錢辰辰樓面
在11月28日，新華社嚴厲點名批評深圳打新代持風潮之後，網紅盤華潤城潤璽的風波還在發酵，銀行拒貸業主貸款的案例越來越多，嚴查無房戶的資料、首付資金來源、流水，嚴禁非直系親屬擔保。
很多網友都調侃，這種2000萬的剛需、買一套房就套利500萬的事，只有深圳樓市才有。
官媒點名、住建局表態、銀行拒貸......深圳樓市的扭曲，遠超你的想像。時勢在逼著深圳樓市出臺打補丁政策。
為什麼深圳樓市會演化成今天這樣混亂扭曲的局面？我們可以簡要復盤一下今年的深圳樓市。
疫情+放水，需要避險的熱錢盯上了深圳西部，然後二手房反價層出不窮，量價齊飛。715調控，限購升級為3年深戶+3年社保，外地戶口5年社保；750萬的豪宅稅門檻，增值稅「2改5」，增加了二手房交易成本。
在二手房房價+稅費雙高之下，購房者更傾向於買入限價新房。
而正是因為限價，一二手倒掛的價差被拉大，西部網紅盤頻頻爆出千人搖號、萬人搖號。而華潤城潤璽更是以一盤之力撬動了上萬個深圳千萬級購買力。
只要有限價存在，每年供應1萬多套限價房，足以支撐深圳樓市橫跨周期。
於是，很多人開始反思是限價造成了今天深圳樓市的變相扭曲。
深圳限價是很扭曲的，限價新盤都集中在西部熱門板塊前海、科技園、西麗、科學城、沙井，這些區域本身概念就非常重，再加上限價，更是引發哄搶。
所有的熱錢都使盡各種方法代持、養房票去搞西部熱盤，西部都熱得要燒起來，東部無人問津。
東部一個大熱盤都沒有，從2019年到現在，從來沒有聽到東部哪個盤千人、萬人搖號，東部的項目還要付出高佣金，請全城中介轉介，同樣是深圳，咋就這麼分裂呢？
東部就是大市場經濟中的小市場經濟，局部遇冷，因為東部的二手房漲不上去，甚至有些還往下跌，一二手房沒有很大的倒掛價差。
715之後，深圳的調控已經很嚴厲，但不精準，頗有點頭疼醫頭，腳痛醫腳的味道，調控不能誤傷真正的剛需和東部，需要精細化調控。
如果縱容這種一套房子套利500萬的事情發展下去，全國的炒家都會捨棄身家性命，來買深圳的房子。
雖然現在土拍的前海限價10萬出頭，光明限價5萬，基本上已經鎖定了未來1-2年的西部新房價格，但也會變相地維持限價新房的瘋狂。
因為深圳是以二手房為主的供給結構，無法讓新房房價拖著二手房房價往下掉。
對於2017-2019年的二線城市搖號熱，背後大多都是因為限價的推動，但二線城市一馬平川、成片的淨地開發，是以新房為主的供給結構，新房限價可以有效地調控整個市場的價格。
跟深圳這種擠牙膏一樣的新房，完全不是一回事兒。
而且過分限價之下，市場肯定會有後遺症。
因為有倒掛價差，炒家爭相代持入局，導致真剛需買不到房子，還有精裝修降標減配嚴重，礙於成本而產品設計遲遲難以升級。
深圳樓市的扭曲，遠超你的想像。
今天深圳樓市最難的一件事，就是：精準調控。
這不是一個健康的市場，但似乎大家都沒有什麼辦法，管得住新房限價，管不住二手房，更管不住大家的看漲預期，最後為了門面數字好看點，只能被動著往前走。
一個越來越成熟的預期是：深圳樓市會出臺打補丁政策。
前海大熱盤萬科臻山海即將搖號，龍光天境和沙井海岸城也即將開盤，年底西部的大熱潮還在持續。
2020年就要過去了，這一年實在是魔幻。對於今天的深圳，買房該怎麼買，我給出3點建議：
1. 剛需還是要堅持買入西部限價新房，價差和預期擺在眼前，要更加珍惜自己「無房戶」的資格，一分錢一分貨，不要太挑挑揀揀。
2. 關於置換，現在市面上的網紅盤，都是傾向於無房戶優先，那麼置換群體又怕踏空樓市，基本已無可能搖到網紅盤，那麼可以退而求其次選一些不那麼火的項目。
3.臨近年底，沒有買到房的越來越焦慮，也越來越擔心明年3月如期而至的小陽春，對於有學區房需求的家長，完全可以考慮把需求前置，趕在年前就解決學區房的事。學區在深圳是硬通貨，越早佔有越好。
很多人買房賺錢，真的只是一場意外，買得早而已。他們買房的初衷，很簡單，就是為了有個家，為了抵禦資產縮水。
那些在深圳樓市賺到錢的富人，並沒有超乎尋常的能力，他們只是比普通人多了一點點耐心，做時間的朋友，投資本身是非常枯燥的。
敬畏「自然」、「時間」、「周期」、「規律」。
不知黑天鵝什麼時候又會來，但至少不要讓自己身無片瓦，要好好把握當下，買下一套寫著你名字的房子。