2021年不能閉眼買房了?樓市釋放3信號,經濟學家預言再次驗證?
在過去20年時間裡,有看多樓市的,也有看空樓市的。事實上是房價「漲多跌少」,整體上都是上漲的,換句話說,在不同地方買房,只是漲多漲少問題,很少有聽說買房虧錢的。樓市的這個時代,被稱為「閉眼」買房時代。未來還會如此嗎?這是不少人關心的問題。
我們知道,在樓市中有普通買房者,也有投資炒房客。但無論是投資買房,還是炒房團買房,手中的房子最終都會轉移到普通買房者手中。所以,從這個角度看,普通買房者才是決定樓市方向的主流。眼下,普通老百姓對未來樓市和房價的看法主要分兩類:
一類是,房子是商品,終究不能違背市場規律,漲得有多高,摔下來就有多疼,房價不可能無限制漲下去,現在可能就是歷史的高點,未來房價會逐步回歸。回歸到多少呢?基本上回到房價收入比與國際接軌,普通老百姓5-8年的家庭收入能夠全款一套房;
二類是,正因為房子是商品,其他商品房價格漲,房子沒有理由不漲,房價上漲,其實就是一種貨幣現象。舉個例子,假如現在全社會貨幣總量是1萬億元,一件商品的價格是1元,10年後,全社會貨幣總量變為1.5萬億元,你還能指望這件商品價格是1元嗎?那時,這件商品有可能變為1.5元。
正是由於這兩類買房心理的存在,所以,樓市無論有多冷,都有人在交易,有人賣,也有人買,只是多少而已。雖然國家早已提出「房住不炒」,但房價並未下降多少,有些地方還是在漲,但力度大不如前。在這樣的市場環境下,買房人比較猶豫,擔心再不買就更買不起了,真要到買的時候,又擔心房價下跌。不過,曾成功預測歐美主要經濟體2019年下半年開啟新一輪量化寬鬆的經濟學家表示,2021年是中國樓市拐點,不能閉著眼買房了。他的預言會再次驗證嗎?
近日在首都舉辦宏觀經濟形勢分析會上,經濟學家劉陳杰指出,在房地產方面,現在每年14億平米的銷量,第一個拐點是退休人口增加的時候,按照我們的測算是2021年。退休人口增加意味著生產者在下降,消費者在增加。經濟學家說得很清楚,隨著老齡化社會到來,樓市新生購買力迎來拐點,以需求支撐樓市繁榮的時代將告一段落。
實際上,本輪樓市自2018年10月以後,比較火熱的三四線城市樓市全線降溫,此前一線城市及環京地區率先降溫,回撤力度都不小。雖然一些熱點二線城市和部分三線城市由於戶籍制度鬆綁和優惠的人才引進政策,掀起了一波「小陽春」,但熱潮很快就過去了,一些買房者又陷入觀望。此外,我們在街頭巷尾看到發宣傳單頁的售樓員越來越多,久違的售樓電話又逐漸響起,房產中介門店冷冷清清,這些現象都意味著人們買房越來越理性,搶購買房推升房價的時代或真的過去了。可以預見的是,在樓市求穩的大環境下,2019年年底前的房價不會有什麼大波瀾,但是,到2021年房地產市場很可能出現第一個拐點,目前樓市已經釋放出3大信號:
第一,房地產「夜壺」論休矣,樓市調控放鬆可能性越來越小。根據數據顯示,2019年上半年,全國房地產調控政策達到251次,頻次相比去年同期高出31%。我們知道,「房住不炒」國家早已經提出,但「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」則是首次提出。我們知道,房地產業及其關聯行業在國民經濟中佔有重要地位,此前,每每經濟承受壓力時,房地產就可能拉出來刺激一下,樓市熱度也當仁不讓。但是,這次政治局會議首次明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段,不能說拋棄房地產,但房地產不可能再出現大幅躍升了。
聯想到上半年樓市較熱的城市被警示、被約談現象,我們沒有理由不相信這次樓市調控,國家是動真格了。有專家指出,可以預見,在真正的長效機制未出來之前,樓市調控就不可能實質性放鬆,樓市大漲是不可能了,倒是樓市基礎不好的地方可能率先迎來調整。正如中國社科院此前的一份報告警示到:要防止三四線城市房價過快下跌。
第二,新房和二手房量價背離,終會反應到市場上來。現在樓市有一個現象,新房與二手房價格倒掛。我們知道,正常情況下,同區域、同品質的新房價格往往會高於二手房價格,但我們不少城市有限制備案價格措施,所以出現了新房低於二手房價格的情況,有的倒掛還不小。這樣就形成買房者擠入新房市場,造成樓市的虛假繁榮。
但與此同時,二手房價市場卻冷冷清清,根據此前國家統計部門發布的70個大中城市房價數據顯示,6月份,有20個城市二手房價格跌了,佔比達29%,這在本輪樓市中第一次出現這種情況,最能反應市場真實情況的二手房價格出現了較大面積下跌。我們說,房價上漲和下跌都需要有量配合,雖然我們現在還能看見一些高高掛起的二手房價格,但成交周期越來越長,量能越來越小,二手房價格終究會出現鬆動,最終也會反作用於新房市場。
第三,土地溢價率下降,開發商拿地動作放緩。春江水暖鴨先知,開發商最能知道未來房地產市場走向,而拿地表現也最能反應開發商對未來市場的判斷。從近期的土地交易市場上看,一些熱點城市土地市場熱度明顯降溫,雖然還沒看到土地像去年大量流拍情況,但已成交土地價格溢價率顯著下降,簡單說,就是土地價格下降明顯。我們常把土地比作「麵粉」,房子比作「麵包」,麵粉價格高低決定了麵包價格。隨著土地價格下降,意味著房子成本降低,給開發商定價帶來了空間。
我們有理由相信,在國家持續不斷的樓市調控下,房價快速上漲或難再現,我們的樓市、房地產將迎來健康的發展態勢,對於2021年以後的房價,您有什麼看法嗎?
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