大江東和下沙宣布正式合併為錢塘新區,這個從年前到現在傳得沸沸揚揚的「小道消息」,終於塵埃落定了。
有人說,新區的成立是「文武合併」,加上軌道交通的連接,使得跨江合併成為了區域騰飛的重要基石;也有人認為,合併之後,將面臨一段較長時間的過渡期,做到真正的融合,還有很長一段路要走。
無論如何,消息一經釋放,在房產圈裡率先掀起了一波話題熱,無論是購房者還是開發商,已經按捺不住,紛紛揣測:未來杭州樓市會怎麼走?錢塘新區誕生的影響力到底有多大?
曾經的「競爭對手」 變成了「黃金搭檔」
下沙,大名為杭州經濟技術開發區,讓它聲名遠揚的,主要還是擁有眾多高校。當年的B1快速公交線,曾滿載著莘莘學子們一趟趟「進城」,領略杭城繁華。目前,下沙區域內匯集著浙江工商大學、浙江財經大學、杭州師範大學等15所高校。
回到經濟開發區的「本職領域」,國內有很多商品,其實都「出身」下沙。比如娃哈哈、中萃、康師傅、味全等,下沙在杭州產業以及人口的導入方面,有著非常重要的地位。
而大江東產業集聚區,成立相對較晚。
大江東,即使對很多杭州人來說,也曾經是很陌生很遙遠的一個地方,雖然大江東很大,其新城地域面積達到427平方公裡,比杭州主城5個區面積加起來還大。但有人開玩笑說,作為蕭山人,都不知道「大江東」在何方。
但當2015年大江東獲批為國家高新區後,這位「後起之秀」的經濟增長速度飛快。可以說,它是目前杭州沿江發展區域中,面積最大、量級最高的新城。
有業內人士總結:下沙與大江東的合併,對於兩地的產業招商來說,「從競爭關係轉變成了合理分配的關係」。
下沙會「斷供」嗎?
金沙湖時隔9年又要拍地
下沙是高教區,一年有數萬畢業生從中離校,外加經濟開發區的底子,每年,有很多新杭州人會從這個區域「產出」。也給這個區域增加了很多的居住需求。
很多外來開發商入杭,精心挑選的第一個區域就是下沙。
拿保利來說,從2007年的保利·東灣到2017年的中國鐵建·保利像素,10年內保利在下沙開發了6個樓盤,總體量超百萬方。
除此之外,世茂、野風、德信、宋都、朗詩、龍湖、金地等十幾家開發商,在下沙均有一定規模的開發量,下沙一直以來都是杭州住宅成交的主要「供貨」區域。
因開發而熱鬧起來的區域,從沿江板塊到金沙湖,從金沙湖到大學城北。直到近幾年,下沙的開發量變得寥若晨星,一年也就一兩個新盤入市,「地主家的餘糧」也吃得差不多了。
目前,下沙在售的新盤僅有金地宋都·都會錢塘,龍湖·春江天越。
都會錢塘以多層洋房+高層組合規劃,其中以洋房為主,洋房精裝價格約27000元/㎡,高層精裝均價23000元/㎡。這個盤2018年7月底首開洋房,180多套房源去化僅6成,後面幾次加推洋房,銷售效果也都不太理想,其西區唯一可售的高層房源倒是很快售空。從搖號情況來看,從首開至今,幾乎有一半是不需要搖號的。
而春江天越的精裝均價基本在28500-29500元/㎡,今年2月中旬首開,中籤率64.8%。相隔一個月左右續推,不需要搖號了。不過後期隨著時間和樓市的回暖助推了一波,賣得也不錯。預計下一次推盤在4月中旬,以126、139方洋房為主。
下沙土拍市場就這麼「斷供」了嗎?
最新的消息是,時隔9年多,金沙湖終於又要拍地了!即將出讓的地塊,就在金沙湖正南面,離地鐵1號線金沙湖站不到500米。這塊地的樓面起價為20215元/㎡,直逼艮北新城,而且沒有任何的保障房配建。業內人士分析,封頂應該是沒有懸疑了,就看自持比例拍到多少。
人居價值逐步挖掘
住宅供應完美接力
再來說說「巨無霸」大江東。
每年樓市總有幾個高供應量板塊,這幾年,大江東是其中一個。
自2015年年底宋都首入大江東之後,大江東的人居價值開始被深入挖掘。德信、龍湖、寶龍、新城等開發商排隊進場。雖然一下子多了這麼多的開發體量,但大江東由於「青黃不接」,竟然還斷供了一段時間。
今年春節前,大江東大手筆拿出「九合一地塊」出讓,經過8個多小時366輪鏖戰,最終融創以34.6億拿下。樓面價8732元/㎡,溢價率32%,住宅部分預計樓面價是10284元/㎡,從這一測算數據來看,住宅樓面價還低於其北面的卓越大江東項目。除住宅組團外,兩座超百米雙子塔樓,將成為大江東新城耀眼的天際線。
偌大的大江東還隱藏著很多子板塊,按方位依次是河莊(西)、大江東管委會(北)、義蓬(南)、新灣(東)四個板塊。
就開發分布而言,之前大江東管委會所在地是完完全全的新城,旭輝、寶龍和龍湖的開發項目大多集中在這裡。本土的德信和宋都,選擇的則是河莊和義蓬,這兩個區域相對蕭山原住民較多,配套相對完善,而新灣因為地鐵8號線的分布,在逐步開發之中。
從房價上來看,大江東目前是高性價比的板塊之一,大江東目前新房整體均價1.7萬元/㎡左右,是杭州少有的2萬以內的板塊。這一點,在市場數據和購房者的反應方面已經得到印證。無論是八開八罄的龍湖·江與城,還是紅盤寶龍廣場,抑或是搖號初期時98歲老人也跑去搖號的旭輝寶龍東湖城,都讓剛需們趨之若鶩,但中籤率很低。比如江與城最近一次開盤的中籤率不到3%。
大江東板塊,與曾經的下沙有著不少共同之處。大江東房價同比臨安、富陽要低些,但距離杭州主城更近,與下沙一樣,一度是杭州的價格窪地。
只是很多人去實地一探後總忍不住感慨:哎,目前來看,還是太遠了!但價格優勢是明擺著的,還是有不少人會選擇多等兩年,慢慢培養。
縱觀整個大江東,即使這兩年不拆遷,可用的土地資源也是極其豐富的。
此外,大江東也是下沙剛需購房者溢出最合適的選擇板塊。從人居角度來看,大江東和下沙已經完成了一次住宅供應主戰場的「完美接力」。
破解「一江之隔」
地鐵連通「天塹」
只要在杭州待了幾年的人都知道,一條錢塘江把杭州一分為二,下沙和大江東之間也隔著這道「天塹」。
如果你在復興大橋上經歷過早晚高峰,那麼你對「一江之隔」的感覺會更加鮮明:就這麼一座橋,實在很難把兩個板塊融合起來,所以,如何便捷地過江,成了一個不能迴避的話題。
按照杭州市的地鐵規劃布局來看,下沙和大江東有著緊密的軌道連通。地鐵8號線一期將與1號線對接,以1號線的文海南路站為起點,一路向東經停橋頭堡站、河莊站、河景路站、青蓬路站和新灣站,把江東新區東部的大江東區塊與下沙、主城區連接起來。其次,地鐵7號線已正式開工,從吳山廣場一路延伸到大江東新城江東二路,預計2021年實現通車運營。
兩地的合併,再加上軌道交通的連接,大江東不僅能為下沙的商業提供更多的流量支撐,也提供了足夠的土地,支持下沙的溢出購房需求。同樣,下沙也將為兩地的企業,輸送源源不斷的人才。