深圳樓市又炸了!

深圳再上頭條，這一次還是因為樓市。據說深圳華潤城三期開盤，出現「代持炒房 」「眾籌炒房」等違規現象，千萬元的豪宅瞬間清盤。

這吸引了全國人的關注，同時深圳官方表示要徹查。華潤城三期是否會成為「殺豬盤」，我們拭目以待。

華潤城三期成了投資客天堂

這一次，深圳樓市再鬧大新聞。南山區華潤城三期開盤，均價13.2萬元/平方米的潤璽，共推售1171套房源，建面約100/125/175/200平方米不等，單價區間約12萬～14.4萬元/平方米，總價區間1184萬～2984萬元。

而華潤城二期的二手房價格已經在17萬左右，因此中間有5萬元的套利空間。所以大量媒體紛紛報導"只要中籤一套華潤城三期，至少500萬到手"。

於是，在套利的驅使之下，9690人參與搖號搶奪1171套房子，3天內清盤，總銷售金額196億元。

這搶千萬豪宅的新聞，讓全國人都看傻眼了。1000多萬元一套的房子，真的是普通剛需群體消費的麼？

在華潤城三期銷售之前，微博上、公眾號裡，以及微信群裡就已經在討論"眾籌打新""眾籌購房""代購房"等規避深圳限購限售政策的套路，甚至有中介還為此開出培訓班，指導如何能以違規方式獲得搶房資格。

顯然，華潤城三期已經是典型的資金盤，而非真實居住需求。這簡直就是和"房住不炒"政策唱對臺戲。

於是，新華社於28號發文強烈譴責《抑制樓市打新熱，需硬核舉措》。這篇文章提到，"打新熱"現象警示，增加供給、新房限價之外，樓市調控還有很多事要做，比如更多地關注住房流向，加強對持有環節的調控，讓稅收槓桿發揮更大作用。建立科學合理的房地產稅制度，通過市場化手段抑制投資投機行為，或許能收釜底抽薪之效。

再接著，網上便傳出深圳要出臺房產稅政策：

首套免稅；人均免徵60平米。這與上海做法相同。

家有2套房者，超過60平米部分，按市場估值的1.5%徵稅；

3套者，按2.5%徵稅；

4套及以上按4.5%徵稅。

目前，還無法證實這個消息真偽。但是自從2017年提出房住不炒至今，房地產長效機制一直未能出臺，新的財稅政策也未能落地。

前不久，官方再提儘快健全房地產長效機制。同時，還提出"房地產業影響投資和消費，事關民生和發展。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。"

而另一位領導，則多次提到"房地產泡沫是威脅金融安全的最大灰犀牛"。

為了防範金融風險，這兩年P2P清場、影子銀行關閉、開發商貸款比例限制、住房貸款收緊、螞蟻集團被查……

面對深圳華潤城三期的炒房鬧劇，官方回應稱要嚴查，不知後續會出臺怎樣的政策。我們拭目以待吧。

千萬豪宅是不是殺豬盤？

那麼，既然想盡一切辦法搶購華潤城三期的人，是為了投資房產賺錢，那麼這筆上千萬元的投資值得麼？

筆者在鏈家上翻看了當前華潤城二期的在售和在租房源。

華潤城二期是53層的超高層，88平精裝兩房的均價是17萬，總房價是1500-1600萬。而這套88平的鴿子籠的租金是16000-17000元。

自從2019年11月至今，華潤城二期的二手房沒有成交。2019年11月成交的均價是13-14萬元之間。一年來，華潤城二期的二手房價格上浮20%。但是有價無市，沒有成交。

1600萬的房子，月租金只有17000元。

而1600萬元，按照年化5%計算，一年的利息是80萬，租金收入只有20萬，每年成本增加至少60萬。

搶購華潤城三期的人，據說很多都是眾籌買房，就是幾個人私底下籤個投資合同，一起湊首付，一起償還房貸。

相當於共同投資一套1000多萬的房產，等交易掉後，再將利潤分成。

這種私下籤合同的投資是有巨大風險的，因為房產證上只可以寫合格購房者的姓名，其他投資人的姓名不可能出現在房產本上。

如果房產本上的人認定房子是自己的，按照法律只需要償還其他投資者的本金。

如果房子遲遲賣不出去，有人毀約，不再繳納房貸。房貸有可能斷檔，帶來糾紛和金融風險。

假如真如媒體報導所言，大多數房子都被投資客以眾籌購房的方式買去，那麼後續的風險可想而知。

目前，深圳的限購政策是拿到房本5年後才可以出售。這五年內，會發生怎樣的事情？誰都沒法保證。

而且從華潤城二期的交易情況看，基本有價無市。這也可以預見，華潤城三期二手房的交易情況。

由此，也可以看到這筆投資的風險與收益情況。既然風險這麼大，為何還有這麼多人去投資呢？

這其實像極了今天的股市。大盤在金融券商的帶領下直奔3456點，但是中午11點開始回落，到下午2點竟然由漲轉跌。

而大量股民都瘋狂地追進去搶買金融和券商股，結果全部套牢。買漲不買跌，是投資市場最常見的規律。既然深圳樓市已經徹底淪為投資盤，那這種無腦瘋狂，就見怪不怪了。

深度|客觀|價值