2020註定要在時代的年輪中，留下一道濃墨重彩的刻痕。當潮水退卻，每一朵浪花的腳步，都值得被記錄。
感懷時代，致敬榜樣。鳳凰網奇點商業「致敬2020」年度價值榜單評選正式拉開序幕。
本次評選活動涵蓋商業地產、物業管理、長租公寓三大領域，將從行業發展、企業實力、公益幫扶、產品升級、人物影響力等多個維度展開評選，推出十大行業價值排行榜，致敬大時代下具有標杆意義的人物、企業和項目。
鳳凰網奇點商業「商業地產價值潛力」研究課題同步開啟，針對項目開業、拿地情況、輕資產項目拓展和上市情況等重點維度，覆蓋全國多家商管公司，對商業地產價值潛力進行深度調查研究。
從榜單中可以看出，萬達商管和新城控股拔得頭籌，在已開業商業項目中分別以370座和93座的數量一騎絕塵，可謂是當前商業地產陣營中的中流砥柱，可見，該陣營增長迅猛，加速規模化仍是其追求的目標。
圖/以上排名不分先後
值得注意的是，曾與萬達齊名的寶龍高居價值潛力榜單第5位，同時也是榜單TOP10中唯一實現商業板塊分拆上市的房企，衝刺力度不小。而被外界所津津樂道的行業標杆大悅城控股則無緣前十。
拿地+輕資產，房企拓規模花樣多
根據榜單，民營企業和外資企業在成長力排行上出現明顯分化，其中，太古地產和凱德商置分列第10、11位，排名位置較為靠前，恒隆地產排名第25位、恒基兆業則屈居第42位。
拆解來看，這與不同陣營企業之間的戰略轉型密不可分。
當前，房企規模實現新高之後，進入轉型、提質發展的階段，對於新城、龍湖、寶龍等住宅商業板塊賦能驅動的企業而言，多選擇了以售養租的方式進行開發；而外資商業通常以高端商業產品線見長，項目少而精，拓展較慢。
舉個例子，據不完全統計，今年以來，寶龍分別在上海、南京、杭州、寧波、溫州等地新增超25個項目，大部分項目都包括商業地塊。11月3日，寶龍摘得金華金義商業廣場地塊，也是其獲取的第109個商業管理項目。
新城控股也不甘示弱，今年1-10月，分別在江蘇、山東、雲南、浙江、湖南、江西等地拿了91塊地，拿地金額高達745.69億元，其中21塊錢都將建設新城吾悅廣場。
不過通過商業項目的開發帶來的片區價值提升，獲得與地方政府強大議價能力，從而使兩家企業的拿地成本不算太高。
另一個不容忽視的現象是，後規模競爭時代，以運營能力著稱的企業正在講述新的資本故事，比如不斷在輕資產方面發力的萬達商管和世紀金源。
9月底，萬達商管對外宣布，從2021年開始，萬達商管不再發展重資產，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施輕資產戰略。萬達商管今年已籤約輕資產項目53個，是2019年全年籤約40個輕資產項目的1.3倍。
根據萬達商管董事會要求，今後每年籤約輕資產萬達廣場將不低於60個，萬達商管將徹底輕資產化。
2016年，世紀金源也移步輕資產市場推出方圓薈品牌，2020年擬開業10座方圓薈系列項目。截止10月底，世紀金源迅速布局全國，籤約項目70餘個，足跡遍布安徽、貴州、雲南、重慶、湖南、湖北、河南、江蘇、廣西、河北等地。
地產專家丁祖昱曾表示，從目前市場環境來看，地產行業融資收緊，需要沉澱大量資金的重資產模式不再合適大舉發展，發展輕資產也是一條擴大規模、增強影響力和謀求新增長的路徑。
分拆上市忙，資本市場添新玩家
而隨著住宅存量市場日漸封頂，眾多房企對新的利潤增長點的探索有增無減，分拆商業業務板塊上市，成為房企一大熱門選項。
據不完全統計，2020年以來已有至少20家從房企中分拆出來的泛地產類企業向港交所遞交IPO申請，涵蓋商業地產、物業管理、產業地產和長租公寓等多個業務板塊。衝擊資本市場，商業地產領域主要有這麼幾家：
華潤置地旗下的商業地產業務邁出了獨立的第一步。8月31日，華潤置地發布公告稱，公司建議將公司附屬公司華潤萬象生活有限公司分拆並且將分拆公司股份另行在聯交所主板上市。
據最新消息，華潤萬象生活將尋求港交所聆訊，並於本周啟動預路演程序，萬象生活此次計劃募資金額約為10億美金。截至2020年6月30日，華潤萬象生活管理的物業覆蓋中國27個省級行政區62個城市，其中管理面積的78%的住宅物業和76%的商業物業位於一二線城市。
急於分拆上市這一點上，規模偏小的房企身上體現得尤為明顯。
7月20日，星盛商管再次向港交所遞交招股書，準備二度衝擊IPO。招股書顯示，截至2020年7月7日，其訂立合約的商用物業項目達到了49個，覆蓋全國18個城市，總合約面積約299.3萬平方米。
退市後火速提交招股書，可見星盛商管的上市需求迫切。業內人士表示，除去新增的業績數據外，過度依賴母公司、布局過於集中以及高速擴張下資金壓力與毛利率維持問題仍然存在。
10月30日，合景悠活集團控股有限公司於香港聯合交易所主板正式掛牌上市。據仲量聯行資料顯示，在提供商業營運服務的物業管理公司當中，按總在管建築面積計算，合景悠活在全國排行第七，大灣區排行第五。
此外，禹洲集團也發布公告稱，公司正考慮可能分拆集團的物業管理服務業務及商業營運服務業務在香港聯交所獨立上市，不過可能分拆的詳情尚未落實。
空間巨大，存量改造迎來新風口
在新冠肺炎的大背景下，各行各業都按下「暫停鍵」的時候，商業地產也不例外。待入市商業體的開業時間節點也都被迫順延，在新商業增量上也創了新低。
據奇點商業研究院統計，2020年前三季度全國新開業商業項目數量僅169個（不含專業市場、遊樂園、酒店及寫字樓裙房，且商業面積≥2萬㎡）。
統計結果顯示，前三季度存量改造的商業項目（包括超市和百貨轉型、更名重開、調整升級等模式）有20個，佔比高達11.8%，與2019年同期相比，佔比量（2019年存量改造項目佔比6%）有所增加。
第四季度擬開業項目中，仍然有不少是存量改造物業重新升級後開業的，比如北京大悅春風裡、北京昌平樂多港萬達廣場等等。
存量改造對開發商和運營商的實力也提出了很大要求，因為舊改項目地段和主體結構無法改變，而過時的建築、落後的硬體又帶來極大限制，即使翻新改造，也較難與新Mall匹敵。這也意味著，商業運營商要沉下心來修煉內功，做到創新才能引流，分食存量改造這一蛋糕。
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