2018年的6月9日，也就是前天。任志強去了廈門，參加了泰禾組織的一場名叫「對話任志強，論道大廈門」的城市發展論壇。
廈門最近一年的日子不大好過，外界質疑廈門樓市前景的聲音一直沒斷過。
雖然他作為地產商，幹得並不算出彩，但是作為樓市的多軍的領頭羊，一貫以鮮明犀利觀點著稱的他，圈粉無數。地產商們，請任志強做場演講就對了，這比花大把的銀子去其他渠道做投放，抬升行情要划算得多。
無意為廈門做宣傳，只是看到了任志強的最新觀點，來跟大家分享一下：
1、城市化進城無法抵擋，房地產市場根本不用擔心
他進一步補充，要實現「十六大」提出的小康，現代化，城鎮化率要達到70%以上。城鎮化結合獨居人口的擴大，房子的需求會越來越大。
城鎮化的確是房地產的紅利之一。過去的20年，城鎮化的不斷提速造就了房地產的黃金時代，即便到了，目前的白銀時代，大地產商依然在狂奔，銷售額增速反而越來越快。
不過筆者認為城鎮化率對房地產的利好，並不能簡單等同於「房價利好」。租房是非常重要的環節，而且分量會越來越重。
目前中國的大部分城市，本地收入都買不起房子，買房子要麼是靠家裡湊首付（這個不丟人），要麼是去收入更高的城市工作攢錢，然後去老家買房（三四線城市這一波行情，部分就是因為回鄉置業需求的釋放）。
接下來的城鎮化，或許會有很多人進城，但問題是這些人在城市幾乎是一張白紙，按照目前的房價水平，從無到有的難度是20年前的幾十倍，他們必然會更長時間停留在租房的狀態。
2017年，中國的房地產銷售規模已經達到了13萬億，已經是天花板了，2018年預計會低於13萬億。但租房市場正在快速成長，目前在1萬億左右，預計到2025年將突破3萬億。
已經有越來越多的地產商布局租房市場，他們自己拿地運營的長租公寓主要是中高端產品，他們參與改造的城市舊房屬於剛需租房產品，總之城市的租房人口比例還會大量增加。租房市場是房地產行業的緩衝期，現在房租正在加速上漲，通過這種方式縮小租金房價比，也是在抑制泡沫。過去一年，北京的房價是下跌的，但房租卻同比上漲了10%。
而且，城市化利好的不僅是地產商，更是房產中介運營機構。未來地產行業的分工會進一步細化。地產商持有資產，房產中介運營僅夠負責運營，共同分享蛋糕。而且未來租房主要供應方並不是地產商，而是各類民房，也就是來自C端的供應，這些也是房地產中介運營機構擅長的。
以上是我想提醒大家的。
至於房價，目前全國幾十個城市，幾百個上千個調控通知，已經將購房市場鎖死，大漲或大跌都不可能。
以住建部約談的這12個城市為例，有些城市限購沒動，限售倒是先推出了，這說明調控的策略仍然是希望通過限制流動性來說穩樓市。
2、看好樓市，想佔房價便宜的人從來沒有出現過
這話說的相當有味道。
那些靠炒房而身價倍增，幾十萬的資金進去，最後滾到幾千萬的身家，大有人在。2017年6月份，中國銀行業協會發布了《中國私人銀行行業發展報告》，報告顯示千萬高淨值人群則達到了134萬人，其中職業炒房客為15%，差不多是20.1萬人，排在第三，高於職業股民。這些不都是賺錢的人嗎？
那麼任志強這話該怎麼理解呢？
我的理解是這樣的：從宏觀的角度來說，中國的房地產不斷發展，房價不斷上漲，但另一個事實是中國人的負債率也在加速攀升。過去10多年，中國家庭負債率已經漲了2倍。
因為房價快速上漲，沒買房的人，身價實際在縮水，而買了房的人，實際上是被房地產所「綁架」。以成都為例，過去這2年多的行情，房價是翻番，但槓桿率和負債率同樣翻番，買盤遠大於賣盤。老百姓扛起了大部分的債務。
2018年一季度央行《城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，只有不到1成的人認為房價的確在上漲，所有參與者都樂此不彼。那些高位套現的人，後來大部分人也動用更高的槓桿殺回樓市了。
報告還顯示，中國家庭「負債率」已經超過60%。所以市值超過300萬億的房地產，是根本經不起規模性套現的。在二手房市場，超過1%的換手率，都已經非常驚人了。
此外，任志強說的還有第二層意思，自住買的房子不吃虧，畢竟大盤是穩定的，套現不容易，但上車同樣不容易。
3、房價的平均漲幅看兩個指標的差值，商品房銷售額和銷售面積。
任志強表示房價上漲的秘密，就藏在商品房銷售額和銷售面積兩條線中間。兩條線距離越大說明房價漲的越快，反之房價下降。
這一點，很多人都知道，我曾經也說過。很簡單的邏輯，如果銷售額同比增加了1倍，但銷售面積只增加了50%，很顯然房價是漲了。
任志強表示，今年一季度平均房價上漲了8.5%，調控如此嚴厲，這個幅度的確很高。但一二線城市限價執行得還是比較到位的，這裡的主要因素來自於三四線城市，棚改到了攻堅階段，最後也越瘋狂。
等到兩三年後，棚改徹底退出，三四線城市的行情也將逐漸歸於平靜。
至於任志強，是真老了。