123元/㎡。

而上個月各板塊價格排序如下：

一個月左右，石橋鋪、火車站、會展新城、聖水、金家林等板塊的價格排位就發生了巨大變化。

01

低價板塊呈上升勢態，主城萬元階梯再增一個板塊

11月主城再添一個萬元板塊—火車站片區，新房均價10155元/㎡，超過園藝山，躋身綿陽房價TOP5行列。

高價板塊持續護盤，低價板塊悄然發力走高。

如龍門、磨家、七姓壩甚至遊仙鎮板塊，這些通過相對比較法篩選的低估值塊，從11月開始往上漲了。

以七姓壩和遊仙鎮為例，新房價格按月增長，背後是熱銷盤在隨批次上調價格。

例如9月開盤的美樂和府，驅動板塊新房價格從7005元/㎡7122元/㎡7221元/㎡，每平米價格漲幅達到了216元。

再例如同樣持續價格上行的青義板塊，從8月的7424元/㎡到7584元/㎡（9月）到7664元/㎡（10月）再到上月7829元/㎡均價，逼近8000，每平米漲幅405元。

樓盤領漲，板塊領銷，因為熱門所以有底氣增價。

反觀一部分價格略有下調的板塊，有部分樓盤推出的特價房，低價換量導入了大量成交，從而拉低了板塊均價，造成了降價的幻象。

實際上，綜合了差異比較大的改善、投資產品後，我發現，該貴的區域還是貴，該便宜的還是便宜。

02

投資、剛需、改善，不同需求涇渭分明

上面那一份房價板塊地圖，其實是綜合了改善墅質住房、商業公寓、洋房、普通住宅的均價，沒有詳細的業態劃分，只能作為綜合均價，讓大家大概的參考一下。

接下來這一份，將不同區域不同業態產品的價格細分，對於有改善、投資、剛需、剛改需求的朋友來說，參考意義更大。

本圖為淘房家居網&綿陽樓市製作，未經授權不得轉載或以其他方式複製發布、發表；圖中片區劃分和新房數據來源於備案數據和市場信息，非權威發布，僅供參考。

按照不同產品類別價格排序：

住宅：科創園＞涪城區＞高新區＞遊仙區＞經開區

科創園區新房價格高於涪城區，經開區兜底，但各板塊之間的價差沒有超過2000，科創園區冒尖尖，其他板塊價格比較均衡。

一句話，穩在8000+。

墅質產品：高新區＞遊仙區＞涪城區＞科創園區

價格最高的高新區與末位的科創園區，之間的價差接近5000。高新區的遠大美域和遊仙仙海板塊，有區位、生態紅利相匹配，產品溢價更高。

不過這樣的情況只是暫時的，因為很快，觀花湖畔的出現，會推動科創園實現反超，甚至創下綿陽改善產品價格新高。

商業公寓：涪城區＞科創園區＞遊仙區＞高新區

綿陽的公寓產品，受地段、商圈、配套影響，不同區域間的定價也有天差地別，價差更是達到了3208元/㎡。

憑藉公寓的價格表現，我覺得是能主導投資型購房者下定的。

因為在很早之前，我們就曾說過：

購買商業公寓，要保障有基本的回報率，有兩大準則一定要遵守：地段和配套。

公寓的投資回報率是由地段、商圈成熟度和人流決定的，這和購買住房的邏輯有些相悖。

簡單舉例，同樣是商用公寓產品，市中心的新益大廈和涪城萬達SOHO的商戶入住率和租金就明顯高過了經開萬達SOHO。

靠近商圈的公寓，人流量大，交通便利，無論是出租還是自住，回報率和便利程度都要比商圈外的公寓高得多。退一萬步來講，綿陽成熟商圈的周圍都會有學校，即便是考慮家庭陪讀，成本也會更低一些。

所以，不論是站在投資出租，還是自住的角度，商圈，尤其是成熟商圈、地段交通、配套賦予的意義，都遠比價格來得實在。

所以公寓的價格排序，實際就是對未來增值可能性的估價。

03

金家林、小梘價格陷入「低迷」，成長潛力正在下降？

可能看到這你也想問，明明這兩個月小梘、金家林拍地火熱，價格反而有所下調？

先看供應，金家林這月只有雲棲湖加推和遠大蔚藍海岸開盤，去化量又有抬升。小梘這月有印江山加推和陽光城江山悅開盤。

僅僅計算本月新開樓盤數量，7盤推新合計2706套房源。

金家林和小梘的推貨量明顯不抵其他區域，這兩個板塊的加推、開盤又恰恰集中在11月中下旬，從成交到備案這一階段，往往有一到兩三周的周期。

到那個時候，小梘、金家林板塊最新價格才會展現。

進入三季度以來，金家林、小梘一共推了748.04畝地塊，樓面價全部衝過3000+，小梘直飆4000+、5000+。

而且到明年，金家林8盤突圍，小梘16個項目，樓市會非常熱鬧。

在高成本的前提下，小梘會是一個以改善為主導的區域，剛需的比重在削弱，金家林的定位也會逐漸清晰。

所以產品競爭力會很強，改善力會很強，未來板塊的價格出現下行的可能性，很小很小。

明年買房，剛需、改善、投資導向將十分明確。

板塊新房價格浮動，區域價值也會受到影響嗎？

在一座城市裡，能夠真正撬動區域發展，致使其產生長遠發展可能的是經濟價值。

再從規劃的遠景未來裡，提煉和細分板塊的存在意義，就要充分考慮到配套的基礎設施、商業服務業繁華程度、交通、生活設施以及周邊的生態環境。

而房價，充分體現了市場以及購房者，對現階段每個板塊的價值預判和期盼。

房價和區域是有關聯，但構不成絕對要素。

以這個判定公式考量每一個板塊，你就會發現，一些正在「起來」的發展新區，有了科技城集中發展區強有力的支撐，迅速走紅是有十分底氣的。

以成交量為例：

來自金家林的藍潤春風九裡和九洲雲棲湖月均成交98套、69套，青義的領地東原閱城月均成交93套，七姓壩的美樂和府月均成交90套，來自小梘的優品道邦泰公園府月均成交67套。

在11月綿陽各樓盤備案成交量前十榜單裡，這些樓盤一馬當先，領銷板塊，爆發出來的能量不容小覷！

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圖文來源：綿陽樓市

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