多地樓市下跌,現在買房務必三思

臘月伊始，北方漸寒，讓全國人民感受到南北溫差的，不僅僅是天氣，還有樓市。

一邊是豔陽高照，一邊寒風凜冽。

最新的統計局房價數據出爐：連續環比上漲的城市杳無蹤影，全國（平均）房價在破萬不久後便重回萬元以下。

從這份沉甸甸的數據，可以看出堅持「房住不炒」的調控已經初顯成效。

但是我們依然能夠聽到來自樓市的分歧，此起彼伏，大相逕庭：

·有的動輒「直降幾十萬、跌回十年前」，甚是唬人。

·有人卻表示房價依舊堅挺，甚至很多房子漲勢喜人。

其實這並不奇怪，中國的房地產市場正在經歷著前所未有的分化，這種分化既體現在城市之間，也存在於城市內部，並且愈演愈烈。

01. 全國性的分化——南北失衡

1）這個初冬似乎特別寒冷，尤其是北方的樓市：

從統計局的數據可以看出，目前有很多城市房價已經跌回到了一年前，天津、鄭州、太原、濟南、青島、石家莊、呼和浩特等北方的強二線城市赫然在列。

這些城市房價降回到一年前

數據來源：國家統計局

這僅僅是納入統計的大中城市，大多數被排除在外的三四線城市則更為慘烈。

從去年黑龍江鶴崗的房價暴跌，到今年的遼寧阜新、河南鶴壁、黑龍江牡丹江等局部地區跌成白菜價，再到近期的天津、石家莊的慘澹，不難發現清一色都是北方城市。

甚至，北方城市集體上演自救的消息被傳得沸沸揚揚：

· 河北懷來：限購政策已經廢止，購房不再受套數限制。（當地回應：沒有廢止限購政策，也沒有放鬆對房地產市場的調控。）

· 河南鄭州：本市戶口可放寬購買第三套、外地戶口可放寬買第二套。（鄭州市住房保障和房地產管理局有關人士表示沒有接到相關通知，以官方消息為準。）

· 天津：外地客群，由企業統一申報，不用落戶即可享受天津市民購房同等資格。（天津住建委、發改委雙雙闢謠傳言不實。）

而相比限購傳聞，已經有北方城市實實在在地率先祭出了「救市」大招：

· 哈爾濱：日前出臺穩樓市政策，成為主動鼓勵房企打折讓利第一城。此外，監管資金只留存3%、公寓水電按民用執行、繳納6個月公積金即可貸款等政策更具實質託底效應。

· 再看鄭州：雖然沒有取消限購，但出臺土地開發新政，重提「鼓勵貨幣化安置」。要知道貨幣化安置正是棚改的標配，是當年許多城市漲價的催化劑。

2）然而再看南方：

雖然漲跌參半，但是熱點城市依舊火熱，近一年以深圳、東莞為代表的城市房價扶搖直上。

其中深圳樓市妖的簡直不像話，特別是倒掛樓盤。

近日，深圳南山區某網紅盤開盤出現萬人搶房的盛況，獲得有效登記號達到9687個，凍結資金高達339.05億。開盤後僅半天，1171套房源就全部售罄。

這場「盛況」背後，最震撼的不在於近萬人去搶這1000多套房子，而是這一樓盤均價已經超過13萬，整套最便宜也要1000萬起步，想要搖號登記至少要350萬現金用於驗資。

甚至，傳聞有上市公司高管借了3個資格搖號，一次凍結資金超過1000萬元。

背後的原因在於新房價格倒掛，雖然均價超過13萬，但周邊二手房均價高達18萬，一套房動輒四五百萬的差價，成了看上去穩賺不賠的遊戲。

這事兒甚至驚動了官媒。

近期網絡上再次流傳深圳房地產稅試點方案的消息，雖然已經被闢謠，但是無風不起浪，不論真假，這一傳聞能夠廣泛傳播，就足以說明許多東西。

北有哈爾濱鼓勵房企打折賣房，南有深圳樓市火爆到「按不住」，背後的原因值得深思。

有人說會樓市受政策調控影響很大，一年之內，不確定因素影響多。

那麼我們再把時間維度放大至5年，就能發現南北分化更為明顯，過去5年房價漲幅最大的10個城市，除了北京，其他9個都在南方。

近5年漲勢最「兇」城市

數據來源：國家統計局

中國社會科學院城市與競爭力研究中心發現一個很有意思的現象：

2017-2018年，北緯31度以北的大部分地級以上城市排名在下降，平均下降6.5位；而北緯31度以南的地級以上城市排名在上升，平均上升5.2位。

由於北緯31°與長江大致平行，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛將其稱為「長江防線」。

防線以北：是一大片黯淡的城市，往往伴隨著產業衰退、資源枯竭、投資低效等問題，只能找尋新的突破方向。

而防線以南：是一片截然相反的景象，無數城市高舉科技創新大旗，站立在全球競爭的前沿，生機盎然。

在這種大背景下，對於北方的多數城市，房價又如何能找到持續上漲的理由？

02. 區域性的分化——郊區溢價緩釋

當下的全國樓市，除了南北分化之外，降價的房屋還有一個共性，就是城市邊緣、外環的房子降價更為明顯。

比如鄭州、西安、成都等等，都是城市中心尚還安好，城市邊緣卻早已跌跌不休，甚至連上海這樣的一線城市也未能倖免。

以鄭州為例，2017年到2020年，平原新區、綠博、滎陽三個典型的環鄭區域的房價可謂一落千丈，甚至可以說是「腰斬」，賣都賣不掉。

鄭州遠郊三區房價變動情況

而誰能想到三年前這些遠郊區域的新盤火到一塌糊塗。房價一年上漲30%只能算合格，上漲50%只能說符合預期，翻一倍才能算優秀。

其實不難發現，2018年下半年以來，全國樓市行情轉冷，部分城市郊區涼得最快，房價坍塌、全線跌價、人氣全無，已經冷得掉冰碴子。

另外這裡就不得不提到一個概念——城市新區

城市新區往往會伴隨著概念炒作，短期論漲幅新區一定比老城高，這是中國的普通規律，無論它是哪個城市，無論它身處幾線。

但是想要真正在這些新區淘到真金，需要滿足兩個條件，缺一不可：

1）必須是這個城市前景最好的新區，甚至要尋找最佳的新區板塊；

2）必須在比較合適的時間入場。

因為在中國，一個城市可能會啥都會缺，缺資金、缺產業、缺人才，但是一定不會缺兩個東西——缺新區、缺概念。

每一個大城市，都在尋求擴張之路，幾乎每一年，都會傳出振奮人心的龐大規劃藍圖。反正，新區天天有，概念日日新。

而且，對於某些比較大的新區規劃，還玩起了俄羅斯套娃的形式，大區域之中有板塊，板塊之中有子板塊，劃拉的稀碎，而且每個板塊又有自己的概念。

這也難怪為什麼樓市下行期時，遠郊房價最先下跌，而且跌得最厲害。因為無論是遠郊還是新區，幾乎都存在著以下通病：

第一、單純炒概念，「奔現」很困難；

炒概念，是每一個新興區域開發初期最喜歡做的事兒，也最容易把樓市炒起來圈錢，但單靠概念能維持多久？甚至連周邊配套都不完善的話，能真正吸引來一批常駐民嗎？

什麼「後花園」、「度假區」、「改善區」，除了那麼一個兩個有真材實料的，剩下統統團滅！

第二、沒有充足的流通性，房子變現只能是空談；

前幾年，所有在這些地廣人稀的地方投資買房的，如今都要在高高的山尖站崗，等待下一波接盤俠的到來。什麼時候接盤俠能英勇就位呢？難於上青天。

一個城市的擴張能力畢竟有限，以下圖為例，越往外擴，需要發展的區域也越大，投入的資金就越大，發展速度想不變慢都難。

擴張速度變慢，配套完善也就會變慢，周邊配套跟不上，大俠們就進不來，價格也很難上去。

然而你會發現，每個板塊，在售房部的銷售員嘴裡都是——概念滿滿，前途光明，升值拉滿，千載難逢，是你在這個城市買房的最佳選擇。

買定離手你就人生贏家，猶豫不決就是目光短淺。

至於為什麼是「最佳」，怎麼算「最佳」，不好意思，公說公有理，婆說婆有理，你自己看著辦吧……

要知道，上海只有一個浦東，武漢只有一個光谷，鄭州只有一個鄭東新區，全國只有極少新區可以脫穎而出。

遠郊置業，是一條充滿陷阱的淘金之路。除了工地和塔吊，新區沒有任何可以讓你看得見，摸得著的信心加持，甚至數年之後，你都不知道紙上的規劃能落地幾分。

03 小結

如今的房地產市場早已告別的全面普漲的大行情，是時候破除「房價能漲不能跌」的神話了。

有城市上漲，就有城市下跌，有地段長期堅挺，就有地段一瀉千裡，這是市場規律和經濟規律使然。

畢竟，過去那麼些年，除了個別偏遠的收縮性城市之外，幾乎所有城市，無論一二線還是三四線，都經歷過一波房價大幅上漲的過程。

既然當時房價能翻倍，那麼如今為何就不能忍受大幅的回調？

經歷過2016年的房地產大牛市，很多人都忘了全國樓市上一次蕭條期是發生在2013-2014年。

那個時候，即便是北京、上海這種一線城市，樓市也是極度蕭條，各地售樓部的保潔比每天接待的客戶還多，房價陰跌不止，更別提其他城市了。

得虧一波政策救市解放了諸多房企和地方財政。

但是不同往昔，現在我們對樓市仍然是「牢牢堅持房住不炒」，三道紅線出來了，樓市鬆綁被駁回了，熱門城市被點名批評了……

而且都已經定調「灰犀牛」了，還能再慘點嗎？

但是這並不意味著房地產行業將進入蕭條期，而是從「萬裡江山一片紅」的黃金時代，進入到「綠肥紅瘦」的白銀時代，分化將成為未來樓市的關鍵詞。

而在現階段肉眼可見的趨勢下，北方人口淨流出城市、城市邊緣、城市新區以及打著各種時髦概念的「鳥不拉屎」區域，一定慎買。

畢竟樓市最大的危險，不是來自房價下跌，而是根本就無人接盤。

所以，說到最後，對於我們普通人，要做的很簡單，看清楚政策，認清楚大勢，別跟政策和趨勢對著幹，別聽不進專業人士的意見。

所謂「買錯房，毀三代」，慎重！慎重！慎重！