2021年不能閉眼買房了?樓市釋放3信號,經濟學家預言再次驗證?

2020-12-05 專聊房君

2021年不能閉眼買房了?樓市釋放3信號,經濟學家預言再次驗證?

在過去20年時間裡,有看多樓市的,也有看空樓市的。事實上是房價「漲多跌少」,整體上都是上漲的,換句話說,在不同地方買房,只是漲多漲少問題,很少有聽說買房虧錢的。樓市的這個時代,被稱為「閉眼」買房時代。未來還會如此嗎?這是不少人關心的問題。

我們知道,在樓市中有普通買房者,也有投資炒房客。但無論是投資買房,還是炒房團買房,手中的房子最終都會轉移到普通買房者手中。所以,從這個角度看,普通買房者才是決定樓市方向的主流。眼下,普通老百姓對未來樓市和房價的看法主要分兩類:

一類是,房子是商品,終究不能違背市場規律,漲得有多高,摔下來就有多疼,房價不可能無限制漲下去,現在可能就是歷史的高點,未來房價會逐步回歸。回歸到多少呢?基本上回到房價收入比與國際接軌,普通老百姓5-8年的家庭收入能夠全款一套房

二類是,正因為房子是商品,其他商品房價格漲,房子沒有理由不漲,房價上漲,其實就是一種貨幣現象。舉個例子,假如現在全社會貨幣總量是1萬億元,一件商品的價格是1元,10年後,全社會貨幣總量變為1.5萬億元,你還能指望這件商品價格是1元嗎?那時,這件商品有可能變為1.5元。

正是由於這兩類買房心理的存在,所以,樓市無論有多冷,都有人在交易,有人賣,也有人買,只是多少而已。雖然國家早已提出「房住不炒」,但房價並未下降多少,有些地方還是在漲,但力度大不如前。在這樣的市場環境下,買房人比較猶豫,擔心再不買就更買不起了,真要到買的時候,又擔心房價下跌。不過,曾成功預測歐美主要經濟體2019年下半年開啟新一輪量化寬鬆的經濟學家表示,2021年是中國樓市拐點,不能閉著眼買房了。他的預言會再次驗證嗎?

近日在首都舉辦宏觀經濟形勢分析會上,經濟學家劉陳杰指出,在房地產方面,現在每年14億平米的銷量,第一個拐點是退休人口增加的時候,按照我們的測算是2021年。退休人口增加意味著生產者在下降,消費者在增加。經濟學家說得很清楚,隨著老齡化社會到來,樓市新生購買力迎來拐點,以需求支撐樓市繁榮的時代將告一段落。

實際上,本輪樓市自2018年10月以後,比較火熱的三四線城市樓市全線降溫,此前一線城市及環京地區率先降溫,回撤力度都不小。雖然一些熱點二線城市和部分三線城市由於戶籍制度鬆綁和優惠的人才引進政策,掀起了一波「小陽春」,但熱潮很快就過去了,一些買房者又陷入觀望。此外,我們在街頭巷尾看到發宣傳單頁的售樓員越來越多,久違的售樓電話又逐漸響起,房產中介門店冷冷清清,這些現象都意味著人們買房越來越理性,搶購買房推升房價的時代或真的過去了。可以預見的是,在樓市求穩的大環境下,2019年年底前的房價不會有什麼大波瀾,但是,2021年房地產市場很可能出現第一個拐點,目前樓市已經釋放出3大信號

第一,房地產「夜壺」論休矣,樓市調控放鬆可能性越來越小。根據數據顯示,2019年上半年,全國房地產調控政策達到251次,頻次相比去年同期高出31%。我們知道,「房住不炒」國家早已經提出,但「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」則是首次提出。我們知道,房地產業及其關聯行業在國民經濟中佔有重要地位,此前,每每經濟承受壓力時,房地產就可能拉出來刺激一下,樓市熱度也當仁不讓。但是,這次政治局會議首次明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段,不能說拋棄房地產,但房地產不可能再出現大幅躍升了。

聯想到上半年樓市較熱的城市被警示、被約談現象,我們沒有理由不相信這次樓市調控,國家是動真格了。有專家指出,可以預見,在真正的長效機制未出來之前,樓市調控就不可能實質性放鬆,樓市大漲是不可能了,倒是樓市基礎不好的地方可能率先迎來調整。正如中國社科院此前的一份報告警示到:要防止三四線城市房價過快下跌。

第二,新房和二手房量價背離,終會反應到市場上來。現在樓市有一個現象,新房與二手房價格倒掛。我們知道,正常情況下,同區域、同品質的新房價格往往會高於二手房價格,但我們不少城市有限制備案價格措施,所以出現了新房低於二手房價格的情況,有的倒掛還不小。這樣就形成買房者擠入新房市場,造成樓市的虛假繁榮。

但與此同時,二手房價市場卻冷冷清清,根據此前國家統計部門發布的70個大中城市房價數據顯示,6月份,有20個城市二手房價格跌了,佔比達29%,這在本輪樓市中第一次出現這種情況,最能反應市場真實情況的二手房價格出現了較大面積下跌。我們說,房價上漲和下跌都需要有量配合,雖然我們現在還能看見一些高高掛起的二手房價格,但成交周期越來越長,量能越來越小,二手房價格終究會出現鬆動,最終也會反作用於新房市場

第三,土地溢價率下降,開發商拿地動作放緩。春江水暖鴨先知,開發商最能知道未來房地產市場走向,而拿地表現也最能反應開發商對未來市場的判斷。從近期的土地交易市場上看,一些熱點城市土地市場熱度明顯降溫,雖然還沒看到土地像去年大量流拍情況,但已成交土地價格溢價率顯著下降,簡單說,就是土地價格下降明顯。我們常把土地比作「麵粉」,房子比作「麵包」,麵粉價格高低決定了麵包價格。隨著土地價格下降,意味著房子成本降低,給開發商定價帶來了空間。

我們有理由相信,在國家持續不斷的樓市調控下,房價快速上漲或難再現,我們的樓市、房地產將迎來健康的發展態勢,對於2021年以後的房價,您有什麼看法嗎?

房產知識,關注本號

相關焦點

  • 2020年深圳樓市八項政策回顧,事關2021年買房!
    一直以來,深圳樓市都是關注的焦點。 2020年的深圳樓市,更是魔幻般的存在,成為老百姓茶餘飯後永不改變的話題! 在715、731兩大調控政策嚴控下,不少人失去購買住宅資格。潤璽一期「代持」風險四伏,「眾籌買房」被嚴厲禁止。
  • 2021年的樓市,是該「貪婪」買房,還是「恐懼」賣房?
    無論何時何地,樓市始終都是中國人最為關注的領域。如果在2020年,隨便在大街上抓住個路人問下他對2021年房價走勢的預測,我想這個人可能需要思考很久才能給出答案。事實上,進入2020年之後,即便是曾經堅定看漲房價的群體也出現了左右搖擺。
  • 2021年樓市開始執行「新禁令」,專家預言:明年房價會讓人難過!
    2019年,我國105家典型房地產公司的現金持有量為300913億元,同比增長10.8%,並持續下降趨勢。2021年樓市開始執行「新禁令」,專家預言:明年房價會讓人難過!可以想像的是,這個年齡段的人數在2020年正在下降,並且購房的需求也將大大下降。
  • 2021年買房的「3不要原則」,剛需要注意
    2020年10月28日15:21 來源:樓市專聊 很多人以為只要攢夠首付,房貸也基本沒什麼壓力,買房基本上就快大功告成
  • 2019年不買房,2020年是否等於白忙?「中國首善」正面大膽預言
    2019年不買房,2020年是否等於白忙?"中國首善"正面大膽預言 不得不說老百姓過日子真的很難,過去大家都吃得起肉,但奈何房價太高,為了購買一套屬於自己的房子,很多人都被迫緊衣縮食的選擇少吃肉、甚至不吃肉,把錢都投入到住房之上,大家都認為只要熬過經濟緊迫期以後就會時來運轉。
  • 住建部釋放新信號:2021年起,兩類房子光環褪去?以後別再亂買了
    從2019年下半年開始,房價在調控政策下上漲的勢頭就慢慢被遏制了下來。到了2020年,不少城市的房價更是出現了下行的走勢。可以說到了2021年,現在房地產行業造富時代基本上已經結束了,人們的購房觀念也逐漸在發生改變。就如著名經濟學家馬光遠說的那樣,閉著眼睛買房就能掙錢的時代已經結束了。「房子是用來住的、不是用來炒的,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。」
  • 南京河西新城,閉眼買房的時代已經過去了
    025年前,青奧會舉辦後,河西新城如日中天,2016-2017年間,3.5-4.5萬元/㎡的房價已然算是南京高價板塊,但買房人依舊搶的熱火朝天,半夜排隊報名認籌的消息更是上過全國熱搜。2017年河西深業排隊報名的買房人那時候,河西的熱度在全南京,是獨一份。當時江北新區才剛成立沒多久,江北核心區還在「襁褓中」,直到2018年才有新房出售;大校場機場更不必說,在拆遷過後更是一片荒地,直到2019年年中才出讓了第一幅宅地;至於燕子磯、新玄武、浦口城南中心、那時候更是不被看好的板塊,有的甚至連名字都是後取的。
  • 樓市風向180℃大逆轉?2條新規下,2021年起,房價或超乎你想像
    但是後來的事情大家也都知道了,央行開始嚴查違規資金流入樓市、收緊資金監管政策,直接導致了大部分房企資金鍊緊張,「小陽春」也很快被澆滅。風光無限的地產界「黑馬」福晟地產就折戟在2019年,就是因為融資監管嚴格以後,資金鍊出現了問題。 為什麼出現這種情況,開發商好好賣房子就不能解決資金鍊問題嗎?
  • 專家預言:2020年樓市會漲嗎?這三點很重要
    2019年雖然樓市調控力度加大,但是,仍然有人相信房價不會持續下跌。甚至很多人幻想會象2008年那樣,明年會有上漲的行情出現。對此,有專家預言:每一波上漲行情,都是炒房客拋房良機,2020年春夏會有一波上漲,切不可追漲買入,這是樓市的迴光返照,下半年跌幅會更大。
  • 2020年西安樓市六大預言,蒙對了幾條?
    這幾天,我看到各路專家又開始了2021年西安樓市預言。其實,預言這件事情風險蠻大的,因為影響市場的因素很多,特別是政策層面,你根本不知道會出現什麼政策。當然,膽大的《地產房劍》在1年前的這個時候,2020年1月2日曾經推送過一篇文章《大膽預測!2020年西安樓市六大趨勢,信不信由你!》,對2020年西安樓市做出了六大預言。
  • 2020年買房,未來5年會「後悔」還是「偷著樂」?馬雲早有預言
    然而,糾結2020年是否應該買房的人依舊有不少,而令很多人糾結的原因多為這兩點,一是目前房子的數量很多了,在這樣的情況下,未來房價一旦回落,現在買了房或將吃虧;二是,很多成本目前還在漲,假設現在不買房,未來的房子或將更是買不起。那麼,2020年倘若買房,未來5年究竟會「後悔」還是會「偷著樂」呢?阿里巴巴的創始人馬雲早有預言。
  • 2019年抄底的預言會兌現嗎?
    2018年各種市場的表現都是非常的不好,大家無論在股票,互金,樓市,商品,甚至美國股市上全都賠掉了錢,所以很多人都突然翻出來了,已故的中信建投證券的首席經濟學家,周金濤先生,生前的一篇演講,叫做人生就是一場康波,大家記住了這篇報告裡的一點,那就是2019年才是機會,資產價格低點在
  • 2021年房價「走向」?3大信號下,明年房價或超乎預期
    有業內專家表示:3大信號下,明年房價超乎預期;新規下,明年房價超出多數人想像。 根據近幾年樓市的綜合表現看,今年以來,樓市可謂是多年以來最疲弱的一年。 首先,第一季度在公共事件的影響下,房地產銷售幾乎按下「暫停鍵」,有些房企通過線上賣房還好一點。從第一季度房企整體銷售目標來看,平均完成率約12.7%。
  • 李嘉誠樓市預言要實現了?王健林力挺,3個消息下有人要傷心了
    其中,李嘉誠退休後對未來樓市的預測,引起了業界的關注。眾所周知,李嘉誠在50年代進入房地產行業,發現了第一桶金。從那以後,他在房地產行業呆了幾十年,一直是中國最富有的人。可以說房地產給他帶來了巨大的成功。在內地房地產紅火的時候,他也及時進場,獲得了不少收入。但從2014年開始,李嘉誠就一直在內地「賣」房地產項目,一直到現在都沒有停止過。
  • 地產大佬預言:2021年樓市要起飛,一二線爆發,可信?
    已經到了2021年,無論2020年的樓市好還是壞,已經成為了歷史。那麼對2021年的樓市來說,會發展到何方呢?現在很多專家都開始預測,甚至有些觀點讓人大跌眼鏡。比如某創的總裁就對樓市進行了預測:1、2021年樓市成交會大爆發,一線城市會更多。
  • 不少銀行開始收縮房貸,這到底在釋放什麼信號?
    過去20餘年是房地產市場發展的高速期,因為過去我們的房地產市場幾乎是空白的,有很大的發展空間,特別是大部分人還居住在農村地區,隨著經濟的發展,越來越多的人走出農村去城市尋求更好的就業機會,因此城市住房需求被漸漸的釋放出來,房地產市場紅利期到來,買房的人越來越多,但對於房子這種商品來說,想要通過自己工作掙錢全款買房可能性不大
  • 最強買房預備信號已出現!什麼是標誌?
    所以,我想我很有必要為大家把寬鬆政策理理清楚,讓大家看透樓市的本來面目,告訴大家最強烈的買房信號是什麼?現階段應該如何準備。 救房企的政策更是多如牛毛,但單純的救房企用沒有,只有老百姓買房才能救房企!房企連結就業,經濟和那個(填空題),只能讓韭菜們勇敢接盤。
  • 西安樓市再調控劍指大戶型,釋放什麼信號?
    因為在2019年6月,西安劃定了除西鹹(不含灃東)、高陵、鄠邑等區縣外的限購範圍,兩套房成了限購區域購買上限,所以這次的首付新政,相當於是在去年限購基礎上的升級。在這份通知下,西安樓市一些走向逐漸清晰。
  • 「限行」方案大調整,杭州買房新思路!
    △2022年杭州地鐵三期建成線網圖F4大城市,在敞開懷抱迎接移民的同時,必然會設置門檻。詳見知識星球內部資料《2020-2021年杭州「閉眼可搖」樓盤》問:坐標紹興,投資為主,越城區人民東路附近的哪些樓盤值得買?總價最好在200萬以下的。答:人民東路附近基本從城東延續到皋埠,城東最近沒什麼新盤,要看就只能去皋埠方向了。皋埠定位紹興市高新技術開發區,規劃建設集成電路小鎮。中芯國際、豪威科技、吉姆西半導體等集成電路項目落地,產業亮眼。
  • 南沙樓市驚現3大信號,深圳人再不出手就晚了……
    2020年臨深區域的樓市,就有一波明顯的熱度傳導,我們看到上半年東莞南城、松山湖邁入6萬+時代,實現了翻倍上漲。 不可忽略的是,南沙的爆發力也相當驚人,土拍熱度、新房二手房暴走的場面屢屢上演,釋放了極為強烈的入市信號。