2020年，全國樓市依然再創新高。不過可能很多人都感覺到，南北樓市差異，南方一片火熱，北方這是冰冷異常。南漲北跌的態勢非常明顯，那麼，南北差異到底有多大？
我們分別從土地，新房和二手房市場來觀察一下南北樓市的差異。
一、土地
2021年，全國土地市場同比增長9%，土地價格同比上漲 15% ，但是南北差異非常明顯。
以一線城市為例，深圳成交土地規劃建面同比上漲285%，廣州同比上漲96%，上海同比上漲9%，北京同比下降11%。
過去一年，粵港澳和長三角城市群住宅用地規劃面積佔比繼續上升，而以鄭州為核心的中原城市群、京津冀城市群則位列倒數。
在北方，只有北京還算穩得住，過去一年，北京成交宅地樓面價同比上漲28%，未來一年北京樓市新增供應價格有望上漲。而北方其他城市就不太行了，比如鄭州、石家莊、濟南、太原等。
2、新房價格上漲，南北繼續分化
1-1月份，新房成交額同比增長8%，成交面積僅增長0.8%，這意味著總量的增加幾乎全部來自於價格的上漲。國家統計局的數據也顯示，過去一年新房價格同比上漲7.4%。
其中，南北差異也表現得尤為明顯，比如長三角地區住宅成交面積同比增長9%，粵港澳大灣區商品住宅成交面積同比增長6.8%，而京津冀僅有1.8%，中原城市群通報表下跌1.3%，最狠的當屬哈長城市群，商品住宅成交面積同比下跌20.4%。
3、 二手房市場
貝殼統計，2020年全國二手房成交量達4320萬套，交易面積微增1%，而交易額增加8.1%，也主要來自於價格的上漲。過去一年，二手房成交均價達到了1.8萬元/平米，同比上漲7%。
這裡表現最好的依然是南方樓市。
可以看到，過去一年，珠三角，長三角和成渝地區二手房成交量同比漲幅均超過了10%，而京津冀和東北地區均同比下跌，前者下跌了2.2%，後者更是暴跌23.5%。哈爾濱和瀋陽的二手房成交量同比暴跌25%，天津和煙臺也是下跌了10%。
價格上，南北差異更為明顯，北方除了極少數城市二手房價格微漲，其他主要城市二手房價格均是下跌。廊坊跌了8%，在北方居首。濟南青島和天津，房價跌幅也在3%以上。主要原因在於經濟動能不足，人口增長乏力，城市缺乏吸引力。
但在南方，長三角和粵港澳大灣區二手房價格則是普遍上漲，深圳和東莞，上海和南京、杭州無錫等城市漲幅則在7%以上。
過去幾年，南方城市在吸引人口方面，表現相當優秀。其中長三角和珠三角是表現最為出色的，表現在樓市中，則是外來人口購房佔比明顯高於其他地區。
如果要總結一下，南北樓市差異的原因，我覺得大體主要在兩個方面:
1、調控定力存在差異。
調控影響的是方方面面，從土地供應，到購房指標，再到房價，二手房限售等等。在調控方面，北方明顯是更為堅持，南方則相對柔性一點。這幾年大家應該能感受到了。環京到現在也沒有鬆口，一刀切，北京也是沒有絲毫調整，鄭州2016年到現在，房價跌成狗，也沒見任何鬆動的跡象。而在南方，廣州一個城市，調控就分區，惠州也沒調控，這些城市在人才引進方面也非常積極，這些都是變相柔化調控政策的舉措，給房地產市場提振了信心。
2、南北根本差異在於經濟、產業和人口的差異。經濟強，就業機會就多，工資水平就高，人口吸引力就強，這方面，北方就靠北京在苦苦撐著，後面一群扯後腿的，南方就完全是另一種局面了。以GDP為例，前十名當中，北方只有北京，其他全是南方，以前還有個天津，但現在的天津，已經沉淪了。東北已經毫無蹤跡，倒是海南，已經成為東北人的心頭愛了，在三亞，東北人不要太多。南方的經濟活力也更強勁，新基建如火如荼；而在北方，山東是國企型經濟，傳統型重工業，山西是資源型大省，河北是鋼鐵大省，東北是重工業基地。它們為新中國發展都做出了巨大貢獻，但在當下，這些都是"傳統"，潛力有限。