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不知道大家有沒有發現一個現象。市場主力總是有先見之明，在行業啟動時大舉進入，在行業下跌前果斷離場。散戶基本都是跟隨者。很明顯，前者賺了很多錢，後者接手站崗。房地產行業也不例外。在20多年的快速城市化進程中，成長起來了很多開發商，無疑是有遠見的。但隨著行業的發展，李嘉誠、王健林這樣的人選擇了「迅速而勇敢地撤退」。我們說萬事皆有因，或者說他們進入或退出是因為掌握了更豐富的信息資源。所以他們的言行更有說服力，更值得買家參考。
其中，李嘉誠退休後對未來樓市的預測，引起了業界的關注。
眾所周知，李嘉誠在50年代進入房地產行業，發現了第一桶金。從那以後，他在房地產行業呆了幾十年，一直是中國最富有的人。可以說房地產給他帶來了巨大的成功。在內地房地產紅火的時候，他也及時進場，獲得了不少收入。
但從2014年開始，李嘉誠就一直在內地「賣」房地產項目，一直到現在都沒有停止過。從這些項目的位置來看，它們位於城市的核心區域。只有一個原因可以解釋，就是他對行業未來的發展並不看好。不然作為一個商人，怎麼可能「不賺錢就賺錢」？
看到這一幕，包括一些行業研究人員在內的很多人表示，這五年來，樓市經歷了一輪上漲，商品房銷售不斷創新高。這是否意味著李嘉誠「失算」？答案可能沒那麼簡單。李嘉誠有一個經典的「商業理論」，就是「不賺最後一個銅板」。換句話說，當所有人都在賺錢，都想逃避的時候，他們可能就逃不掉了。只有在上升過程中「賣出」，才會相對容易找到一個接收者。
李嘉誠2018年退休後，仍然很少關注房地產和房地產市場。他在一次採訪中公開聲明:
中國的租房比例正在上升。大陸房地產市場的頑疾是，要解決幾億人只需居住的問題，借鑑新加坡，多建公租房和經濟適用房。
當時李嘉誠的預測，似乎很多人認為他站著說話很輕鬆，高房價和剛剛需求本來就是矛盾。這很難解決，但這個問題無疑可以通過「發展租賃市場」來解決。
對於李嘉誠的「預言」，同樣是房地產巨頭的王健林「鞠躬盡瘁」。
王健林領導下的萬達集團曾經是房地產行業的龍頭企業，鼎盛時期與萬科、恆大處於同一水平。當李嘉誠一直在「賣」的時候，王健林在2017年宣布完全退出房地產，然後他也一路「賣啊賣」。在2019年萬達年會上，王健林再次聲明萬達集團和萬達商業不再是房地產企業，並宣布基本轉型成功。許多專家認為，這是對李嘉誠「預言」的支持，經歷了不同的時代，但殊途同歸，都是放棄房地產這個主業，轉而發展更多有潛力的產業。
事實上，對於房地產市場的發展，國家一直堅持調控，提出「房無投機」、「刺激經濟發展無房地產」。在最近一次全國經濟工作會議上，國家做出了最終決定:繼續堅持住房不投機，解決大城市住房問題。另外，三條信息下，可能有人會哭。
首先是「三條紅線」有望擴大。據金融協會介紹，2020年8月，住房和城鄉建設部、央行發布了住房融資「三條紅線」，9月份試點了12家房企。近日，兩部門再次召開房企論壇，出現了去年沒有參加會議的房企「新面孔」，意味著試點範圍有可能擴大。根據此前消息，首批試點房企將在未來三年內完成減債目標。
第二種是「五條紅線」沒有給過渡期，直接執行。如果說「三條紅線」只針對房企，那麼央行和銀監會聯合發布的「五條紅線」就是針對房企和購房者的。通過限制各級銀行房地產貸款比例和個人住房貸款比例，完成「點擊式」可以達到減少房地產貸款的目的。2020年12月31日發布，2021年1月1日正式實施，沒有任何緩衝時間。
第三是租房時代真的到了。住房和城鄉建設部城市工作會議在2021年的工作部署中強調「大力發展租賃住房」，這與此前的全國經濟工作會議是一致的。從這個角度來看，租賃市場體系的地位與商品房市場體系的地位是一致的。隨著農地入市，閒置土地被用於建造長期租賃住房，年輕人的住房問題將逐步得到解決。
第一條和第二條消息，控制資金流入房地產，房地產從此上演了「緊箍咒」，如果沒有穩定的增長資金，發生大變化的可能性幾乎為零。再加上長期租賃市場的發展，房地產投機者進入租賃時代都不敢哭。為什麼這麼說？
首先，過去房價依次上漲的一個關鍵原因是「槓桿」。開發商可以從銀行和信託那裡拿到錢，不斷追求高價土地，使得新二手房市場產生共鳴，定價也在不斷提高。但現在通過限制總資金閥，增加房企減債考核，開發商想開發下一個項目，能從銀行拿到這麼多錢，那你就必須先把房子賣了，然後你才能用錢進行下一輪開發。"
其次，購房者失去了「幫助」。一般來說，買第一套房子首付30%，買第二套房子首付50%-80%，剩下的都是向銀行貸款。從「五條紅線」對按揭貸款比例的限制可以看出，銀行的按揭貸款越小，比例越低，改變了大銀行從找沒有按揭貸款額度的小銀行突圍的可能性。值得一提的是，按照設定的比例，部分銀行需要下調房貸額度，給出的過渡時間為2-4年。調整到位，如果以後第二套房要求全款，我覺得也就不足為奇了。
最後，租賃市場的發展，尤其是長期租賃，可以大大緩解年輕人買房的壓力，尤其是在租售權逐漸形成的時候。買不起房或者不想買房的可以選擇租房。長期租賃制度的建立和規範也可以使租房者減少對「搬舊」的擔心。從目前的政策來看，包括新修訂的農村集體建設用地入市、土地出讓和租賃土地整理、出租房屋建設閒置土地等。，都在向「出租屋」的供給發力，租房需求轉移購房需求將是一種趨勢。
總結一下:在國家調控下，市場以穩定為主，樓市未必會大跌。但是可以明確地說，炒房團賺錢的時代已經過去了，手裡有多套房的炒房團不僅賺不到錢，除了資金成本之外，還可能賠錢。他們害怕哭。當然，任何事情都有兩面性。雖然目前房價仍然很高，但正如李嘉誠預測的那樣，租賃市場的發展正在一步步走向現實。年輕人不必擔心將來沒有房子住。
那麼，你怎麼看未來的房價走勢？
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