來源： 澎湃新聞網
2019年，「穩字當頭」的基調下，中國房地產市場總體平穩，但區域分化、城市分化的態勢是罕見的。最突出的表現，就是一線城市中北上廣整體平穩或回落的情況下，深圳樓市突然爆發。2019年，深圳新房住宅成交量突破320萬平米，擺脫了連續2年在300萬平米以下徘徊的局面，同比增長26%，成交套數達到3.3萬套；二手住房成交套數達到近6.8萬套，同比增長11%。2019年年底，深圳樓市「翹尾」行情很明顯，11月新房住宅和二手住房分別成交3196套和8013套，同比分別增長61%和92%，二手房成交量創2016年4月以來新高。那麼，究竟是什麼因素製造了「現象級」深圳樓市？
陣痛與經濟「失速」事實上，在過去數年間，深圳經濟經歷一次不小的陣痛。近年來由於環保攻堅、高成本衝擊、貿易衝突等，很多種小企業不得不關廠，或選擇外遷（遷到內地或東南亞），深圳外圍（沙井、西鄉、福永等地）中小空業園區空置現象明顯增加。土地整備和城市更新開始釋放空間，2016-2018年釋放出16平方公裡，整個「十三五（2016-2020年）」釋放出30-35平方公裡。而且，「工改工」項目在2018年有42個，這是歷史最大規模，接近2017年的三倍，比工改商、工改居、工改綜合加起來還要多。還有一個很重要的現象，2018年以來金融「去槓桿」，網際網路紅利開始下沉，高新技術產業受到貿易衝突影響等，2019年以來，深圳的當前幾大優勢產業（金融、網際網路、高新技術、房地產等）對經濟的貢獻度有所弱化，導致主要經濟增長開始下行。
於是，就有了不久前關於深圳經濟「失速」的報導。2019年三季度，深圳GDP增速6.6%，比二季度下降了0.8個百分點，同比去年三季度幾乎沒有增長。2019年1-3季度，深圳規模以上工業增加值增長5.3%，對比去年同期8.3%的增速，一下子掉了3個百分點；2019年前三季度，深圳進出口總額下降了1.8%，出口增長了4.8%，進口下降了9.3%；民企投資「失速」，前三季度深圳民間投資僅增長3.0%，比全國水平（4.7%）低了50%。2019年三季度，深圳中低端製造業普遍下滑，橡膠和塑料製品業下降13.2%，金屬製品業下降7.3%。另外，根據《深圳市2018年中小企業發展情況的專項工作報告》，近三年外遷企業裡面，電子信息行業佔比接近4成，比例為37.5%。而且，近三年外遷的近50%為億元工業企業，其中近30%為大型工業企業。可見，外遷的不僅僅是低附加值的產業，還有電子信息等深圳傳統優勢產業。房地產市場來看，從2017年開始，前端的土地出讓就表現乏力。2017和2018年，深圳土地購置面積同比分別增長-19.4%和-13.1%。與之相伴的是2018年房地產市場成交的低迷。根據珊瑚數據，2018年新房價格較高的寶安（5.2萬元）、福田（9.3萬元）、南山（9.2萬元）、羅湖（7.3萬元）和龍華（5.77萬元）等，新房供應增長了1-2倍，其中寶安供應佔40%。但是，成交明顯與供應不匹配。這就導致一個結果，過去屢屢上演的「日光碟」，現已絕跡了。根據中原地產統計，2018年，深圳新開盤的去化率只有40%。2019年上半年，深圳新盤開盤去化率僅32%，很多豪宅項目開盤去化僅10%。
再出發：從大灣區規劃開始2019年2月18日，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》落地正式落地，《綱要》將深圳與香港、澳門、廣州一起，作為四大中心城市一起成為區域發展核心引擎，繼續發揮比較優勢做優做強，增強對周邊區域發展輻射帶動作用。其中，深圳繼續發揮作為經濟特區、全國性經濟中心城市和國家創新型城市的引領作用，加快建成現代化國際化城市，努力成為具有世界影響力的創新創意之都；支持深圳依規發展以深圳證券交易所為核心的資本市場。彈性十足的深圳樓市迅速回升，4-5月份的二手住宅成交量迅速突破冷暖「分水嶺」的7000套，並催生了「6.24」史詩級的土地拍賣，龍華地塊誕生了深圳的單價新「地王」（可售樓面價）。4月份，銀保監發布收緊地產銀根的23號文，隨後包括深圳在內的地產信貸規模「大檢查」，以及「7.30」政治局會議「不將地產作為短期刺激經濟的手段」的強力調控表態後，2019年年中深圳樓市有所回調。但隨後，又一針強心針注入。2019年8月18日，中共中央、國務院發布《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，《意見》認為，到2025年，深圳經濟實力、發展質量躋身全球城市前列，研發投入強度、產業創新能力世界一流，文化軟實力大幅提升，公共服務水平和生態環境質量達到國際先進水平，建成現代化國際化創新型城市。到2035年，深圳高質量發展成為全國典範，城市綜合經濟競爭力世界領先，建成具有全球影響力的創新創業創意之都，成為我國建設社會主義現代化強國的城市範例。到本世紀中葉，深圳以更加昂揚的姿態屹立於世界先進城市之林，成為競爭力、創新力、影響力卓著的全球標杆城市。意見發布實施以後，預期敏感的二手樓市迅速反應，新一輪的更大力度的反彈醞釀中。
催生深圳一枝獨秀的行情，特別是年末「翹尾」行情，則是11月以來，深圳樓市調控微調「三部曲」。首先，2019年「雙11」，深圳取消了「總價」標準的豪宅稅。根據深圳貝殼統計，深圳220萬套存量商品住房，平均價格為500萬，按照原有的總價標準，40%的為「非普通住宅」（俗稱「豪宅」），所有掛牌的二手住房中，40%是豪宅。總價標準取消以後，「非普通住宅」總價合計5.6%的增值稅廢除了，交易稅費節約普遍在25萬-50萬之間。這個政策的直接效果，就是打通「二手房-新房」的「換房」鏈條。而每一次「換房」，至少帶動2套房交易，甚至是3-4套的循環。換房加快，新房交易就激活了，這一政策無疑是行情的導火索。近期，距離深圳主城區100公裡的深汕新區，解凍了購房政策，「以家庭為單位，限購2套房屋，但5年內不能賣」，這就是深圳樓市調控調整「三部曲」的第二部。信號很明確，就是要鼓勵大家買房，鼓勵分享區域長期紅利，但不鼓勵短炒。也就是，以長期紅利做擔保助推企業投資，區域打造成「增長極」的獨角獸，兌現長期紅利。同時，深圳還要建設第二機場，要補上自己的短板，比如教育、醫療，還要讓強項更強，比如建設國家科學中心等，成為一個沒有明顯短板的城市，這才能配得上全球城市範例的發展目標。至於深圳樓市調控調整「三部曲」的第三部，即公寓取消「只租不售」。一方面，近年來「租購併舉」的住房新制度下，租賃大規模供應，加上「二次房改」落地後，租賃住房還將放量，2019年深圳房屋租金已下跌，不再需要強制企業持有公寓，發展長租業務了；另一方面，公寓「只租不售」，目的是為了防範產業用地「房地產化」。2018年，深圳市政府已經劃定了270平方公裡產業用地區塊紅線。而且，近年來企業外遷，城市更新和土地整備對存量產業用地整合，已騰挪出大量的用地和空間，前述30平方公裡產業用地出讓，就是這麼來的。更重要的是，作為粵港澳大灣區的龍頭，作為各方面「都要好」的先行示範區，土地驅動區域開發，基建落地，與周圍城市互聯互通，公共服務和配套跟上，打造區域增長極，深圳的房地產還要發揮重要的作用。對於想要在深圳實現「居者有其屋」的新市民、新就業大學生來說，總價在200-300萬的公寓產品，無疑是比較好的選擇。2019年上半年，深圳商務公寓達到新建商品住房供給的41%，比2018年增長了9個百分點。毫無疑問，總價和單價都可控的公寓，已經成為深圳多渠道住房供應、滿足住房需求的重要組成部分。
當然，不用擔心會偏離「房住不炒」，深圳在房地產長效機制上已先人一步，「雙限雙競」（限地價、限普通住房價格，競地價、競建設人才住房面積）常態化了，不管是賣地還是買房，就是對接人才住房和保障性住房，對接實體經濟。而從另一方面來講，深圳發展好了，大灣區其他8個城市才能發展得好；進一步講，深圳發展越好，大灣區就越好，實現「9+2（港澳）」徹底的互聯互通才有保障。更可期的未來
2019年12月份，據初步統計，深圳新房住宅成交突破4000套，達到4867套，同比增長44%，創2016年3月以來的成交新高；二手住房或將突破10000套（初步估計為9950套），同比增長161%。以公寓為代表的非住宅成交也很旺盛，12月份，整體商品房成交量達到7042套，這是2016年以來的成交最高值，同比增長12.5%。根據貝殼統計，當前深圳新房成交已處於2015-2019年月平均成交（1/2-3/4）分位數，正在接近上一輪迴升期的均值，而北上廣還處在（1/4-1/2）分位數，繼續在「磨底」。二手房方面，深圳處在2015-2019年月平均成交（3/4-1）的分位數，已回升到上一輪迴升期的均值，北上廣二手房普遍處於低迷狀態。更驚異的是價格，11月是深圳樓市值得紀念的日子，二手房成交均價，歷史上第一次突破6萬元，6.1萬元的成交均價比10月的5.8萬元，上漲了5.2%，比去年同期的5.4萬元，上漲了13%。從周數據監測看，12月深圳二手住房價格達到6.3-6.4萬元/平米，再創歷史新高。目前看，只有深圳當前的房價，回到歷史房價最高點（熱點城市普遍在2017年3月-2018年上半年），而其他熱點城市普遍下跌，京滬相比歷史最高點房價（分別在2017年3月和2017年4月）分別下跌13%和12%。另外，2019年11月份，深圳有58%的掛牌二手住房上調價格，京滬分別為10%和18%。2019年12月份，京滬深二手房上調價格佔比依舊如此。
2019年，深圳樓市的另一大看點，就是土地供應全面放量。2019年「6.24」史詩級土拍，供地總建築面積70萬平米，合計成交價款224億元。2019年11月22日，深圳6塊宅地集中出讓，總建築面積77.6萬平方米，可謂2019年規模最大的土地拍賣。這6宗地掛牌起始價132億元，最終成交價款127.51億。兩次住宅供地合計成家價款高達350億。2019年11月5日，深圳召開產業用地全球推介計劃新聞發布會，宣布一次性集中推出30平方公裡產業用地。深圳這30平方公裡，要搞三個產業：重大創新載體、新興產業集群和產業鏈重點領域。
可以判斷，深圳的未來更加可期。根據統計局數據，過去10年，深圳常住人口從2009年的995萬增長到2018年的1303萬（實際常住人口可能在1600萬，全部管理人口超過2200萬）。近5年（2014-2018年），深圳年度常住人口分別增長15萬、60萬、53萬、62萬和49.8萬，已成為全國各大城市人口增長最多的城市。深圳建設先行示範區的意見中，在房地產方面，國家明確深圳要先行探索長效機制。人口快速增加，作為大灣區的龍頭，城市新定位造成人口、產業的吸附能力繼續提升。
2019年12月初，《深圳建設中國特色社會主義先行示範區的行動方案（2019-2025）》正式印發，提出2025年要完成的「三大戰略，127個事項」。細數這127個事項，無不是重大事項。描繪重點發展地區的用語，都是向「全球」、「國際」、「樞紐」、「世界級或世界一流」等目標打造；描繪改革的，都是要「率先」或「突破」。唯有此，才能不辜負先行示範這個頭銜。比如，處於我國東南地理末端的深圳，入選全國第一批交通強國試點單位。未來，深圳將是1億人口區域的中心，要與港澳、與珠三角城市、與「泛珠三角」區域互聯互通。根據《深圳建設交通強國城市範例行動方案（2019-2035年）》，深圳在打造交通強國示範城市風貌，要做2個工作：一是由深圳主導、周邊城市協同，開展深莞惠都市圈軌道一體化規劃，推進都市圈城際鐵路項目建設；二是加快深圳城市軌道交通網絡向周邊城市延伸，推進一批跨市城市軌道規劃建設。12月8日，深圳地鐵9號線二期工程開通，地鐵線網總裡程達303.4公裡。到2025年，運營裡程將達到500公裡；2035年深圳將形成33條線路、總裡程達1335公裡的軌道網絡。除了軌道交通外，以「飛地」的形式帶動周圍「小兄弟」們，走共同富裕之路，是深圳肩負的大灣區互聯互通的另一個歷史責任。除了已成為「飛地」的深汕新區，全省支持深圳先行示範區建設的會議召開以後，廣東各市主動對接深圳、廣州這兩個增長極，深河（深圳-河源）「飛地」已開始謀劃，預計後續還會有其他「飛地」的規劃方案出爐。總之，近期深圳樓市調控「三部曲」，目的就是讓房子流轉起來，鼓勵大家買房和換房，促進供銷兩旺，帶動土地供應和成交，促進區域開發、互聯互通。在穩定經濟的同時，為基礎設施和公共服務融資。剛剛結束的中央經濟工作會議，在總結2018年工作成效時，有一個全新的表達，「必須從系統論出發優化經濟治理方式，加強全局觀念，在多重目標中尋求動態平衡」。實際上，這句話是對今年以來包括房地產在內的宏觀調控手段和方式的一種肯定性評價，深圳地產政策的變動，正是對這一精神的領會和貫徹。（李宇嘉，作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）