12月1日凌晨2點，名為《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，以「自發布之日起實施」之名，在西安住建官微公布。
按通知要求，西安對二套房首付比例進行細化，已有住房面積在90㎡以上的，購買第二套住房貸款首付最低不少於50%，最高首付調至70%，購（炒）房門檻明顯提高。
因為在2019年6月，西安劃定了除西鹹（不含灃東）、高陵、鄠邑等區縣外的限購範圍，兩套房成了限購區域購買上限，所以這次的首付新政，相當於是在去年限購基礎上的升級。
在這份通知下，西安樓市一些走向逐漸清晰。
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西安小戶型房子庫存積壓 140㎡以上大戶型賣得俏
通知開頭就說，為深入貫徹落實「房子是用來住的、不是用來炒的」定位精神，保障支持自住需求。而政策中「發揮差別化信貸調節作用」，調整的也是購買第二套房的首付比例。
根據西安市政府在2017年出臺的《關於進一步加強管理保持房地產市場平穩健康發展的若干意見》，居民家庭首次申請商業性個人住房貸款購買住房的，首付款比例不低於30%。
在西安貸款買第一套房，首付比例並未調整，30%的首付比例，與全國不少城市保持一致。
一般買首套房的多是剛需置業者。從置業次數來說，往往是首套房或生活範圍內唯一房產；從置業需求來說，集中在婚房、異地安家、孩子上學、落戶等，有不得不買房的強烈因素；從產品來說，傾向於面積緊湊中小戶型，低總價，維持居住的基本配置。
曾幾何時，中小戶型是西安市場主流，不過，今年以來，市面上90㎡左右新房源逐漸減少，高總價、大面積的房子卻站上「風口」。
貝殼研究院高級分析師潘浩在接受媒體採訪時認為，西安新房成交結構偏重大面積改善型產品。
據貝殼研究院統計，截至10月，西安市140㎡～200㎡面積段產品，出清周期為8-9個月，而70㎡～90㎡產品出清周期為24個月，90㎡～140㎡產品出清周期為10～11個月。可見剛需產品庫存積壓明顯，改善型產品相對稀缺，結構性供需不平衡帶來價格上漲壓力。
因此，本次政策提高大面積產品入市門檻，一定程度控制改善型客戶數量，穩定供需結構，抑制價格上漲。
而在首付政策重新向首套傾斜、二套房首付比例因購房面積逐級提升背景下，是否將扭轉未來一段時期西安樓市的產品架構，值得拭目以待。
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強化預售管理，高層要蓋到7層以上才能拿預售證
通知指出，開發商申請預售許可證的，7層及以下建築要求封頂；7層以上建築至少要到地上7層以上。一般預售許可證是「五證」裡最後一個拿到的，有預售證才有合法銷售資格，很顯然，這一條是對預售管理的再強調和加強。
同時，新政還要求嚴格預售資金監管和劃撥。
通知強調：「各級住建部門要建立預售資金監管銀行的信用管理體系，對於存在配合挪用資金等違規行為的商業銀行，在一定期限內暫停在西安開展預售資金監管業務。」
同時，「轄區住建部門要根據商品房開發項目施工計劃，區分主體結構封頂、竣工驗收、不動產首次登記等節點，嚴格按照工程建設進度核撥預售資金，保障項目如期建設，防範項目建設風險。」
有業內人士稱，預售資金管理一直都是開發商的「噩夢」，但在過往執行中，開發商的財務人員經常有「途徑」把資金從監管戶中倒出來，這幾乎已不是公開的秘密了。政策明確的前提下，將會對執行效力形成考驗。
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炒房者基本沒槓桿可加，購房兩極分化效應或將加劇
此次新政最引人注意的是，在二套房首付比例方面進行細化。尤其是已有住房面積超過90㎡的，若再次貸款買房，首付比例比以前皆有提高。
通知還特別提到，居民家庭住房商業貸款未結清時，再次使用商業貸款購買住房的，首付比例不低於60%。結合西安目前實施的限購範圍，可以說，西安城六區、長安區加上高新、經開、曲江、滻灞、航天、國際港務區、灃東新城和臨潼等，全市核心的利益所在，給投機炒房的空間越來越小。要滿足自己改善需求，要麼等一等，要麼錢多，或者買其他區域。
2020年7月的綜合成交價（含住宅+別墅）
60%的首付，除非是變相突破信貸政策，不需要多說，基本沒啥槓桿可加了。
一定程度上，二套房首付比例提高，將減少購房人數量，但可能也會加劇房地產市場中的馬太效應：首付款提高，只有資金更充足的人才有資格購入房產，若此時是房價上漲比較緩慢的時期，是否也就意味著，他們比資金不足的人掌握了更多「上車」機會。
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「堅決遏制房價過快上漲」，強調西安調控一盤棋
首付門檻提高，將有利於銀行優化風險管理，這符合當前金融監管趨勢。
巧不巧。在近日出版的《輔導讀本》中，銀保監會主席郭樹清發表的署名文章提到：目前，我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。
當然就西安來說，更現實的需求是「堅決遏制房價過快上漲」。截至2020年11月，西安新建商品住房銷售價格連漲四年半，一些非限購區域的房價亦水漲船高。此次新政，特別點名了鄠邑區、高陵區和西鹹部分未限購區域，強調了西安樓市調控一盤棋的思路。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，未來西安的調控仍有可能進一步收緊。此次通知明確，未實施住房限購政策的高陵、鄠邑等區縣及西鹹新區部分區域，要密切關注市場形勢，保障自住需求，抑制投資投機行為，穩定房地產市場發展。一方面，政策繼續強調了調控收緊和嚴管市場秩序的導向；另一方面，對於一些不限購的區域，尤其是類似西鹹新區等熱點區域，後續也需要繼續觀察市場動向，防範市場炒作。
放眼全國，各地調控紛紛從上半年的寬鬆走向收緊。有機構統計，前11月，全國房地產調控次數已接近500次，近兩個月來，各城市出臺調控政策更是超過30次。從一開始的「限價、限售」到「打擊假離婚」、「打擊萬人搖」，降低槓桿使用率、緩解樓市炒作熱度，則是調控中常見的手段之一。在年末重提「穩地價、穩房價、穩預期」，這給明年初定了調。
房地產調控從本世紀初就開始了，遺憾的是調控了20年，房價上漲了20年。20年來出臺的所有調控政策都是在買賣層面「縫縫補補」，要想調控房價還需要從不動產持有層面進行根治——或許唯有房產稅才是真利劍。
作者/來源：二三裡資訊
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