2021杭州樓市研判:政策仍有緊縮空間 多個新區將崛起

2021-01-09 鳳凰網房產

來源：自媒體&nbsp&nbsp&nbsp2021年01月07日 08:39

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(作者: 克而瑞，本文轉載自微信公眾號「層樓」,鳳凰網房產已獲授權)

2020已去，2021已來！

過去的一年，杭州樓市經歷了什麼？未來的一年，又會出現怎樣的變化？

今天，我們拿到了新鮮出爐的克而瑞《2020年杭州房地產市場年報》，將通過政策、土地、市場，及房企四個篇章，全面回顧2020年。

同時，也對2021年做了幾個趨勢研判。

總體看法是：市場大概率維持高位運行，若出現過熱現象，不排除政策繼續收緊。此外，城市進一步擴容下，多個新區有望崛起。

備註：文中統計口徑為杭州十區，商品住宅為普通住宅+別墅，截至2020年12月31日

【政策篇】

1、熱點城市政策調控，杭州緊縮但仍有空間

劃重點：人才5年限售，熱點盤無房戶5年限售。

2、人口淨流入量持續高位

劃重點：截至去年10月，杭州基本醫療保險參保人數已達1067.8萬人。

【土地篇】

1、全年成交1352萬㎡，收金2055億元

劃重點：2020年土地總供應微縮，但溢價率和樓面價雙雙上揚。

2、全年供地計劃完成超9成

劃重點：蕭山、餘杭為供地大戶，臨安因地鐵16號線影響，量價齊升。

3、房企參拍數量大幅提升

劃重點：優質核心區平均參拍房企超20家，外圍剛需板塊平均超10家。

【市場篇】

1、供求比逐年上升，但整體健康

劃重點：3月量價齊升，7月新政調整，9月下旬管控開閘集中放量，年底平穩。

2、狹義去化周期上升，但處於可控範圍

劃重點：臨安去化周期最長為7.2個月，主城5.7個月，餘杭4.4個月

3、十區廣義庫存2964萬㎡，去化周期26個月

劃重點：高存量板塊，主要包括餘杭經開區、銀湖、青山湖科技城等，以土地存量為主

4、整體中籤率提升，但去化率居高不下

劃重點：受各種新政影響（限售、不能多盤同搖），平均中籤率出現上升

5、改善盤中籤率普遍走低

劃重點：新政後，申花、奧體、濱江、文暉等改善板塊，中籤率下降明顯。

6、流搖區集中，主動與被動流搖並存

劃重點：流搖主要集中在高庫存、低倒掛區域，如臨安城區、青山湖科技城、市北東等。

【房企篇】

1、行業集中趨勢加強，頭部房企領跑

劃重點：房企年度銷售權益榜前十榜單門檻，已從2016年的48.2億元，提升至去年的83.5億元。

2、均衡擴張型房企佔比增加

劃重點：房企類型分化，主要包括均衡擴張型、財務合作型和品牌輸出型。

3、濱江：土地儲備充足，待售住宅貨值377億

4、融創：多元化發展，操盤能力突出

5、綠城：「春風桂雨」表現亮眼，補倉熱點板塊

6、萬科：TOD紅利兌現，土地儲備不足

【趨勢研判】

1、剛需板塊限價體系重塑

2、房企尋求多元化發展

3、雲城、三江匯：重點潛力新區

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