來源：券商中國
房地產調控最新定調來了！
12月3日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在住建部召開座談會。他強調，要深入學習貫徹習近平總書記重要講話和指示批示精神，貫徹落實黨的十九屆五中全會精神，堅定不移落實房地產長效機制，謀劃好「十四五」時期住房工作，加強住房保障體系建設，有效擴大保障性租賃住房供給。
此次會議有何信號意義？韓正的講話包括哪些重要內容？傳遞出哪些政策意圖？來看關鍵解讀：
明確短期市場調控不放鬆
12月3日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在住建部召開座談會。他強調，要深入學習貫徹習近平總書記重要講話和指示批示精神，貫徹落實黨的十九屆五中全會精神，堅定不移落實房地產長效機制，謀劃好「十四五」時期住房工作，加強住房保障體系建設，有效擴大保障性租賃住房供給。
韓正表示，房地產長效機制實施以來，各地各部門認真貫徹黨中央、國務院決策部署，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，堅持因城施策、一城一策，夯實城市主體責任，加強房地產金融調控，房地產工作取得了明顯成效。要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，從實際出發不斷完善政策工具箱，推動房地產市場平穩健康發展。
對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受證券時報·券商中國記者採訪時表示，這個節點召開房地產座談會，主要是因為十九屆五中全會和「十四五」規劃中提及到房地產的內容，此次會議是落實十九屆五中全會精神，強調和重申「十四五」期間房地產方面的政策方針，包括調控政策和住房保障等。
「其中，對房地產調控政策進一步定調，如『房住不炒』，短期不刺激，調控這根弦要緊繃等，這意味著短期來看，政策面是不松的。」楊紅旭對證券時報·券商中國記者說。
值得注意的是，韓正還提出，從實際出發不斷完善政策工具箱。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時報·券商中國記者採訪時表示，提出完善政策工具箱，就是說要把政府採取的一些措施總結一下，什麼情況下採取什麼措施既穩定市場又能夠控制預期，還能夠保障交易量價的穩定，然後又不至於房價上漲，這個要求還是比較高的，這就要求政府有很高超的調控藝術。
11月3日，新華社正式發布《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議》，其中，關於房地產調控方面的表述為：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購併舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。
11月17日，住建部部長王蒙徽撰文解讀「十四五」規劃和二〇三五年遠景目標的建議中提出的「實施城市更新行動」，其中提到，穩妥實施房地產長效機制方案。因城施策，落實城市主體責任，健全政策協同機制、省部市聯動機制、監測預警機制、市場監管機制和輿論引導機制，建立房地產金融審慎管理制度，全面開展房地產市場調控評價考核工作，著力穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。
中期加強住房保障體系
韓正在會上還提出，要加強「十四五」時期住房發展頂層設計，研究好住房市場和住房保障兩個體系，更好發揮規劃的導向作用。完善相關法規和政策，加強日常監管，促進住房租賃市場健康發展。
韓正強調，要以保障性租賃住房為著力點，完善基礎性制度和支持政策，加強住房保障體系建設。要處理好基本保障和非基本保障的關係，盡力而為、量力而行，著力解決困難群體和新市民住房問題。要處理好政府和市場的關係，既強化政府保障作用，也要積極運用市場化手段。要處理好中央和地方的關係，堅持不搞「一刀切」，鼓勵和指導城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落實好城市主體責任。
對此，楊紅旭對證券時報·券商中國記者表示，中期就是住房制度的建設，做到保障和市場化兩個方面有機結合。「作為一個主管房地產的副總理，去住建部開這種座談會，進一步向外界傳遞出中央對於房地產市場很關心、對調控政策和住房保障都很關心的信號。」他說。
李宇嘉也認為，此次會議重點提到住房保障，要解決低收入人群的住房保障和新市民的住房需求包括人才住房，韓正提出要處理好保障和非保障的關係，就是說保障住房還是政府要兜底，應該花財政的錢，而人才住房還是要走市場化的路徑，不能花財政的錢，更多的是要發揮市場的作用去供應商品房。除了保障住房以外，提到保障性租賃住房。
此前，王蒙徽撰文解讀「十四五」規劃和二〇三五年遠景目標的建議中提出的「實施城市更新行動」時，提到完善住房保障體系，加快構建以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，結合城鎮棚戶區改造和老舊小區改造，有效增加保障性住房供應。以解決新市民住房困難為出發點，大力發展租賃住房，完善長租房政策，擴大小戶型、低租金的保障性租賃住房供給，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房。
深圳上海等多地「打新」盛行
近期，部分城市樓市成交火爆，一些「網紅」樓盤甚至出現「萬人搶房」「眾籌打新」現象。特別是深圳網紅新盤華潤城潤璽一期，千套房源、萬人搖號、2天全部清盤，總價2000萬房源熱銷背後是「剛需」代持的現象，引發市場廣泛關注。
業內人士指出，深圳「打新」盛行的原因跟限價政策有關，新房限價導致與二手房的價格倒掛，創造出了「天上掉餡餅」的財富效應，讓很多人沒有「房票」花錢買「房票」讓別人先代持，也有購房者把手上的房賣掉去「打新」。以深圳華潤城潤璽為例，該新盤均價為13.2萬/㎡左右，而周邊華潤城潤府的二手房均價在18萬以上，價差達到4萬~5萬，這意味著按該樓盤最小的100平方米戶型算，如果搖中最少能賺500萬。新房市場與周邊二手房市場巨大的「價差」是此類打新熱存在的根本原因。
針對深圳華潤城潤璽一期項目代持炒房等情況，深圳市住建局回應媒體稱，政府主管部門高度重視，正在調查處理中，一旦發現存在違規行為，將依法依規嚴肅處理。針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。
貝殼研究院的最新數據顯示，深圳「715」新政後，又有「729」新政補充，整體調控從嚴，而新房在抑制房價過快上漲過程中，刺激剛需客戶主力入市，市場熱度較高。1-11月，深圳新房市場成交累計39222套，面積390萬平方米，面積同比增長22.2%。
不只深圳，上海近期新房市場也熱度不減。有媒體統計，截至10月底，今年上海的一手房銷售已出現12次千人搖號，認籌率超過100%的項目搖號已達65次。11月的「千人搖」項目是浦東周康板塊的仁恆錦繡世紀，入市體量最大，340套可售住宅全部推出，供應量約3.8萬㎡，備案均價6.6萬元/㎡，實際有效認籌1077組，認籌率317%為當月最高。
如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友12月3日在微頭條發文稱，同事今年在上海買房的親身經歷：搖號，從夏天搖到冬天，第五次終於搖到了，輪到他選的時候只有3套了，所以二樓也不敢挑了。雖然要三天內交完首付，但他覺得自己還挺幸運的。要知道他買的可是上海12月的第一個日光碟，外環外，均價6.6w，認籌率高達518%，這就意味著超過五個人搶一套房子，競爭不可謂不激烈。而與此形成鮮明對比的是，年初一期開盤均價6.1w，認籌率只有19%。可見不僅是深圳，上海新房也是真的火了，主要還是價格倒掛太嚴重，還有高額的稅費，聽他說前幾天看中了二手房，房東2010年左右100w買入，現在掛牌690w，要付30多w增值稅，再加上佣金、契稅，差不多要加10%的成本，所以打新也成了一種迫不得已也是相對明智的選擇。
此外，多個二線城市今年以來新房市場保持高熱度。貝殼研究院最新數據顯示，成都、南京、東莞、廈門、揚州1-11月成交面積累計增長10%以上，市場保持熱度。其中東莞和廈門增速較快，分別超過20%和40%。東莞調控雖然升級，但供應端11月持續集中推盤，拉動成交量增速快速上升。廈門11月商品住宅成交面積環比同比分別增長38%和187%，預計年底將保持高熱度。