如果你深入了解光大安石，會發現其中有著一系列可以稱之為中國金融地產史上濃墨重彩的篇章。不論是國內首單「PERE+REITs」產品——大融城REITs的發行，還是在全國擁有16個大融城項目，在商業地產領域全面布局；不論是完善穩健的募投管退的金融全產業鏈，還是累計管理著超過一千億的資產，光大安石這一路走來始終用一種專業、一種素養、一種情懷致力於走向中國第一的房地產基金管理平臺。
做中國房地產資產管理的領頭人時光要追溯到2008年的那場經濟危機。
那年，光大控股通過收購雷曼兄弟在亞洲的房地產團隊，重組了雷曼兄弟在中國的投資平臺，改名為「光大亞雷」。那場經濟危機最終令雷曼兄弟選擇了退出，隨之而來的則是光大控股引入新的戰略合作夥伴——英國安石基金管理公司，而後光控旗下的光大安石中國房地產基金順勢浮出水面。
一路一走11年。
事實上，有很多人不理解什麼是金融地產，也不明白它與房地產金融根本就是兩回事兒。「所謂房地產金融，是與房地產活動有關的一切的金融活動，說白了，就是想辦法給房地產開發弄點融資。而金融地產是靠資本運作，依託多元化投資增值的房地產活動。金融地產是從資本角度涉足於房地產開發各個環節，注重資產增值與現金回收。贏利來源貫穿房地產產業鏈的各環節，既有短期參與開發銷售回收投資，也有長期租金收益。這在國外是房地產運營的主要模式之一，國內則剛剛起步。」光大嘉寶總裁、光大安石董事長兼CEO陳宏飛滔滔不絕的向記者解釋著這兩個外行人聽起來非常相似的概念。
「我覺得作為一個資產管理公司，累計管理著一千多億的資產規模不算大，其實是剛剛開始。因為整個中國房地產的資產管理市場都在剛剛起步階段。」但未來這個市場的空間有多大？陳宏飛告訴澎湃新聞記者——百萬億。
而這樣一種期待，源於光大安石對中國經濟轉型的理解。
中國經濟在過去高速增長，這決定了製造業、建造業是市場主流。只有在經濟逐漸成熟，進入到中等發達國家的水平，硬體建設基本完成之後，才會迎來資產管理的全面開花。
光大安石對這樣的市場是有信心的。陳宏飛坦率地表示，在百萬億級的市場中，將會出現許多優秀的資產管理公司，「我們當然希望是這個行業裡比較領先的一員。」
如今，光大安石已經逐步形成了包括股權投資、跨境併購、房地產證券化、結構化投融資等在內的多條成熟產品線，可實現項目併購整合、主動開發管理、跨境資本市場投融資等多渠道產品投資，並已成功打造自有商業運營品牌。
以白銀時代的思路應對更大挑戰光大安石同樣也了解中國房地產的黃金時代。那個時代用簡單粗暴的話來說，就是「倒買倒賣」，一旦習慣這樣的商業模式，很難在如今的「白銀時代」沉下心來，而我們都明白，「白銀時代」看中的其實是深度運營。這是當前經濟體量變大，人民消費意識提升，供應到達了一定體量時候的自然變化。對客戶的理解程度、對產品的用心程度，以及客戶對產品的滿意程度決定了一個公司是否能掙錢。
「不過，話說回來，我們在黃金時代就已經做著白銀時代的事情了。」陳宏飛坦言，以一個外資背景的基金管理公司起步，光大安石很早就知道，在健康良性的經濟發展中「白銀時代」才是一個永續的時代，而「黃金時代」則是一個短暫的縮影。「因此，根據我們的稟賦和基礎，我們從一起步就奔著白銀時代而來。我們希望可以用自己的資管能力去構建自己的文化和自己的產品。」
房地產基金管理需要有兼顧金融和地產的團隊，團隊需要有足夠的能力識別有增值潛力的低估值物業，能設計出符合投資者需求的交易方案，在交易完成後有能力持續提升物業的運營效率和租金收入水平，最後設計比較完善的退出機制，以實現投資者的最大化受益。
這類實踐，在重慶江北大融城身上得到了最好的印證。
作為國內首單上市PERE+REITs的底層資產，光大安石憑藉出色的商業物業改造和運營能力，拓寬了重慶江北大融城購物中心的實際運營面積、提升了商鋪出租率和租金收益。而這一模式，也有望在光大安石旗下的眾多大融城項目中得以複製。
目前，光大安石房地產資產管理業務已經形成了穩健的募投管退的全產業鏈，具有開發、改造以及運營各種項目的能力。他表示，「無論是從財富管理還是從收息資產的運營角度來說，房地產基金管理都是朝陽行業。目前該行業越來越受重視、被理解，包括政策上也是引導社會去創造價值、提供內容。光大安石專注的是能產生持久現金流的地產，將地產項目變成現金流產品，未來在中國證券化市場完全成熟的情況下進行資產證券化。」
「這就是我們主要的業務。客戶把錢給了我們，希望未來很長的一段時間我們幫他去增值、去管理，這是對我們的信任。我覺得這也是我們一直在堅持的事情，光大安石所做的每一件事都希望給市場留下一個印記。老實說，在黃金時代，其實我們沒有機遇，也沒有賺到暴利。白銀時代對光大安石這樣的企業來說才可能是更大的機遇。」陳宏飛笑稱。
情懷永存才是「治病良方」對光大安石而言，房地產基金管理與資產運營是主營業務，是將在資管時代致力去完成與實現的理想，希望以此給市場留下一些自己的印記和影響。另一方面，也是對每一座城市，每一種城市文化的情懷。希望未來的城市不僅是高樓林立的象徵，是鋼筋混凝土的堆砌，更有屬於這座城市的文化支撐。也因此，近期光大安石與上海建工集團聯合成立了一支房地產基金，專項用於城市更新項目。而瞄準的第一個項目是位於上海市楊浦區的楊樹浦電廠項目。
楊樹浦電廠南瀕黃浦江、北沿楊樹浦路、東臨復興島、西望楊浦大橋，具有百年歷史，曾是遠東第一大電廠，有著中國電力工業搖籃的稱譽， 「我們看中這個項目，是因為它背後有著深沉的社會含義。」
陳宏飛表示，「從某種程度來說，楊樹浦電廠的誕生伴隨著上海工業時代的到來，彼時上海是全國的工業基地，可以說這座電廠見證了上海乃至整個中國的經濟發展與騰飛；而現在的關停，也是上海產業轉型的需要，從曾經的工業基地到全球第六大城市群中心，中國的科技智能產業基地，可以說，楊樹浦電廠，見證了上海經濟發展的變化，也是對上海經濟發展的一種定格和記憶。光大安石接下來對其的改造與更新，使得楊樹浦電廠在不同時期被賦予不同的功能，疊加上海每個時代的文化印記，從而形成一部鮮活的城市歷史。」
事實上，英、美等國家也早在做一些類似的嘗試。例如，位於倫敦市中心的巴特西項目，被稱為英國人心中最具象徵性意義的倫敦地標之一，曾經卻是一座被時代與城市公共生活拋棄，退居於高牆之下無人問津的龐然大物——巴特西電廠。
而在地球這一端，同樣見證中國工業化進程的地標楊樹浦電廠項目，給予了陳宏飛無限的想像力。那些當時最先進的老設備、老機器，如何完好保存？如何改造建設才能與現代城市完美融合、相互呼應？這些都是他在接觸項目之初便開始考慮的問題。最終目的，便是助力此處成為「中國電力工業的展示基地」，或許還將成為上海工業旅遊的景點之一。
讓一座建築重生，看一座城市升級事實上，光大安石並不是最近才關注到城市更新項目。「我們一直做的就是城市更新，而且我們專做城市更新中的疑難雜症。」陳宏飛如此說道。
「只是以前，我們不流行說城市更新這詞，只是覺得，每個地方都有一個最佳用途，你先別管它原來是什麼，而是根據這個城市的肌理，這個地方的最佳用途是什麼，根據我們的產業鏈，我們的能力，就把他變成一個什麼。」
光大安石是成功的，旗下幾乎每一個商業地產項目在接手時都是有問題的，但經過改造更新，都成為了一座城市新的地標。「運營這個事情，不像賣房子，賣了就完了。運營要求你能夠理解客戶，然後重塑項目。我們一直在幹這個事情。」
城市更新的核心，不是簡單的改一改、刷個牆，做一個網紅平臺。光大安石有很強的資管能力，還有很完善的退出機制，這才是光大安石做城市更新的核心能力。
「我覺得城市更新這個市場非常大，也需要很多的參與者。有時候看窗外，覺得這個地方需要改，那個地方需要動，如果有更多的人能夠認真地去經營一個資產、一個城市的空間，那我們這個城市將永遠充滿活力。」這種對於城市更新的理解更像是一種情懷，他熱愛城市，自然熱愛這城市中的每一棟建築。舊貌換新顏，是一種蓬勃的大氣和智慧的體現。
陳宏飛強調，我們生活的城市之所以需要更新，是因為大家都希望生活在更好的、更舒服、更方便、更有文化的一個環境裡面。作為城市更新的締造者，做這個事情就是用心給大家提供這樣的城市空間。「這件事情有著極大的價值，能夠實現自我的抱負，同時也能讓我們的業務發展得更好。」
光大安石讓我們知道，對於城市，所有最後能留在我們印象裡的建築都是代表了文化的價值。「世界上優秀的城市，優秀城市的代表建築，都有著自己的內涵。將歷史放在那裡，卻又把新的東西融合開發，這會極大地震撼你。」
「城市更新是需要情懷的，我覺得它能帶給人愉悅。當你有這個追求，你的客戶就會體會到。其實，我們每個人都有美的需求，有人文的需求。當你把對城市的熱愛表現出來之後，城市回饋給你的震撼將是長期的，這種震撼可以陶冶你的情操，提升你的眼界，滋養你的心靈。」
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