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杭州城市的快速迭代，讓許多個板塊交接的地方，成長為價值最大的窪地。
一如科學界，學科和學科的邊緣交界處，往往會締造全新的學術價值。比如，政治學和經濟學的結合。在中國，你懂的。
從去年的奧體、申花、三堡、七堡，乃至遠一點的崇賢、之江，如果追溯起來，甚至本世紀這座城市第一次大興土木的錢江新城，都是如此。
杭州每個時期價值最大的板塊，幾乎都在交界處，大到市與市交界，中到市與區交界，小到區與區交界，乃至板塊與板塊交界。
那麼，是城市的發展超越了邊界之分，還是說邊界上有著更多的秘密，推動著許多交界之地成為了新的城市焦點，及至中心？
下一個板塊交界的價值窪地又在哪裡？
2017年8月15日，臨安撤市設區，併入杭州，澎湃新聞的大標題是，杭州超越上海，成為長三角第一大市——因為臨安的近3200平方公裡，杭州市域面積陡然增加至8000平方公裡，在長三角的幾個萬億GDP大市（上海、蘇州、南京）中排名第一。
杭州市主城六區，實在太小了，犬牙交錯在一起
但如果呢？
如果我們剔除2017年併入的臨安的3200平方公裡，剔除2014年富陽的1880平方公裡，剔除世紀初餘杭、蕭山的2300平方公裡呢？
也就是說，今天杭州主城區的面積：不到800平方公裡，而這其中有著行政區劃上的上城、下城、西湖、拱墅、江幹、濱江（通常，我們還要算上下沙和之江），也就是說800平方公裡內有8個區，最小的上城區僅僅18平方公裡、下城區31平方公裡、濱江區平方73公裡，拱墅88平方公裡，最大的西湖區不過263公裡。
確切地說，在所有省會中倒數第二，只比拉薩大那麼一丟丟。
相比之下，超過2700平方公裡的蘇州市轄五區，除了姑蘇區僅86平方公裡，其他各區都在200平方公裡之上，相城、吳江、吳中加起來——嗯，有三個杭州主城區那麼大。
在這樣狹小的杭州，在狹小卻還要分區的杭州，各區、各板塊之間，真心是抬頭不見低頭見，想不交界都難……
這樣的杭州，天生就會有許多邊界，形成各種各樣的交界。
中學物理課本講過：熱傳遞（或稱傳熱）是物理學上的一個物理現象，是指由於溫度差引起的熱能傳遞現象。只要在物體內部或物體間有溫度差存在，熱能就必然從高溫到低溫處傳遞。
城市、區域、產業、人口，到我們關心的房價，同樣也是一種「熱」。
而正是由於交界兩方、甚至多方之間的不平衡，產生「溫差」不同的冷熱不均，而在達到新的平衡前，傳遞就會一直存在。
而這個達到平衡的過程中，價值從高到低傳遞，同樣是低向高攀升。
那麼在這座杭州城，到底有多麼不均衡呢？
我們根據官方數據，做了一張2016年底，GDP、人口與面積之間的對比圖：
如果按照GDP來算，2016年的前五排名為：蕭山、餘杭、西湖、濱江、上城；
如果按照面積來算，排名應該是：臨安、富陽、餘杭、蕭山、西湖；
如果按照人口來算，排名又變成了：蕭山、餘杭、江幹、西湖、富陽。
是不是有點亂，如果聚焦到杭州主城區，問題同樣沒有改變：
GDP前三是西湖、濱江與上城；面積前三則是西湖、江幹與拱墅；人口前三是江幹、西湖，以及並列的拱墅、上城。
如果說人口可以與GDP貢獻產生正相關聯繫，但歸結到人均上時，157萬的蕭山創造了1600億的GDP，西湖84.5萬創造了超過1000億的GDP，但濱江區，只有不到33.5萬人口，卻GDP超過900億（當然，國際濱突破1000億，只是時間問題）。
更突出的矛盾在於，「坪效」這一反映綜合體和商場單位面積效益的術語，同樣可以在這裡發揮作用，臨安，作為城市面積最大城區，貢獻的GDP卻僅僅相當於面積最小的上城區的約一半。
OK，臨安是山區，要想多蓋樓，可能就得少挖筍，而且臨安剛划進來，不能這麼比。
那江幹呢？擁有一半錢江新城，城市向東了10年的江幹，相當於濱江3倍的土地面積，創造的GDP只比濱江一半多一點？
杭州城東新城，以東站為樞紐，東側彭埠單元的邊界是七堡
所以可以想像，偌大的江幹區，為什麼在很長一段時間內，除了錢江新城板塊房價居高不下之外，彭埠大橋以東直到下沙，簡直就是房價的噩夢。
萬科紫臺、遠洋心裡、萬科公園大道、濱江金色黎明、濱江曙光之城，乃至五六七八九堡等等，如今一個車位當時就可以去首付買套房子。
最誇張的還有秋石高架兩側，2015年，當西邊的華家池直奔5萬的時候，東邊的保利中央公館，首開價格只有3.5萬……
中學物理還說了，當溫差產生時，傳遞就發生了，它以三種方式進行傳遞：傳導、對流和輻射，這也就形成了我們交界學說的三大流派和他們的代表作品。
在城市開發的第一階段，是傳導學說開宗立派之時。
以錢江新城為例，集合上城與江幹之力，自2001年後，終至今日輝煌：這是整座城市的意志，但對於兩區而言，上城區雖然只有18平方公裡，但是坐擁南山路、城站火車站、南宋御街、河坊街、吳山、南宋遺址，是貴胄之地，是皇城根落，天子腳下，而那時的江幹，五福新村，正是「臣本布衣，躬耕於南陽，不求聞達於諸侯」。
江幹區的資本，就是他廣袤的土地，錢江新城一期核心區10平方公裡的土地，萬象城、來福士、高德置地廣場，高端配套全在江幹區。
但房價，卻始終掌握在上城區南星橋手中，從春江花月到藍色錢江，從陽光海岸到信達濱江·壹品，從土地到房子，一次次地刷新著紀錄。
錢江新城核心區全貌
一分為二的錢江新城，大量的寫字樓、商場、酒店等配套都在江幹區一側，也就是說，政府在江幹區投入的錢實際比上城區多多了，為何房價的火爆，卻總是在望江路以西的上城區？
還不是因為對於大多數人來說，停留在規劃階段的配套，能否兌現，總是未知。他們不希望等待萬象城的開業，等待來福士的建成，等待一座座寫字樓營業，而希望抓住上城區的觸手可及的一切。人們，總是只相信自己看見的……
這種認知，還發生在錢塘江的北岸和南岸。
2010年，北岸的綠城藍色錢江，一線江景房源價格就到了6.5萬，而兩年之後，南岸的中海寰宇天下，打折促銷時很多房源的價格甚至只有1.6-1.7萬，藍色錢江的四分之一……
還不是因為，那時人們不相信濱江，不願意過江……
後來，人們不相信三堡，那個叫做船閘的地方。
運河西岸，東方潤園、金基曉廬、悅府，早已成為江幹區房價金字塔的頂端，而三堡那裡，中海御道差點掛掉，留香園只能保本首開。
然後呢？御道如今都快上5萬了。而許多的人，還沒有脫離當初對於一河之差的認知局限。
就像前兩年，當綠地旭輝城、萊蒙水榭春天，都打折到快要自盡時，三橋到四橋之間的濱江區的人們，也還是不願意接受，三橋和七甲河之間的這塊區域，竟然也叫濱江，竟然還可以賣出2萬的高價？
可是很快呢，這裡就上了4萬。最近杭州壹號院推出，這裡都到4.7萬了。
我們認知的邊界盲區，一次又一次地顛覆我們的認知，但是誰又吸取教訓了呢？
一直到今天，仍然有很多人，還在介意七甲河以東屬於蕭山板塊的奧體，和七甲河以西屬於濱江區域的奧體，必然有無法逾越的鴻溝。
錢江新城、清江路隔斷的兩個區的歷史，仿佛在奧體真實重現。可是你們想過沒有，江幹區的錢江新城的錢塘公館，比如今上城區的信達濱江·壹品，賣得還要貴啊！
圍繞新的市中心，還會有新的邊界潛力地段冒出來。
一切都成熟了，只能叫追高；規劃在逐步落地、還不完善的地方，才有潛力，才值得投資。
而申花、奧體，他們代表了杭州邊界開發的第二階段。
申花，從慶隆控規至今已過去整整十年，作為一個全新的板塊，在行政上由拱墅與西湖組成，相比合作之初的江幹與上城，拱墅與西湖各有千秋，可謂分庭抗禮，於是能夠在各個層面上產生對流。
這十年來，西湖以名校完成了申花的第一輪IPO，而拱墅後程發力，2013年城西銀泰城開業，整個申花完成了板塊中心和開發重心的東移，而如今當登雲路成為申花新的開發主戰場時。對流的效應，正在讓人高攀不起。
申花，橫跨西湖、拱墅。西湖區那部分，先發制人；
拱墅區這邊，在橋西開發完成之後，後來居上。
奧體的對流，是蕭山全區北上與濱江區東移，在奧體的碰撞——在更早前，在奧體還沒有成為宇宙中心時，慶春隧道南端的出口被稱作錢江世紀城，而這裡是蕭山本土企業的下一站天后。
2016年G20後，奧體被引爆，蕭山與濱江的戶籍之分被徹底打破，如今來這裡買房的人，一不問戶籍，二不問學區，卑微地希望全款，託關係，能知道開盤的時間和地點。
是的，殘忍地說，手握全款也不知道開盤時間和地點的，2017年，大有人在。
對於未來，邊界學說的最大貢獻將在於「輻射」。
熱的傳導有三種形式：固體間傳導，液體間對流，氣體中輻射。而在邊界學說中，強大IP的輻射作用，如今看起來就像是一場大數據管控下的「雲計算」。
在輻射的語境下，交界將超越行政的區劃，在前者的基礎上，以人口和產業流動，成為交界處最大的時間與空間的疊加機遇。
板塊與產業輻射的雙重交界，才是未來最大的機遇。
而提到雲，不得不提阿里與馬雲，和以阿里巴巴為輻射源的未來科技城及其周邊：
從地理交界上，餘杭區下轄的未來科技城，西至臨安青山湖，南面接壤閒林老餘杭，東連城西申花紫金港，北通三墩良渚。
而如果，我們用阿里的產業布局來看未來科技城的輻射範圍，那將是全新的邊界，或者說沒有邊界：
圍繞著未來科技城核心區的阿里巴巴，文一西路上的夢想小鎮，之江的雲棲大會，西溪路上的西溪谷、螞蟻金服，三墩、良渚阿里雲谷。
輻射，還直達濱江，聯動桐鄉，他甚至可以是一座城市的夢想，甚至將與首都北京與雄安同呼吸、共命運。
從城西到濱江，從未來科技城到之江，我們已經見證了阿里輻射源裂變般的巨大能量噴薄。
而當產業奠定區域的基礎，人口的導入又成為區域熱力圖（熱力圖主要顯示一個城市的某個地方人員比較集中甚至擁擠程度，顏色越深表示人員越多，顏色淺代表人比較少）的深色系時，邊界已經模糊，取而代之的是芝麻開門後的巨大的財富寶藏！
當產業聯動，板塊交界之雙重疊加時，我們今日看見地價的洛陽紙貴、房價的水漲船高，不過是人口與產業，經濟與政策下的映射之一。
而今天，在阿里雲的輻射邊界前方：是貫通整個城西的阿里雲谷，是阿里爸爸改變整個時代的雄心與野望：
於是，我們看到三墩北，這片曾經餘杭與西湖、良渚與紫金港交界的前沿地帶，在沉寂數年後，開始強勢噴薄，而綠都·雲和湖等到了最好的時候。
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文∣公號《斯文》馬錕
編輯∣鹹魚
©本文已獲作者正式授權轉載
部分圖片來自網絡
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