珠江實業1元轉讓廣州師古巷舊改房價已翻逾20倍

2020-12-06 東方財富網

低成本、高利潤的舊改往往讓開發商們趨之若鶩,但有時候,一不小心,耗費的可能是數十年的光陰。

6月20日,廣州產權交易所公布,珠江實業旗下的廣州市穗華房產開發有限公司以1元底價掛牌出讓廣州市興華房地產發展公司的合作權益,掛牌將於7月17日結束。

珠江實業的這次交易引起關注的除了低至「1元」的掛牌價,同時還牽出了一個開發了將近30年舊改項目。

據時代財經了解,興華公司成立於1992年10月10日,由穗華房產與香港興潤投資有限公司共同創辦,經營範圍就是在廣州市越秀區解放中路師古巷地段的建設用地進行房產開發、建設、經營和管理商住樓。

根據興華公司披露,師古巷項目目前已基本完成回遷戶安置,但商品樓尚未動工興建,這也意味著從1992年至2018年,興華公司對師古巷項目的投資已經長達26年之久。

26年開發一個項目,放在當下高周轉的行業背景下,實在有些無法想像。所幸的是,興華公司等待的日子準備結束了,迎接它的將是今非昔比的房價。

師古巷26年舊改

越秀區解放中路師古巷(現為「師好巷」)曾經是廣州一片有名的書院群落,明清時期,不少名門望族為了讓進省城考取功名的子弟有落腳之地,開始在這裡修建書院和祠堂。道南書院、鄭家祠書院、文昌祠書院、冼勁祠書院等都誕生於此。

隨著城市的發展,師古巷裡的書院大多被拆為平地,或建成新式的住宅樓,或建成學校,而興華公司負責開發的師古巷項目原址就是其中一部分書院。

1992年,興華公司開始介入師古巷項目的開發。官方資料顯示,穗華房產與興潤投資於1992年9月3日籤訂合作協議,10月10日興華公司正式成立。

根據合作協議,興華公司的投資總額為980萬美元,註冊資本為500萬美元,穗華房產只負責提供建築用地面積為5581平方米的土地使用權,而興潤投資則需要實繳出資額約980萬美元,負責整個項目所需的全部費用。換句話而言,穗華房產負責出地,興潤投資負責出錢,但合作雙方在興華公司的持股比例並沒有公開。

關於興潤投資,公開資料中幾乎沒有過多著墨,僅知道它在香港註冊,成立於1992年6月23日,只比籤訂師古巷項目早三個月,而且興潤投資對外投資的公司也只有興華公司一家。而興華公司的法定代表人何智強控股或參股的公司一共有17家,既有物業管理公司,也有貿易公司,同時還有房地產公司等。

作為師古巷項目的實際操盤方,興華公司的開發速度堪稱「龜速」。在漫長的26年時間裡,興華公司大致完成的只是回遷房部分。

據興華公司披露,在2000年已建有九層住宅樓面積,約12400平方米用於安置回遷戶使用。截至2017年6月30日,解放中路師古巷地段的拆遷補償尚未完全履行完畢,住宅部分已建回遷樓進行安置,臨街9戶商業鋪面113.128平方米尚處於臨遷狀況,每月尚需支付臨遷費用2.224萬元,將來要回遷入商品樓進行安置(建築面積約299.256平方米)。此外,師古巷項目商品樓尚未動工興建(剩餘未開發土地面積約1466.5323平方米)。

換而言之,在過去的26年時間裡,興華公司基本是處於「只出不進」的狀態,投資額也超過了原定的980萬美元。官方數據顯示,截止至2017年6月30日,興華公司已完成項目投資(開發成本)8307.73萬元,折合1226.34萬美元,佔投資總額980萬美元的125.14%,超過註冊資本500萬美元的投資款726.34萬美元。

虧損也是無可避免。截至2018年3月31日,興華公司營業收入為0,淨利潤-25.56萬元,資產總額1.07億元,負債總額7157.92萬元,所有者權益3501.95萬元。

房價已漲20倍

興華公司用26年開發一個項目,當中付出的時間成本無法估量。所幸的是,興華公司的苦日子即將到頭了。

根據時代財經實地走訪,師古巷項目大致呈一「田」字形,北向部分一共有三棟回遷安置房,南向部分的兩塊空地鄰近解放中路,目前為停車場。

項目一位回遷戶向時代財經透露,實際上這個項目從1986年就已經開始拆遷,1992年首批回遷入第一棟安置房,當時籤約的還是穗華,1998年之後,剩餘的居民陸續遷入另外兩棟安置房,籤約方已經變成了興華。

如此看來,1992年之前師古巷項目原本由穗華房產一方承擔,後來很可能迫於資金壓力引入了「金主」興潤投資,這與穗華房產出地不出錢的合作邏輯也基本吻合。

安置房陸續有居民回遷,但剩餘的兩塊空地則在拆遷完成後一直閒置,並淪為停車場。

至於空地為何一直沒開發,該回遷戶表示,一方面可能開發商沒資金,多年前就曾經聽說過要出售,甚至有人來了解過項目,但後來又不了了之。再往後,解放中路擴建,把一部分空地佔用了,開發商又商討賠地。

就這樣,在各種因由下,師古巷項目的後續開發遲遲未有推進,一直拖到2018年。

時代財經現場了解,這兩塊閒置了26年的空地即將迎來新一輪開發。目前兩個停車場都張貼了同一張通知:「由於本停車場地塊已進入建設大樓施工的階段,現定於4月10日起停止經營及停止放車輛。」

上述回遷戶透露,地塊已經出了規劃圖,準備建24層高的商品房,1-3層做商鋪,4層以上都是住宅。「最近這段時間,每天都有人過來勘測,圍在停車場外面的大樹也已經有部分被砍掉了。」

這就意味著,苦等了26年的興華公司,終於進入了開發商品樓的實質階段,而這才是師古巷項目真正的收益來源。興華公司付出的時間成本,最終兌現的將是幾何級增長的房價。

資料顯示,1992年的廣州市區均價3-4千元/平方米,及至2018年6月,安居客數據顯示,廣州越秀區新房均價已經達到72944元/平方米,與兩塊空地一路之隔的中曦大廈2018年6月二手房均價為57839元/平方米。粗略估算,師古巷項目的價格增長將超過20倍。

對於這樣一塊「肥肉」,穗華房產為何要放棄?興華公司公布的《重大事項及其他披露內容》一文中透露出蛛絲馬跡。

文中稱,根據穗華房產與興潤投資1995年3月23日籤訂的《協議書》和2016年12月19日籤訂《補充協議書》的內容,穗華房產在原合同中享有的35%利潤分配權益已全部兌現完畢,穗華房產在興華公司中不再享有任何利潤分配權益,興華公司持續經營所發生的法律和經營風險以及依法納稅等義務由興潤投資和興華公司承擔。

換言之,作為出地不出錢的一方,穗華房產早已提前獲利,如今以「1元」轉讓更多可能只是形式,興潤投資作為享有優先購買權的一方,成為得主也是大概率事件。而穗華房產的退出,某種程度上也在證明,師古巷項目即將進入開發的新階段。

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