魔幻的深圳樓市:一邊哀嘆失業 一邊討論房價大漲

（原標題：魔幻深圳樓市：一邊哀嘆失業，一邊討論房價大漲！更魔幻的是，不知為啥漲…）

「我今年失業了，啥也不想了，干著急。」

「我也失業了，公司沒了，全公司失業。」

「我也失業了，我們做境外旅遊的，全行業失業。」

在深圳各小區的業主群裡，不時能刷到這樣的消息。而與此同時，有關房價上漲的消息，也在業主群裡刷屏。

「哈哈，一覺醒來，每平方又漲了一萬嗎？」

「我們小區也漲到8萬了嗎？前段時間才6萬多啊？」

「光明都7萬了，我們這西鄉的小區9萬，妥妥的價格窪地。」

此外，還有千萬豪宅「秒光」、樓盤半天吸金23億、「百萬喝茶費」重出江湖等新聞，流傳甚廣。

一方面受新冠疫情所帶來的衝擊，深圳的外貿、商貿等多個行業元氣大傷，但另一方面，深圳部分區域房價仍在不斷刷新歷史高點，眼下這個情形讓不少人感到困惑。

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困惑：不知為啥漲

「我也不知道為什麼會漲這麼多，但這就是事實。」李女士在寶安翻身片區有一個80多平的房子準備出售，年前有客戶出價515萬，但她想到以往春節後樓市一般有一個「小陽春」，因此沒有籤約。

誰知春節期間新冠疫情大爆發，她想著房價肯定會下跌，短期內會不好賣了，做好了長持的準備。但意外的是，全面復工還未開始，已經接到多輪中介電話，說客戶挺有意向的，能不能抽空去籤一下合同。她也沒上心，一直拖著。到上周，中介詢問她，目前她的報價550萬確定嗎？如果客戶同意這個價格還會不會漲價？她才意識到房價已經漲了很多。

這令她感到非常的困惑，「就算不跌，也沒道理漲啊！」

和她一樣感到困惑的人不在少數。

而她所在的翻身片區，其實相比之下價格還不算離譜，與其僅隔了1條馬路的寶安中心區，掛盤均價已超過10萬/平。

小顏是寶安新安片區一名地產中介，從她個人的體會來看，年後成交相比去年多很多，「我之前一個月成交1-3單，年後這幾個月每月2-6單，漲價幅度來看，小戶型的10萬-30萬內，大戶型則是50萬-100萬不等。不過也會有一些筍盤，低於市場價10萬左右。」

小顏認為上漲是因為房源變少了，「從我接觸的客戶來看，目前買房的人還是以剛需自住為主。但前一段時間房源變少，主要很多業主因為疫情不方便接受看房就把房下架了，或者漲價了也換不起房等等原因，導致80%的人去搶20%房子。我預計，應該5月份市場會逐步穩定下來。」

但她也表示，就算下個月房價穩定了，也還是漲過的價格了，不會跌回去。「客戶基本上都是買漲不買跌，不過深圳從沒有跌過，很多人猶猶豫豫咬咬牙還是得買。」

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「東邊不亮西邊亮」區域特徵明顯

「深圳房價漲了嗎？沒感覺到啊。」胡先生家住深圳市龍崗區，在他的印象中，周邊房價從2017年之後就沒怎麼動了，一直很穩定，現在二手房均價在4萬/平左右。

「這就跟炒股一樣，那些有概念、有題材的，板塊輪動、不斷上漲，我們這些沒概念的地方，就眼睜睜看著他們漲，到行情最後，出於估值、溢價等原因，沾點光小漲一下。」胡先生打趣道。

羅湖區的張小姐，同樣表示其所住區域房價變化不大。有業內人士表示，這波房價上漲，屬於區域性、結構性上漲。「這幾年深圳樓市是非常明顯的『東邊不亮西邊亮』，即東部不漲，西部漲。這波上漲從寶安開始的，寶安漲也是有多方面因素，比如2017年、2018年寶安房價是平穩的，沒漲，但挨著它的南山區大漲了，所以寶安補漲，然後是豪宅稅新政，接著2019年8月提出前海擴容後，一下子所有的資金都瞄準了寶安，我說的所有不光是指深圳，而是指全國。這些資金先把寶安中心區炒起來，又溢出到西鄉、碧海這些片區。」

2018年5月才正式成立的光明新區，近期也驚現7字頭成交的二手房。「在我印象中，光明還是一片荒郊野嶺，居然7萬了，憑啥？」許多深圳人大呼不解。讓光明突然「瘋漲」的直接原因，是3月18日深圳實驗光明學校小學學位劃分出臺的徵求意見稿，其中光明大第、龍光玖龍臺等都在劃分學區之內，傍上名校學位之後，這些樓盤迅速漲價拉動光明進入「7」時代。此外，光明是深圳城市發展軸的重要節點，又是廣深科技創新走廊的重要組成部分，利好不少。

炒房客老李專注深圳地區樓市近10年，房產主要分布在寶安、南山、龍華等熱點區域。老李年前剛入手了兩套深高北學位房，目前正賣出名下一些不太優質的房產，騰出名額、資金為即將開盤的南山華潤城四期做準備。

在他看來，深圳房價本輪上漲跟2015年的普漲不同，主要集中在熱點區域，呈現出「好的越來越好，差的越來越差」的特徵。這次熱點區域的上漲主要受益於去年粵港澳大灣區、「先行示範區」政策利好，再加上去年雙十一深圳調整「豪宅稅」徵收標準，及前海雙擴容等政策。

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學位成為房價助推器

學位房成為這些年深圳樓市上漲的常青樹。

相對於西部的全面上漲，龍華區此輪房價上漲主要集中在紅山上塘片區。據中介介紹， 3月份開始，紅山片區樓盤普漲，其中有深高北學位的四個樓盤成為上漲領頭羊。

根據貝殼網成交記錄顯示，紅山片區深高北某樓盤去年12月89平三房成交均價在10萬/㎡左右。到現在，貝殼網上的掛牌均價都已超過11萬/㎡。中介稱，該小區最近成交單價已經突破11萬/㎡。

而從部分房源一再上漲的調價記錄來看，業主心態可謂一路看漲。中介稱，每年這個時候，在學位需求的帶動下，學位房都會有一波小漲。而今年則漲的更多一些，主要因為2月疫情進入冰封期的學位需求在3月份集中出現，導致供需不對稱。甚至因放盤量少，客戶太多，出現客戶哄搶的現象。

紅山片區中介小周說，他上周掛出一套深高北小戶型，放盤剛三天，照片都沒來得及拍就迎來十幾波客戶看房，最終掛盤不到一個禮拜就成交了。

紅山片區某房源調價記錄來源：貝殼網

深圳人民對於學位房的追求，幾乎到了來者不拒的態度。

2019年年初，羅湖區八卦嶺宿舍傳出會劃入荔園小學東校區的消息，一夜之間，小區房價就像坐上了直升機，從5字頭直奔8字頭。據貝殼成交數據顯示，八卦嶺宿舍27.59㎡左右的房子，2017年成交單價僅在3.8萬/㎡左右，2020年1月成交單價高達10.2萬/㎡，三年多時間，漲幅高達168%。

位於寶安區的TATA公寓，原是由廠房宿舍改建，很密集，居住環境一般，使用年限僅剩20多年了，但也是因為有寶安中學學位的加持，31平的一房一廳，今年3月份成交價近300萬。

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深圳房價上漲邏輯何在？

「新冠肺炎」疫情當下在全球持續蔓延，對經濟造成巨大衝擊。對於外貿出口規模連續27年居內地大中城市首位的深圳而言，全球經濟下行造成的影響恐怕更為深遠。

在此背景下，深圳房價為何還能上漲呢？

老李表示，雖然受疫情影響，全球經濟低迷，甚至可能陷入經濟危機。但危機當下，資金更有尋找避險資產的需要。放眼全國，深圳住宅都是比較優質的投資標的，在沒有其他更好投資渠道的情況下，大量避險資金將湧入，推高深圳房價，這其中熱點區域的優質資產則更具有投資價值，比如南山、寶安等片區。今年是深圳經濟特區成立40周年，對政策利好的預期也影響了房價。

此外，老李認為，受疫情影響，全球央行大放水，中國也在三周之內兩次降準。雖然目前央行還沒有降息，但在全球大勢的影響下，降息可能性很大。出於對通貨膨脹的擔憂，購房依然是不少人的第一選擇。

比較多的業內人士認為，銀行貸款利率的下行及政策鬆動，是上漲的原因之一。

中介小周反應，最近有部分客戶在購房時選擇一次性付款，再進行紅本抵押，最多可向銀行申請房屋評估價7成的抵押貸，而多家銀行的抵押貸款利率已經低於房貸利率。

謝先生從事企業經營貸款服務，年後的業務量增加了大約30%，有購房客戶，但更多的是企業經營客戶。「一方面，因為疫情的影響，企業確實遇到了困難，有切實的資金需求，另一方面，目前政策面支持實體經濟發展，市場上流動性比較寬裕，目前一年期的抵押貸款，年化僅4%左右，3-5年期的也能做到4.75%，低於基準利率，對企業發展來說，是比較合適的。」

但他也坦言，貸款發放之後，客戶是拿去炒股、買房還是經營實業，其實是比較難監控的。

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深圳樓市後市走向如何？

謝先生本身也是一位房產投資愛好者，有著豐富的房產投資經驗，他坦言，在他們地產投資圈內，大家普遍覺得當前大漲不理性，一些熱門區域已經出現了泡沫，「有親戚朋友向我諮詢寶安前海這些地方的房子，我都會勸他們不要著急下手，當前經濟形勢並不明朗，樓市不是無源之水。」

在易居研究院副院長楊紅旭看來，預計今年深圳樓市會呈現穩中趨漲的態度，漲幅不會太大，否則會受到政策的調控。此外，由於深圳外向型經濟比較發達，對全球經濟比較敏感，新冠肺炎疫情導致的全球經濟危機，未來幾個月預計會對深圳樓市產生利空影響。

同策集團首席分析師張宏偉認為，儘管各城市各行業均已復工復產，但是，國內面臨的問題是因海外「疫情」，進出口所受影響至少會持續至6月底，甚至會影響到全年，同時國內需求也很難那麼快恢復正常。因此，從樓市需求的角度來看，即使現在豪宅市場「秒殺」熱銷，由於需求端的收入還沒有穩定下來，甚至還會面臨下降，豪宅市場也難免會受到影響，因此，年內豪宅市場「秒殺」熱銷現象能否持續，關鍵就要看現在復工復產的情況，尤其是經濟復甦的狀況。

中泰證券首席經濟學家李迅雷在點評深圳蛇口招商太子灣豪宅8秒售罄時表示，在個案面前，要相信大數據；在大數據面前，要相信邏輯；在奇蹟面前，要相信常識。在疫情導致經濟停擺的時候，沒有哪個城市能倖免。

本文來源：證券時報網 責任編輯：祁延瑾_NO5127