供小於求，漲價；供過於求，跌價。亙古不變的常識。
三歲以上都知道房地產市場是個政策市場，不過，即便是樓市也無法長期抗拒供需關係。
現在，無錫樓市再次傳出重要信號！
供需關係已經進入另一個階段——買房人當上帝的日子，就在眼前。
同時，無錫一大批開發商可能要哭了，想要繼續割韭菜，先自己上上稱，看看到底幾斤幾兩。
▲圖源：網絡
高位
如你所見，無錫的新房量真的越來越多了。
而最近大批的純新盤仍在湧入市場，幾乎每個區域至少都是兩三家競爭樓盤，前後腳公開售樓處、開盤，關鍵營銷節點，層出不窮。
根據克爾瑞官方數據，10月份無錫商品住宅供應面積達90.93萬㎡，環比高達90.07%。
但成交面積僅45.68萬㎡，環比數據是-17.61%，成交套數3804套，環比下降17.03%。
這意味著，供應數始終在直線上升，而成交卻在逐步走下坡路。
▲圖源：克爾瑞無錫
此外，無錫細化的8個區域中，供需嚴重不平衡的便是新區。
看看今年開盤熱銷的項目，多集中於房價還沒有過爆的熱門板塊，例如錫東新城、北塘區等。
這些板塊新房庫存量並不大，但今年面市推新的樓盤較為集中，在區位配套利好之下，售罄熱銷也是理所當然。
與之相反的那些滯銷樓盤，大多位於相對冷門的板塊，比如玉祁、東港、陽山等等。
由於離主城比較遠，基本處於遠郊的位置，買房人置業熱情低，板塊內多數樓盤都是靜悄悄上市，靜悄悄的賣。
▲圖源：克爾瑞無錫
除此之外，今年「金九銀十」無錫商品住宅成交面積僅99萬㎡，成交量不足2018年同期的1/3。
甚至比號稱「無錫史上最嚴調控」的2017年同期成交量還要低19萬㎡，刷新了近五年來「金九銀十」無錫成交量的最低紀錄。
而商品住宅新增供應面積達157萬㎡，同比增加7萬㎡，幾乎是2016年同期供應量的3倍，創造了近五年來「金九銀十」無錫供應量新高。
但是，開發商們的競爭對手，不僅僅是其他新房，還有成千上萬的二手房。
無錫二手房2020年10月份成交量共計4167套，上月成交下跌23.71%，同比去年同期成交下跌18%。
根據今天的諸葛找房有效房源7.7萬套，鏈家真實在售二手房掛牌量約3.9萬套。同時每天還有大量的新增房源，比如光昨天新上房源287套。
▲圖源：諸葛找房
▲圖源：鏈家
一邊是不斷增加的庫存，另一邊卻是並沒有完全跟上的成交量，將整個去化周期進一步拉長。
降價
眾所周知，根據國家統計局的歷史記錄，從2019年3月至2020年9月，無錫房價連續上漲了19個月。
可就在昨天，數據再更新，新房終於迎來首次下降，二手房價與上月持平。
其中，10月無錫新房價格環比下跌0.1%；10月無錫二手房價環比與上個月持平。
▲圖源：國家統計局
看完官方的數據，真實的市場中更是哀嚎遍野。
新房促銷的聲音此起彼伏，打著特價房的幌子，蹭著雙十一的熱度，只為搏一搏眼球，吸引點關注度。
二手房的衝擊更為直接。兩年限售期不到虧本轉手，顯然，這些人當初買房不是為了自住，很可能是炒房炒糊了，或者資金鍊轉不動了。
▲圖源：朋友圈
當然，這也就意味著，接下來無錫樓市加推上市的樓盤，短期內只能牆上碼磚，越壘越高。
這對於買房人來說，是一件好事；可對於開發商來說，實在高興不起來。
更別說，今年的土地供應是一輪接一輪的上。
放血
日曆行至11月，無錫已經完成了10場土拍，第11場土拍也已經提前安排好了。
雖然無錫下半場出讓的涉宅地塊數量不多，推地速度也放緩，但分量不減，沒有一塊地流拍。
且，沒有一塊地價出乎意料的便宜，反而高價地還在不停的往外冒。
沒有存糧的開發商，依然要殺進土拍搶地。相比賣不動，無米之炊才是斷了生路。
但這麼多房企自然也不傻，現在樓市下行，能拖就先拖著，等著市場熱乎了、周邊地更貴了再入場也不遲。
比如早在去年就拿地的甘肅建總，前不久才公布案名百酈華庭；再比如年初的中奧泰山路地塊，至今還沒有動靜...
▲無錫萬元地匯總
對開發商更糟糕的消息，是「三道紅線」的鐵令。
市監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置「三道紅線」，控制房地產有息債務增長：
紅線一：剔除預收款後的資產負債率大於70%；
紅線二：淨負債率大於100%；
紅線三：現金短債比小於1倍。
房地產是典型的資金密集型行業，融資能力與現金流是兩大生命線。一旦發債融資受到限制，那麼剩下的唯一選擇，就是通過放血賣房，加速新房上市。
把現有的庫存，轉為最直接的現金流。
不然，可能就是破產跑路了。
▲破產房企越來越多
信號
庫存量激增，市場有壓力是正常的，一些實力不濟的樓盤賣不動，也是情理之中。
但並非庫存多了就是房價即將下行的信號。隨著供求關係改變，房價自然承壓。這對樓市調控來說，其實是件好事。
房價承壓怎麼看呢？
記住，二手房市場才是判斷房產真實市場行情的晴雨表，二手房能否盈利變現決定了市場的投資熱情。
根據諸葛找房二手房成交走勢，曲線向下，而漲幅也逐步收緊，價格趨於平緩，穩中帶涼，也說明調控是非常有效的。
▲圖源：諸葛找房無錫站
那就會有人問了，明年無錫的房價走勢還有的漲嗎？
庫存重返高位，就是最明顯的信號。
如今無錫新房再度處於高位，又來到了量變的邊緣，要知道，因城施策的調控手段是較為靈活的，不是說沒有可能。
另外某種程度上，激增的房源庫存量，還是將話語權遞到了購房者這邊，珍惜這不可多得能當「上帝」的日子。
趁著年底窗口期，有自住買房的朋友可抓緊上車。
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