可喜的是,土地終於沒有流拍了!

陽春三月，暖風和煦，剛剛經歷了寒冬的萬木開始吐露點點春意。

「竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知。」

而對於樓市，開發商更知冷暖。

土拍不僅影響著項目未來的售價，更代表著開發商對城市和板塊的信心。

經過2018年的土拍涼涼的疲軟期，土拍小木槌又返工了，敲得是利落乾脆，終於不差錢的開發商又開始揣著銀子到處買地了。

我們挑最近火熱的杭州廣州蘇州土拍來說一下。

1

杭州土拍

2019年2月27日，豬年第一拍——杭州郊區良渚街道儲運路東的勾莊地塊。

經過20多家開發商90輪的激烈爭奪，德信以總價222187萬元競得勾莊地塊，樓面價20327元/平方米，溢價率達到了30.55%。

這也是該板塊地價首破2萬/㎡，是一大突破。

2019年3月4日，主城區土拍，18家開發商激烈鏖戰，爭奪7宗地塊。

其中爭奪最激烈的是本輪土拍唯一的住宅地塊——艮北新城的牛田地塊。

該地塊要求容積率不大於2.3，配建10%公租房，容積率不大於2.3。相比杭州主城區住宅地塊的建築密度和綠地率的要求更高，但是阻擋不了開發商的拿地熱情。

經過104輪激戰，僵持3小時，中南以總價42億元斬獲該地塊，成交樓面價27531元/㎡，折算配建10%公租房配建成本後，實際地價約30923元/㎡。

杭州多盤突破限價，開發商已經不用被限價按在地上摩擦，補倉節奏加快，拿地預期顯著提高。

2

廣州土拍

《粵港澳大灣區規劃綱要》公布後，2月28日，廣州首場土拍吸引了12家開發商爭奪，出讓位於南沙、天河黃埔金融城3宗地塊，總佔地面積29.4萬平，起拍總價超104億元。

南沙慶盛樞紐板塊商服+交通地塊，被新鴻基以底價11.90億元拿下，樓面價4530元/平米。

星河控股以總價66.78億元拿下南沙黃閣鎮東灣村的地塊，折合樓面價10291元/平方米，該地塊涉及東灣村舊村改造。

最受矚目的是金融城的一線江景住宅地塊——天河區黃埔大道646號地塊，這是4年來天河出讓的唯一住宅地塊。

經過90分鐘競價，在49輪舉牌後，合景泰富以總價37億元+55%自持奪下，溢價率超45%，折合樓面價3.75萬/㎡。

其實目前的廣州，和杭州一樣，已經突破了限價，去年廣州取消雙合同被誤解為」放開限價，而這回真是實錘了，而且廣州總算是學聰明了，悄悄進村，打槍的不要，沒有發文件昭告天下。

作為《粵港澳大灣區規劃綱要》點名的國際大都市，顯然是開發商加快灣區囤地的首選。

深圳沒有住宅用地可出讓，而東莞佛山珠海等城的經濟和政治地位不如廣州高，廣州自然成了開發商布局灣區的最佳選擇。

廣州是大量供地，而南沙的地價和房價都算得上是窪地，預計接下來南沙的土拍競爭會更加激烈。

相比2018年廣州土拍，被圈內人稱之為「破罐破摔「，多個地塊以低價賣出，而對於滯銷地塊，乾脆就佛系流拍。

而規劃近期至2022年，遠期展望到2035年。

——到2022年，綜合實力顯著增強，世界級城市群框架基本形成。

——到2035年，形成以創新為主要支撐的經濟體系和發展模式，國際一流灣區全面建成。

2019-2022年，灣區經濟框架搭建期的這3年，不僅是投資者布局灣區的最好3年，也是開發商加快在灣區囤地開發的最好3年，因為2022-2035年之後，屬於灣區紅利的兌現期，到時的門檻更高、預期更高。

可見今年廣州的土拍，時勢不一樣了，註定不會平靜。

3

蘇州土拍

蘇州不同於以上城市的是，在其他城市都在回調時，蘇州卻在逆勢上漲，房子好賣，自然更加拉高了房企的搶地熱情。

2019年2月22日，共計出讓6宗住宅地塊，總起拍價達80.32億，其中3宗在姑蘇區，另外吳中區、相城區、高新區各1宗。

根據蘇州樓市情報報導：

1.本次土拍未拍先火！3宗地塊自由報價累計9輪，數十家房企爭奪多幅地塊，房企拿地積極，競爭激烈；

2.獅山地塊近40家房企廝殺，競價39輪！被大華集團拿下；

3.44號地塊1分鐘超出網上中止價，定銷房也火熱；

4.新房企首進蘇州亮相，老房企拿地拓張版圖，信號積極，看好蘇州樓市；

5.園區土拍必火！一商服地塊遭競價133輪！溢價率189%！終被嘉德寶拿下；

相比2018年下半年土拍涼涼，拉低預期，拉低房價。而2019年的杭州、廣州、蘇州土拍都在回暖，還有南京無錫合肥也是，為什麼呢？

1. 最關鍵的原因是開發商預期穩了

2019年房價會穩，因城施策，限價突破，也給了開發商很大的信心。既然地價跌到開發商的心理預期，那麼補倉時機就到了。

2. 開發商有錢了。

2018年是「去槓桿」之年，開發商融資成本上升以及融資渠道收窄，缺錢買地，自然就土拍涼涼。

而隨著近期的多次放水，開發商還是有接到一點水的，而且現在限貸在逐步放鬆，購房者的房貸利率在降低，開發商的開發貸利率也同步在降低，開發商有錢了，當然得去買地了。

而2018年土地流拍多，開發商的拿地減少。

2014年是中國商品房歷史中很困難的一年，土地流拍率達到4%，總流拍宗數為345 宗，而2018年宗流拍宗數為1808宗，是2014年總數的5倍之多。

一線城市流拍土地21宗，二線城市流拍519宗，三四線城市流拍1268宗。

房地產畢竟是要高周轉，不加快拿地，新增貨值就會減少，影響規模擴大，畢竟不僅僅是碧桂園萬科恆大有千億房企的夢，這些小開發商也有想爭當千億房企。

雖然大開發商積極擴張的腳步沒有停歇，但值得注意的是——開發商開始挑食了。

主要專注於在一二線或一線城市周邊的都市圈拿地，萬科在三四線城市折騰了一年之後又回歸一二線城市，雖然碧桂園和恆大還是在三四線城市拿地，但還是相對謹慎。

3.供給端政府也非常缺錢，需要大量賣地。

2019年是大基建之年，地鐵就是城市的血管，各城市都借著地鐵在擴展城市骨架。

在城市競爭如此重要的這幾年，哪個城市能搞來更多錢，就能在未來的城市競爭中把握更多的主動權，所以更要努力規劃，把地賣好。

所以我們看到最近的開年第一場土拍，拿出來的都是好地塊，先把熱度抬高，誠意滿滿。

我們常說開發商割購房者的韭菜，其實開發商何嘗又不是一顆會被收割的翠綠大韭菜？

2016年瘋狂舉債瘋搶地王；2017年遭遇史上最強調控；2018年瘋狂去槓桿資金緊張。

2019年，可喜的是，土地終於沒有再流拍了！

開年火熱的土拍會延續嗎？回暖還是又來一波倒春寒？

2月25日，萬科周刊曝光鬱亮的內部郵件。在這封「收斂聚焦，鞏固提升基本盤」的內部郵件中，經歷了多輪房地產開發商周期的鬱亮說：

不要再寄望於「觸底反彈」，經濟下行壓力加大，『L』型走勢尚未探底，宏觀形勢不復以往，不是過了今年、明年就會好轉，我們需要做好長期準備。

所以萬科選擇——謹慎、樂觀。共勉。

期待這幾天的兩會釋放新聲音！