本報記者 方超 劉頌輝 蘇州報導
蘇州樓市正在「過冬」。
克而瑞蘇州數據顯示，截至2020年12月底，蘇州商品住宅庫存創歷史新高，高達近7萬套，去化周期達12個月，而「蘇州二手房價格逐月下跌」更因被央視關注，登上微博熱搜。
《中國經營報》記者實地走訪蘇州樓市了解到，自2020年下半年開始，除了「限時秒殺」、特價房源等常規購房優惠措施外，還有開發商祭出「買房送特斯拉」等促銷大招，而中鐵諾德國禮等「地王」項目更有單套房源直降百萬元之舉。
「地王」入市拉鋸戰
單套房源降價幅度最高達百萬元，中鐵諾德國禮——這個在蘇州市場知名度頗高的「地王」項目，當下無疑正處於「水深火熱」之中。
記者在實地走訪中發現，中鐵諾德國禮項目房源目前皆處於降價出售的狀態，其中，9 號樓 1102 室150.11平方米的房源，原總價為475萬元，現在則為360 萬元，降價幅度達到115萬元，更讓人意外的是，購買此房源還可額外獲贈一車位。
然而，令人尷尬的是，在如此大幅度的優惠措施下，中鐵諾德國禮的去化情況卻不太理想。
蘇州市區商品房銷售網上管理系統顯示，截至 1 月13日，在中鐵諾德國禮全部148套房源中，仍然有80套處於可售狀態，而值得注意的是，中鐵諾德國禮拿預售證的日期為2020年7月31日，也即經過長達5個月的時間，其去化率也不到50%。
遭遇去化難題的中鐵諾德國禮，其實頗有來頭。
「到目前為止，我們這塊地還是吳中區『地王』，四年了還是『地王』！」置業顧問宋滔談及此事，頗有些興奮，「拍地時是19家房地產公司參與爭奪，包括九龍倉、中海、碧桂園、蘇高新等，但最後只剩包括我們在內的兩家房企在爭，最後還是我們拿下來了，就是因為這塊地規劃得好。」
將時間拉回到2016年，這是一個在全國範圍內都頻出「地王」的年份，有「房價四小龍」之稱的蘇州，自然也不例外。2016年9月，中鐵諾德以樓面價28965元/平方米，溢價率93%的代價拿下當前的諾德國禮地塊，迄今仍是吳中區「地王」。
儘管坐擁「地王」之名，但選擇在3年後入市的中鐵諾德國禮，依然「倍感煎熬」。
相關信息顯示，中鐵諾德國禮項目備案均價為31528元/平方米，但實際售價僅在2.5萬元每平方米左右，「中鐵諾德國禮不降價的話，很難賣出去」，一位長期關注木瀆板塊的蘇州地產行業人士也感嘆道，「它周邊新房、二手房價格甚至還比不上諾德國禮的樓面價。」
第三方平臺也顯示，同屬木瀆板塊的姑蘇金茂府均價2.7萬元每平方米，佳兆業和光雅院2.35萬元每平方米，而中鐵諾德國禮旁邊的二手房永新大成郡均價僅為2.2萬元每平方米。
對於項目去化等問題，記者此前致電致函蘇州諾德瑞宏置地，但截至發稿，未獲回復。
值得注意的是，遭遇去化難題的蘇州「地王」，不僅僅是諾德國禮，某品牌房企同樣於2016年在蘇州市場拿下三塊地，成為各自板塊的「地王」，但記者走訪發現，截至2021年1月，兩塊地所建項目迄今未完成去化，剩下一塊地的銷售中心甚至還未完全搭建起來。
「姑蘇區、高新區、相城區的多宗單價『地王』，入市周期均在3年以上」，克而瑞地產研究認為，蘇州某些「地王」「本身麵粉價格明顯高於麵包價，加上成本之後，在當前較為嚴苛的限價背景下，推盤即意味著『賠本』，所以這些『地王』項目依舊處於擱置狀態」。
買房就「送」特斯拉
「買房送特斯拉Model 3」，蘇州姑蘇區的綠景公館1898曾打出如此廣告，在蘇州房地產市場一度引發不小的關注。
「是原來的活動，送特斯拉首付，相當於3萬塊錢，不是送特斯拉，特斯拉一輛得多少錢啊？貴的要20多萬，不可能送一輛車」 ，在記者實地走訪盛名在外的綠景公館1898項目時，面對買房送特斯拉的疑問，置業顧問劉源連珠炮式地回復道。
記者注意到，在網絡流傳的「買房送特斯拉Model 3」的宣傳畫中，開發商的確是在Model 3字樣下方標註了一行小字——「標準版首付」，劉源同時表示，「現在不搞送特斯拉首付活動了，因為很多客戶本身有車，就不想買特斯拉了」。
儘管「蹭」上特斯拉的熱度，但綠景公館1898的去化情況似乎並不理想，相關信息顯示，綠景公館1898在2020年9月份獲得預售證，一次性領取136套住宅房源，但截至2021年1月13日，依然有95套房源處於可售狀態。
不僅僅是綠景公館1898，在盛澤湖旁邊的九龍倉蔚藍花園項目，也遭遇去化難題。
「別看現在很荒涼，但是盛澤湖被譽為『下一個金雞湖』。」在九龍倉蔚藍花園銷售中心，有置業顧問對著看房人熱情地推介著，儘管被描述成「下一個金雞湖」旁邊的項目，但在記者所待的一個小時時間內，卻發現來看房的個人寥寥無幾，絕大多數皆為中介帶來的看房團。
「我們帶客戶成交了很多，之前有100多個中介在這兒打電話邀約客戶，因為很多人都不知道這裡。」中介王麗指著銷售中心旁邊的一棟樓對記者表示，參加貝殼購房團一般能夠「便宜幾萬塊錢」，甚至可以有九二折優惠，而記者也注意到，「貝殼獨家 雙湖臻品 傾城爭藏」的廣告畫，被擺在九龍倉蔚藍花園銷售中心門口。
儘管找來渠道「助陣」，但九龍倉蔚藍花園的高層去化情況依然不佳，蘇州市區商品房銷售網上管理系統顯示，截至2021年1月初，在蔚藍花園項目所開盤的高層房源中，仍有 500多套處於可售狀態，不僅如此，九龍倉蔚藍花園「高層領證3次均去化慘澹」的情況，早在2020年11月，就被蘇州當地房地產平臺關注過。
對於項目去化等問題，記者此前曾致函九龍倉蘇州公司相關負責人，但截至發稿，未獲回復。
去化焦慮
在買房「送」特斯拉等優惠花樣背後，則是蘇州樓市當下所面臨的「凜冬時刻」。
克而瑞蘇州發布的數據顯示，在新房市場上，2020年蘇州市區商品住宅供應面積1107萬平方米，同比增加23.55%；蘇州市區商品住宅成交面積835萬平方米，同比減少12.81%，「很明顯可以看出蘇州2020年供應增加、需求減少，使得市場呈現供大於求的狀態」。
而庫存量無疑更能反映蘇州市場的冷熱，相關數據顯示，截至2020年底，蘇州住宅庫存量達到69684套，而在2020年，蘇州市區新房總籤約為66866套，同比下跌12.88%，也即蘇州新房庫存量完成去化要12個月時間。
「蘇州商品住宅的庫存創歷史新高，高達近7萬套，這樣的庫存數據是蘇州歷史未有的」，克而瑞蘇州如此評價道。
「如果算上二手房的掛牌量，去化周期將更是一個可怕的數字。」蘇州當地一行業人士對記者表示，截至2020年12月底，鏈家網上的蘇州二手房掛牌量已經達到9.8萬套了，而此前「蘇州二手房價格逐月下跌」也一度衝上微博熱搜。
「最大影響因素還是之前的調控政策，蘇州樓市目前的情況相當於『7·24』調控政策的後遺症」，在克而瑞蘇常區域總經理戈文問看來，儘管市場會有周期性波動，「蘇州各方面都比較強，但是也架不住這政策的嚴厲」。
無獨有偶，一位TOP50房企的蘇州區域負責人也對記者表示，2019年蘇州「7·24」調控政策後續影響很大，「抑制了很大一部分的投資客戶，而在客戶房票有限的情形下，會對投資更加謹慎，目前市場還是以自住為主。」
不過值得注意的是，儘管蘇州樓市去化情況不容樂觀，但蘇州2020年的土拍市場卻熱度較高。
數據顯示，2020年，蘇州市區涉宅經營性用地共成交74宗，成交面積約為405.55萬平方米；總成交金額為1108.4億元，平均成交樓面價為13851元/平方米，平均溢價率為9.35%，且「74宗涉宅地塊無一流拍，且絕大多數地塊溢價成交」。
「各大房企還是比較看好蘇州市場，因為在整個長三角範圍內，優質區域的土地比較少，蘇州肯定是大家一直想深耕的一個地方，所以大家還是有信心繼續在蘇州拿地。」上述房企負責人如此表述道。
戈文問也對此表示贊同，「蘇州是『最強地級市』，房企還是想到蘇州來，儘管它目前市場不好，但是去年成交量800多萬平方米，在全國也是排在很靠前的位置」，其同時表示，「蘇州是有流量的城市，未來值得看好」。（宋滔、劉源、王麗皆為化名）